Najem okazjonalny

Jak wygląda najem okazjonalny w praktyce z punktu widzenia wynajmującego i najemcy?

Podpisanie umowy najmu okazjonalnego wydaje się kosztowne i czasochłonne, chociażby ze względu na wizytę u notariusza, ale chroni interesy obu stron umowy. 

Z punktu widzenia właściciela lokalu bardzo korzystna jest możliwość skutecznego wypowiedzenia umowy najemcy, który nie wywiązuje się z jej warunków. Innymi słowy – właściciel mieszkania może szybko uzyskać nakaz eksmisji. Aby umowa została zawarta, najemca musi przedstawić oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania mieszkania w terminie określonym w żądaniu egzekucyjnym. Żądanie może zostać wystosowane po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Co się dzieje, jeżeli najemca nie przestrzega umowy, np. nie płacąc czynszu, i odmawia opuszczenia lokalu?

1. Najemca otrzymuje żądanie opróżnienia lokalu. Jego warunki są opisane w art. 19d ust. 3 przywoływanej ustawy.
2. Jeśli termin określony w żądaniu minie, właściciel mieszkania może wnioskować w sądzie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym była mowa. Art. 19d ust. 4 ustawy określa, jakie dokumenty powinny być dołączone do wniosku.
3. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku przez sąd, właściciel może liczyć na przyspieszone wydanie nakazu eksmisji nieuczciwego najemcy. Nie jest konieczne znalezienie lokalu zastępczego dla najemcy przez gminę, a eksmisja może nastąpić w okresie zimowym.

Uwaga! Prawa najemcy również są chronione przez wspomnianą ustawę! Osoba, która płaci na czas rachunki, nie niszczy czyjejś własności i nie uprzykrza życia innym mieszkańcom, nie powinna obawiać się umowy najmu okazjonalnego.

Jedyną komplikacją dla najemcy może być konieczność wskazania lokalu, w którym może zamieszkać po otrzymaniu wypowiedzenia i wykonaniu egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania, o czym mówi art. 19a ust. 2 pkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Na szczęście wystarczy porozumieć się w tej kwestii z rodziną czy znajomymi. Wymagane jest oświadczenie właściciela lub osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu „na wszelki wypadek”, a wynajmujący mieszkanie może wymagać, aby podpis na oświadczeniu był poświadczony przez notariusza. Jeżeli już po podpisaniu umowy najemca straci możliwość zamieszkania we wcześniej zadeklarowanym lokalu, w ciągu 21 dni musi wskazać kolejny. W przeciwnym razie może otrzymać wypowiedzenie.

Pozostałe warunki najmu okazjonalnego

• Umowa musi być podpisana na czas określony, ale nie dłużej niż 10 lat. 
• Kaucja nie może być wyższa od sześciokrotności miesięcznego czynszu za określony lokal w dniu zawarcia umowy.
• Kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu. Może zostać pomniejszona o należności przysługujące właścicielowi lokalu w dniu jego opróżnienia i opcjonalne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
• Wynagrodzenie notariusza wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, które jest określone w Ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Ustawa nie podaje, kto powinien zapłacić za usługę notarialną. Ponieważ to właściciel mieszkania proponuje umowę najmu okazjonalnego, warto jednak, aby opłacił notariusza, nie obciążając najemcy dodatkowymi kosztami.
• Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszona urzędowi skarbowemu w ciągu 14 dni od jej podpisania. Najemca może wymagać od właściciela lokalu potwierdzenia tego zgłoszenia.

Najem okazjonalny a ubezpieczenie mieszkania

Ubezpieczenie nieruchomości może obejmować wynajmowany lokal. Oczywiście właściciel mieszkania ma obowiązek zgłosić najem ubezpieczycielowi jeszcze przed podpisaniem umowy. Co się stanie, jeśli właściciel lokalu nie przyzna się, że wynajmuje mieszkanie, a wyjdzie to na jaw po zgłoszeniu szkody? W związku z ujawnieniem okoliczności, które zmieniają ryzyko ubezpieczeniowe (prawdopodobieństwo wypadku), zakład ubezpieczeń może podwyższyć składkę ubezpieczeniową i żądać dopłaty od klienta. W takiej sytuacji właściciel lokalu albo pokryje różnicę, albo wypowie umowę ze skutkiem natychmiastowym w ciągu 14 dni.

Najem okazjonalny a cena ubezpieczenia mieszkania

Cenę ubezpieczenia wynajmowanego mieszkania możesz obliczyć za pomocą kilku kalkulatorów ubezpieczeń nieruchomości online. Tabela przedstawia porównanie składek dla lokalu w zależności od formy własności.