Wywłaszczenie nieruchomości a polisa mieszkaniowa – co z odszkodowaniem?

Co to jest wywłaszczenie nieruchomości?

Przepisy dotyczące wywłaszczenia nieruchomości reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z definicją podaną w tym akcie prawnym, wywłaszczenie to pozbawienie lub ograniczenie na drodze decyzji:

• prawa własności,
• prawa użytkowania wieczystego,
• innego prawa rzeczowego.

Warto pamiętać, że wywłaszczenie nie stosuje się do wszystkich nieruchomości! Art. 112 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że poza niewielkimi wyjątkami może ona dotyczyć nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne lub do tych, do których została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Co warto wiedzieć o wywłaszczeniu nieruchomości?

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują między innymi, że:

• do wywłaszczenia nieruchomości może dojść jedynie, gdy cele publiczne nie mogą być realizowane bez ograniczenia lub pozbawienia praw do nieruchomości, a jednocześnie owe prawa nie mogą być nabyte w drodze umowy;
• sprawy związane z wywłaszczeniem realizuje starosta w ramach zadań administracji rządowej (organ właściwy);
• nieruchomość może zostać wywłaszczona jedynie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (np. gmina);
• wywłaszczona może być cała nieruchomość lub jej część;
• do wywłaszczenia nieruchomości o nieregulowanym stanie prawnym przyjmuje się dane z katastru nieruchomości;
• wywłaszczenie poprzedzają rokowania, w czasie których może być zaoferowana zamienna nieruchomość,
• własność Skarbu Państwa nie można wywłaszczyć (nie dotyczy prawa użytkowania wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość).

Wywłaszczenie nieruchomości odbywa się tylko wtedy, gdy nie jest możliwe zrealizowanie interesu publicznego w inny sposób niż poprzez wywłaszczenie określonej lub określonych nieruchomości – np. budowę drogi, linii kolejowej czy ważnego obiektu użyteczności publicznej (lotnisko).

Czy ubezpieczenie nieruchomości chroni w przypadku wywłaszczenia?

Ubezpieczenie mieszkania i domu może obejmować ochroną mury, elementy stałe i ruchomości domowe od ognia, zdarzeń naturalnych, kradzieży, powodzi czy dewastacji. Czy w takim razie polisa mieszkaniowa chroni również w przypadku wywłaszczenie nieruchomości?

W każdych ogólnych warunkach ubezpieczenia mieszkania czy domu ubezpieczyciele zamieszczają część poświęconą wyłączeniom odpowiedzialności. Wśród nich znajduje się również wywłaszczenie, więc w razie wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego, prawa własności lub innego prawa rzeczowego przez organy administracji publicznej ubezpieczony nie otrzyma odszkodowania z polisy mieszkaniowej.

Czy po wywłaszczeniu nieruchomości można ubiegać się o zwrot niewykorzystanej składki ubezpieczeniowej?

Gdy dojdzie do wywłaszczenia ubezpieczonej nieruchomości, to jej poprzedni właściciel może domagać się od ubezpieczyciela zwrotu składki za niewykorzystany okres ubezpieczenia. Wskazuje na to choćby zapis w OWU LINK4:

Czy w takim razie wywłaszczenie nieruchomości podpada pod wcześniejsze rozwiązanie umowy ubezpieczenia? Okazuje się, że tak! W dalszej części OWU ubezpieczyciel wymienia zdarzenia, po których umowa rozwiązuje się i ochrona ubezpieczenia się kończy. Jest to między innymi:

Tak więc po wywłaszczeniu nieruchomości ubezpieczony może otrzymać zwrot składki za niewykorzystany okres ubezpieczenia.

Kiedy gmina może przejąć nieruchomość?

Wywłaszczenie nieruchomości może odbyć się jedynie na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, czyli na przykład gminy. Do takiej sytuacji może dojść jedynie wtedy, gdy w inny sposób nie można zrealizować celów publicznych – na przykład wybudować lotniska, poprowadzić drogi czy linii kolejowej.

Pamiętaj, że wywłaszczenie nieruchomości to ostateczny środek. Wcześniej odbywają się rokowania i rozmowy na temat przejęcia budynku czy lokalu poprzez zakup. Dopiero gdy nie uda się nabyć nieruchomości na drodze negocjacji, to starosta może wydać decyzję administracyjną o wywłaszczeniu.

Jak uzyskać odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości?

Wprawdzie za wywłaszczenie nieruchomości jej właściciel nie otrzyma odszkodowania z polisy na dom czy mieszkanie, ale może ją otrzymać od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wysokość takiego odszkodowania powinna odpowiadać wartości utraconych praw własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego.

Wysokość odszkodowania może zostać odpowiednio zmniejszona, jeśli na nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe czy prawo użytkowania wieczystego.

Wysokość odszkodowania ustala starosta według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Do tego celu korzysta on z usług rzeczoznawcy majątkowego, który wydaje opinię o wartości nieruchomości.

Jak przebiega procedura wywłaszczenia nieruchomości?

Procedura wywłaszczenia opisana jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Składa się ona z trzech głównych etapów:

• rokowania o nabyciu nieruchomości – toczą się między starostą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, w ich trakcie może być zaoferowana nieruchomość zamienna;
• wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego – rozpoczyna się, gdy upłynie dwumiesięczny termin do zawarcia umowy nabycia nieruchomości, następuje z dniem doręczenia zawiadomienia;
• wydanie decyzji o wywłaszczeniu – starostwa składa w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, zostaje przeprowadzona rozprawa administracyjna, starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydaje decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

W decyzji o wywłaszczeniu powinny znaleźć się elementy wskazane w art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (oznaczenie organu administracji publicznej, data wydania, oznaczenie stron, rozstrzygnięcie, powołanie podstawy prawnej, itp.), a także:

• ustalenie, na jakie cele wywłaszcza się daną nieruchomość,
• określenie przedmiotu wywłaszczenia (oznaczenie w księdze wieczystej czy zbiorze dokumentów, katastracie nieruchomości),
• określenie praw podlegających wywłaszczeniu,
• wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości (także osoby, której przysługuje prawo rzeczowe na nieruchomość),
• zobowiązanie do zapewnienia lokali,
• ustalenie wysokości odszkodowania.

Gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości (także osoba z prawem rzeczowym) są nieobecne lub niezdolne do czynności prawnych stosuje się art. 34 Kodeksu postępowania administracyjnego – wystąpienie do sądu o wyznaczenie przedstawiciela.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o wywłaszczenie nieruchomości

Autor artykułu: Tomasz Sowa

Jestem redaktorem, który pisze artykuły związane z ubezpieczeniami komunikacyjnymi i podróżami. W swoich tekstach staram się wyjaśniać trudne i problematyczne zagadnienia związane z rynkiem ubezpieczeń. W poradach turystycznych zależy mi na przedstawieniu ciekawych miejsc w lekki oraz inspirujący sposób z nutką humoru.