Porównaj oferty ubezpieczenia nieruchomości
Ubezpiecz mieszkanie lub dom nawet na 3 000 000 zł na Mubi!
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – co musisz wiedzieć?
Udzielenie przez bank kredytu hipotecznego na zakup mieszkania rodzi szereg obowiązków po stronie klienta. Jednym z najważniejszych jest wniesienie wkładu własnego w wysokości co najmniej 20% wartości finansowanej nieruchomości. Taki wydatek to wciąż duże obciążenie finansowe i nie wszystkich stać na jego pokrycie. Brakowi wystarczających środków da się jednak zaradzić, stosując ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Co to takiego?
Spis treści:
Najważniejsze informacje:
- Aby otrzymać kredyt hipoteczny, należy m.in. posiadać wkład własny w wysokości co najmniej 20% wartości finansowanej nieruchomości.
- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to dodatkowe zabezpieczenie kredytów hipotecznych w razie, gdy klientowi brakuje środków na pełny wkład własny.
- Dzięki ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego możliwe jest otrzymanie kredytu mimo braku obowiązkowych środków własnych w odpowiedniej wysokości.
- Wysokość obniżonego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym zależy od banku, ale nie może być niższa od 10% wartości nieruchomości.
- Koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego i sposoby ich spłaty różnią się w zależności od warunków panujących w danym banku.
Wkład własny przy kredycie mieszkaniowym – co to jest i ile wynosi?
Szukając możliwości sfinansowania zakupu mieszkania, większość klientów kieruje wzrok ku ofertom banków na kredyty gotówkowe i hipoteczne. Zwłaszcza to drugie rozwiązanie oznacza jednak dla kredytobiorcy konieczność spełnienia szeregu warunków, w tym wniesienia określonego wkładu własnego. Co to takiego?
Pod tą nazwą kryje się wyrażona procentowo część wartości nieruchomości, którą musi posiadać przyszły właściciel, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Jego udział w transakcji stanowi dla banku zabezpieczenie, o którym wspomina tzw. Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego w celu ustalenia zasad dobrych praktyk w zakresie udzielania kredytów hipotecznych.
W przypadku ekspozycji kredytowej związanej z finansowaniem nieruchomości, z zastrzeżeniem przypadków udzielania przez bank gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia i powinien żądać od kredytobiorcy wkładu własnego.
- Rekomendacja 10 w Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie
Rekomendacja 10 w Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie
Co więcej, KNF nie tylko odradza bankom finansowanie pełnej wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie udzielanego kredytu, ale również rekomenduje wysokość wymaganego wkładu własnego. Choć banki ustalają ją samodzielnie, to musi być ona zgodna ze wskaźnikiem LtV (Loan to Value) oznaczającym stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości.
Zgodnie z nim, wysokość wkładu własnego klienta przy kredycie hipotecznym nie powinna być niższa niż 20%. Od tej sytuacji przewidziane są jednak wyjątki (także opisane w Rekomendacji S) umożliwiające zaciągnięcie kredytu również osobom nieposiadającym odpowiednio dużych środków. Jeden z nich dotyczy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, którym zajmiemy się w dalszej części artykułu.
CZY WIESZ, ŻE …
Wymóg posiadania wkładu własnego przy kredycie hipotecznym wprowadziła nowelizacja Rekomendacji S z 2013 roku, w kolejnych latach stopniowo ograniczając finansowanie zakupu nieruchomości przez bank do obecnego poziomu maksymalnie 80% (a przy dodatkowym zabezpieczeniu – 90%). Od 2023 roku istnieje jednak również możliwość finansowania nawet do 100% wartości nieruchomości, która dotyczy kredytów objętych gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – na czym polega?
Kredytobiorcy, których nie stać na wniesienie wkładu własnego w wysokości 20% lub więcej wartości nieruchomości, mogą skorzystać z udostępnianej przez niektóre banki opcji obniżenia tej kwoty do zaledwie 10% ceny zakupu mieszkania. W tym przypadku kredyt hipoteczny pokrywałby jednak aż 90% kosztów transakcji, co stanowi oczywiście spore ryzyko dla udzielającej go instytucji. I tu właśnie pojawia się ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Tego rodzaju dodatkowe zabezpieczenie dla banku to polisa chroniąca interes instytucji finansowej na wypadek problemów kredytobiorcy ze spłatą zobowiązań kredytowych. Zobowiązując klienta do jego wykupienia, ochroną obejmuje się nie całą kwotę udzielonego mu kredytu, lecz jedynie kredytowaną część wkładu własnego do momenty jej spłaty.
Dzięki temu bank jest w staniu przyznać kredyt hipoteczny nawet tym klientom, którzy nie posiadają wkładu własnego w odpowiedniej wysokości. W razie ich niewypłacalności interes kredytodawcy chroni bowiem ubezpieczyciel, który wypłaci bankowi odszkodowanie, a do kredytobiorcy zwróci się z regresem ubezpieczeniowym.
Przykład
Potencjalny nabywca mieszkania za 600 tys. zł chce sfinansować zakup kredytem hipotecznym, jednak nie posiada 20% kwoty (120 tys. zł) wymaganej przez bank w ramach wkładu własnego. Dzięki ubezpieczeniu niskiego wkładu bank umożliwia jednak obniżenie wkładu własnego do 10% wartości nieruchomości (60 tys. zł), dodatkowo zabezpieczając pożyczoną kwotę stanowiącą różnicę między rzeczywistym wkładem kredytobiorcy a 20% wymaganymi przez KNF – w tym przypadku chodzi o kwotę 60 tys. zł.
Brzmi skomplikowanie? Pomyśl o tym, jak o każdym innym ubezpieczeniu. Polisę kupuje się po to, żeby w razie zajścia określonego zdarzenia ubezpieczony mógł zwrócić się do ubezpieczyciela o naprawę szkód lub wypłatę odszkodowania. W przypadku ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest tak samo, tylko zdarzeniem jest brak spłaty zadłużenia przez klienta, a ubezpieczonym uprawnionym do rekompensaty z tego tytułu – bank udzielający kredytu.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – czy jest obowiązkowe?
Niższy wkład własny klienta wiąże się z większym ryzykiem ze strony banku udzielającego mu kredytu hipotecznego. Ubezpieczenia niskiego wkładu to zatem rozwiązanie, które zabezpiecza interesy instytucji finansującej na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy, przez co zwykle nie da się go uniknąć, jeśli chcesz zaciągnąć kredyt mimo braku odpowiednich środków z Twojej strony.
Dobra wiadomość jest jednak taka, że zwykle ubezpieczenia nie trzeba opłacać przez cały okres kredytu hipotecznego. Będziesz musiał to robić tylko przez czas potrzebny Ci na spłatę objętej ubezpieczeniem kwoty wkładu własnego. W praktyce sprawa sprowadza się więc do kolejnego kredytu, tym razem na znacznie niższą sumę, ale być może obarczonego np. wyższą marżą (zależy od warunków ustalonych przez bank).
CZY WIESZ, ŻE …
W zależności od banku możliwe są też inne zabezpieczenia niskiego wkładu własnego poza ubezpieczeniem. Chodzi o blokadę środków na rachunku bankowym lub zastaw na papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP, przeniesienie określonej kwoty na własność banku oraz przeniesienie środków z IKE lub IKZE.
Najczęściej to więc właśnie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest najlepszym rozwiązaniem dla klienta, który liczy na pozytywną decyzję kredytową. Dzięki niemu można szybciej uzyskać potrzebne środki na zakup mieszkania, choć trzeba się liczyć z tym, że taka opcja sprawi, że całkowity koszt kredytu będzie wyższy.
Koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego – przykłady
Choć ostatecznie to zawsze klient ponosi koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, nie zawsze robi to w sposób bezpośredni. Najczęściej wydatki z tego tytułu są na niego przenoszone za pomocą podwyższonej marży lub dodatkowego oprocentowania kredytu, co zwiększa miesięczną ratę kredytu. Warunki tego rodzaju spłaty każdy bank może z kolei określić na własny sposób, dlatego trzeba je zawsze dokładnie sprawdzić na indywidualnym przypadku. Dla przykładu – jakie są reguły panujące w wybranych bankach?
O ile obliczenie kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego będzie dość proste w przypadku banku, który ustanawia spłatę jednorazowo w wysokości określonego procentu od kredytowanej kwoty, o tyle trudniej będzie w razie podwyższenia marży. W tej drugiej sytuacji warto wspomóc się np. kalkulatorami kredytowymi dostępnymi na stronach banków.
Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu – przykład I
Przykład
Przy kredycie hipotecznym na kwotę 300 000 zł wysokość wkładu własnego (20%) to 60 000 zł, a obniżonego wkładu własnego (10%) – 30 000 zł. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w wysokości np. 3% oblicza się od kwoty brakującej do osiągnięcia pełnego wkładu (60 000 zł – 30 000 zł = 30 000 zł), na czas potrzebny do jej spłaty. W tym przypadku będzie on więc wynosić 900 zł.
Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu – przykład II
Przykład
Zgodnie z obliczeniami wykonanymi w kalkulatorze ubezpieczenia kredytu hipotecznego PKO BP, rata kredytu w wysokości 400 000 zł, w którym wkład własny wynosi 100 000 zł (20%), a okres spłaty to 20 lat, to 2211,53 zł z oprocentowaniem stałym przez pierwsze 5 lat (marża 2,04%). W przypadku niższego wkładu własnego w wysokości 50 000 zł (10%) rata wzrośnie do 2715,16 zł (marża na poziomie 2,69%).
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – czy warto?
Jak widać po powyższych przykładach, niekiedy koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego może w dość znaczący sposób podnieść koszt całego kredytu hipotecznego. Stąd całkiem zasadne jest pytanie, czy warto w ogóle korzystać z takiej opcji? Odpowiedź nie jest taka prosta.
- Z jednej strony, bez dwóch zdań najlepszą opcją byłoby wstrzymać się z decyzją o kredycie hipotecznym do czasu uzbierania stosownych środków na pokrycie wkładu własnego. Takie rozwiązanie będzie najbardziej opłacalne i bezpieczne.
- Z drugiej strony, tego rodzaju zwłoka często nie wchodzi w grę, choćby z powodu dynamicznie zmieniającej się sytuacji na rynku nieruchomości. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego pozwala na szybsze uzyskanie kredytu, a przez to również zakup wymarzonego lokum.
Podejmując decyzję o skorzystaniu z możliwości wniesienia niższego wkładu własnego, musisz więc przede wszystkim mieć pełną świadomość konsekwencji, jakie się z tym wiążą. Przekalkuj związane z tym dodatkowe koszty i dokładnie sprawdź, na jakich warunkach bank udziela finansowania – warto skorzystać przy tym z pomocy np. doradcy kredytowego.
UWAGA!
Zwróć uwagę, czy warunki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego określają dokładnie, jak długo trwa ochrona i do kiedy bank może pobierać za nią opłatę. Brak informacji w tym temacie lub pobieranie opłaty po spłacie części kredytu objętej ubezpieczeniem to tzw. klauzule abuzywne (niedozwolone), które naruszają interesy konsumenta.
FAQ – najczęściej zadawane pytania o ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Czy można wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
Zwykle nie, chyba że spełniasz warunki programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” i możesz ubiegać się o rodzinny kredyt mieszkaniowy. W przeciwnym razie wkład własny w odpowiedniej wysokości jest obowiązkowym zabezpieczeniem, bez którego nie ma możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Nie można go też sfinansować inną pożyczką lub kredytem.
Ile wynosi niski wkład własny do kredytu hipotecznego?
Wkład własny do kredytu hipotecznego rekomendowany przez Komisję Nadzoru Finansowego wynosi co najmniej 20% wartości finansowanej nieruchomości. W niektórych bankach może być on obniżony maksymalnie do 10%, ale takie rozwiązanie wymaga dodatkowych zabezpieczeń, np. w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Które banki umożliwiają wzięcie kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym?
Kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym w minimalnej wysokości 10% jest dostępny tylko w niektórych bankach. Do tego grona zaliczają się m.in. Alior Bank, Credit Agricole, mBank, PKO BP, Pekao S.A. czy Millennium Bank. Co więcej, każdy bank na własnych zasadach ustala warunki udzielenia takiego kredytu, określając m.in. jakie są wymagane zabezpieczenia i ich koszty.
Czy można uzyskać zwrot kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego?
Tak. Jeśli spłacisz kredyt hipoteczny przed terminem, możesz odzyskać część kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Należy się w tym celu skontaktować bezpośrednio z bankiem, udokumentować wcześniejszą spłatę zobowiązania i ustalić warunki zwrotu należnych kosztów.
Źródła:
- Rekomendacja S: https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_nowelizacja_czerwiec_2023_82872.pdf
Wystaw ocenę
Porównaj oferty ubezpieczenia nieruchomości
Ubezpiecz mieszkanie lub dom
nawet na 3 000 000 zł na Mubi!
Ekspert i doradca w dziedzinie ubezpieczeń oraz autor ponad 100 poradników dotyczących polis komunikacyjnych i turystycznych. W swoich tekstach zwraca uwagę na trudne zagadnienia ubezpieczeniowe, aby przedstawiając je w zrozumiały sposób, ustrzec klienta przed niepotrzebnymi wydatkami i ułatwić mu dopasowanie rodzaju ochrony do indywidualnych potrzeb.
Dołącz do dyskusji