Kredyt hipoteczny czy gotówkowy – jak sfinansować zakup nieruchomości?

Inwestycja w nieruchomość – dobry pomysł, ale co dalej?

Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, wartość wszystkich prywatnych kredytów i pożyczek zaciągniętych przez Polaków w całym 2025 roku wyniosła ok. 301,8 mld zł. Zdecydowaną większość z nich stanowiły kredyty gotówkowe i mieszkaniowe, co więcej, w obydwu przypadkach zanotowano wyraźne wzrosty w ich liczbie i wartości w porównaniu do 2024 roku. Co to oznacza?

Poza zrozumieniem, z jak dużym rynkiem mamy do czynienia, pokazuje to przede wszystkim, że nieruchomości są głównym celem inwestycji Polaków, którzy szukają jak najlepszych rozwiązań na ich sfinansowanie. Tu naprzeciw swoim klientom wychodzą banki, prezentując szeroką ofertę kredytów – pojawia się jednak pytanie, jaki rodzaj zobowiązania wybrać?

Na pozór oczywistą odpowiedzią jest kredyt hipoteczny, a więc udzielany zwykle na wysokie sumy w celu związanym z zakupem lub modernizacją nieruchomości, po zebraniu części potrzebnej kwoty w ramach wkładu własnego. Warto jednak pamiętać, że to nie jedyny sposób zdobycia niezbędnych środków. Za ten może bowiem równie dobrze posłużyć zaciągnięcie kredytu gotówkowego, szczególnie jeśli potrzebne do pokrycia koszty są mniejsze. Czym dokładnie charakteryzują się te zobowiązania?

Kredyt hipoteczny i gotówkowy – co trzeba o nich wiedzieć?

Aby udzielić sobie odpowiedzi na pytanie, która z opcji będzie lepsza do sfinansowania naszych planów związanych z nieruchomością, najpierw trzeba je obydwie dobrze poznać. Czym zatem różni się kredyt hipoteczny od kredytu gotówkowego?

Cel finansowania

Jak już wspominaliśmy, kredyt hipoteczny można zaciągnąć wyłącznie na sfinansowanie działań związanych z nieruchomością. Jest on zatem rodzajem kredytu celowego, który można przeznaczyć m.in. na:

• zakup domu lub mieszkania,
• zakup działki budowlanej,
• budowę domu,
• zakup domku letniskowego,
• remont, modernizację lub wykończenie nieruchomości.

Widać zatem, że w przypadku kredytu hipotecznego możliwości kredytobiorcy są wyraźnie ograniczone. Jeśli więc chcesz z uzyskanych środków sfinansować np. zakup mebli czy sprzętu RTV do nowego mieszkania, nie będziesz miał takiej możliwości. Co innego przy kredycie gotówkowym. Ten, będąc kredytem konsumenckim, nie wprowadza żadnych ograniczeń. Pieniądze możesz więc przeznaczyć na dowolny cel konsumpcyjny, czy to związany z domem, czy nie.

Kwota kredytu

Dowolność w kwestii przeznaczenia środków z kredytu gotówkowego okaże się mieć jednak pewne ograniczenia, gdy przejdziemy do kwoty, jaką można w jego ramach uzyskać. Nietrudno się bowiem domyślić, że to kredyty hipoteczne opiewają na znacznie wyższe sumy, które w większym stopniu umożliwiają pokrycie kosztów zakupu nieruchomości.

Co więcej, w ich przypadku nie ma ustalonej górnej granicy pożyczanej kwoty – wszystko zależy w tym względzie od zdolności kredytowej kredytobiorcy. W przypadku kredytu gotówkowego standardem są z kolei kwoty w granicy 50 000-100 000 zł, maksymalnie natomiast mowa o 200 000 zł. Nawet taka kwota rzadko jest jednak wystarczająca na pokrycie w całości kosztów zakupu nieruchomości.

Okres kredytowania

Kolejna istotna różnica między kredytem hipotecznym a gotówkowym dotyczy okresu, na jaki są one udzielane. Przy tym pierwszym jest on oczywiście znacznie dłuższy – maksymalnie może wynieść nawet 35 lat, ale najczęściej spotyka się umowy kredytu hipotecznego na 25 lat. Tak długi czas pozwala oczywiście na uzyskanie przystępnych rat.

Kredyt gotówkowy, opiewając na niższą kwotę, nie ma też możliwości rozłożenia płatności na równie długi okres. Zwykle sięga on maksymalnie 10 lat.

Procedura uzyskania kredytu

Wyższa kwota i dłuższy okres kredytowania mogą wskazywać na to, że w przypadku kredytu hipotecznego będzie więcej formalności do załatwienia. I rzeczywiście, podczas gdy do uzyskania kredytu gotówkowego wystarczy często złożenie wniosku online (niekiedy nawet bez zaświadczenia o dochodach) i pozytywna weryfikacja zdolności kredytowej, o tyle kredyt hipoteczny to już nie taka prosta sprawa.

Podstawowe utrudnienie polega na tym, że w przypadku udzielania kredytu hipotecznego, bank będzie wymagał od Ciebie zabezpieczenia spłaty zobowiązania w formie hipoteki. To właśnie wpisanie tego ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej nieruchomości sprawia, że banki są skłonne udzielać tak wysokich pożyczek.

Konieczność ustanowienia hipoteki komplikuje oczywiście całą procedurę, która trwa dłużej niż przy kredycie gotówkowym (nawet kilka tygodni). Sporym wyzwaniem jest już samo przygotowanie wniosku, do którego oprócz podania danych osobowych, trzeba dołączyć:

• dokumenty potwierdzające źródło dochodów w przypadku zatrudnienia na umowę o pracę,
• dokumenty potwierdzające prawo do emerytury lub renty,
• dokumenty potwierdzające źródło dochodów w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej (różne w zależności od formy prowadzenia księgowości),
• dokumenty dotyczące nieruchomości (np. umowa przedwstępna kupna nieruchomości, odpis z księgi wieczystej działki budowlanej czy kosztorys prac remontowych).

Wkład własny

Wreszcie bardzo znaczącą i już wspominaną różnicą między kredytem hipotecznym a gotówkowym jest to, że w tym pierwszym przypadku wymagane jest wniesienie wkładu własnego w wysokości minimum 10% wartości nieruchomości (przy dodatkowym ubezpieczeniu), jednak większość banków w 2026 roku wymaga przy kredycie hipotecznym wkładu własnego na poziomie 10-20%.

Nie da się zatem otrzymać kredytu hipotecznego, nie mając wcześniej żadnych środków. Przeciwnie, musisz mieć ich całkiem sporo, bo np. przy nieruchomości o wartości 400 000 zł, wkład własny może wynieść nawet 80 000 zł!

Kredyt hipoteczny i kredyt gotówkowy – różnice

Ile kosztuje kredyt hipoteczny, a ile gotówkowy?

Na wyżej wymienionych różnice między kredytem hipotecznym i gotówkowym wciąż się nie kończą. Trzeba jeszcze bowiem pamiętać o kosztach kredytowania, które bynajmniej nie są identyczne w obydwu przypadkach.

Co ciekawe, mimo że udzielany jest zwykle na wyższą kwotę, to jednak kredyt hipoteczny jest tańszy od gotówkowego. Dlaczego tak się dzieje? Chodzi rzecz jasna o solidne zabezpieczenie w postaci hipoteki. Posiadając je, bank może sobie pozwolić, by nie wymagać dodatkowych zabezpieczeń finansowych, tym samym obniżając koszty kredytu. Widać to przede wszystkim po oprocentowaniu, które jest wyższe w kredytach gotówkowych, ale też w dodatkowych kosztach (np. ubezpieczeniu), do których poniesienia może być zmuszony kredytobiorca.

Oczywiście przy kredycie hipotecznym także pojawiają się dodatkowe opłaty (np. koszty wyceny nieruchomości), jednak uwzględniając duże kwoty, na jakie jest on udzielany, praktycznie zawsze okaże się on korzystniejszym pod względem kosztów rozwiązaniem niż kredyt gotówkowy.

Który kredyt bardziej się opłaca?

Wiedząc już, co charakteryzuje kredyt hipoteczny i gotówkowy, czy można w jasny sposób odpowiedzieć, który z nich jest bardziej opłacalny przy zakupie lub remoncie mieszkania? Nie do końca. Wszystko zależy bowiem w gruncie rzeczy od naszych indywidualnych potrzeb.

Jaki kredyt lepszy na zakup nieruchomości?

Jeżeli masz już zebraną większą część środków potrzebnych na zakup nieruchomości, lepszym wyjściem może się okazać kredyt gotówkowy. Z uzyskanych z niego funduszy pokryjesz brakującą sumę, a resztę będziesz mógł przeznaczyć np. na wyposażenie mieszkania czy domu, co nie byłoby możliwe w przypadku kredytu hipotecznego. Koszty będą nieco wyższe, ale za to nieruchomość nie zostanie obciążona hipoteką.

Co innego, gdy posiadasz kwotę w wysokości 20-30% wartości nieruchomości. Wówczas bez dwóch zdań lepszym rozwiązaniem będzie kredyt hipoteczny – tańszy i rozłożony w czasie na zdecydowanie dłuższy okres. Kredyt gotówkowy, o ile w ogóle zapewni potrzebną Ci kwotę, będzie po prostu nieopłacalny.

A co z finansowaniem remontu?

Jeszcze inaczej można natomiast podejść do sprawy, jeśli nie kupujesz, a jedynie remontujesz dom lub mieszkanie. W tym przypadku kredyt gotówkowy będzie o tyle wygodniejszy, że bank da Ci pełną swobodę dysponowania środkami. Przy kredycie hipotecznym, a więc branym na konkretny cel, konieczne będzie za to przygotowanie dokładnej wyceny, przedstawienie harmonogramu prac i rachunków – zgodnie z nimi będą wypłacane kolejne transze kredytu.

Koszty kredytu – przykład

Przeprowadziliśmy porównanie w banku Santander. Aby zestawić koszty obu rodzajów kredytu – hipotecznego i gotówkowego – wpisaliśmy w kalkulator tę samą kwotę, a więc maksymalną dostępną dla tego gotówkowego, czyli 250 000 zł na mieszkanie warte 400 000 zł. Celowo wybraliśmy taki sam okres kredytowania, czyli 120 rat i 10 lat. Oto wyniki:

FAQ – najczęściej zadawane pytania o kredyt hipoteczny i gotówkowy