Ekspektatywa nieruchomości – co to jest i co się z nią wiąże?

Ekspektatywa własności nieruchomości – co to jest?

Ekspektatywa to tajemniczo brzmiące pojęcie, z którym najczęściej możesz się spotkać przy okazji zakupu jeszcze niewybudowanego lokalu od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej. Kryje się pod nim oczekiwanie prawne (tzw. wierzytelność przyszła), czyli obietnica nabycia prawa, które jeszcze nie zostało w pełni ustanowione. Innymi słowy, jest to zabezpieczenie ustanowienia przyszłego prawa po spełnieniu się określonych warunków.

W interesującym nas kontekście nabycia nieruchomości, ekspektatywa zapewnia nabywcom mających powstać w przyszłości lokali tymczasowe prawo do ich własności. Dzięki niej po zakupie po zakupie lokalu, gdy ten jest jeszcze „dziurą w ziemi”, masz pewność, że po jego wybudowaniu i zapłacie określonej ceny, zostanie ustanowiona i przeniesiona na Ciebie odrębna własność nieruchomości. W praktyce ekspektatywa to więc zabezpieczenie dla nabywcy lokalu na wypadek kłopotów ze sprzedawcą.

Co ważne, ekspektatywa jest prawem majątkowym o konkretnej wartości. W związku z tym:

• można ją sprzedać lub kupić,
• może zostać odziedziczona,
• może być przedmiotem egzekucji komorniczej.

W dalszej części artykułu dowiesz się, w jakich konkretnie sytuacjach i pod jakimi warunkami powstaje ekspektatywa przy zakupie mieszkania, a także jakie daje Ci ona prawa.

Ekspektatywa przy zakupie nieruchomości – kiedy i jak powstaje?

O ekspektatywie w kontekście nabycia nieruchomości możemy mówić w dwóch sytuacjach. Jakich?

1. Przy zawieraniu umowy z deweloperem – ekspektatywa dotyczy w tym przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w inwestycji realizowanej przez dewelopera na rzecz nabywcy.
2. Przy zawieraniu umowy ze spółdzielnią – ekspektatywa dotyczy w tym przypadku ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na rzecz członka spółdzielni.

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu mieszkalnego

W odniesieniu do mieszkań budowanych przez deweloperów, ekspektatywa to w gruncie rzeczy umowa deweloperska, za pomocą której nabywca zobowiązuje się do zakupu powstającej nieruchomości, a deweloper do jej wybudowania. Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a dodatkowo deweloper musi:

• posiadać prawo do gruntu, na którym realizuje inwestycję,
• dysponować pozwoleniem na budowę,
• ujawnić w księdze wieczystej roszczenie o ustanowienie odrębnej własności.

W przypadku niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań wynikających z umowy, ekspektatywa daje nabywcy nieruchomości prawo do dochodzenia swoich roszczeń.

Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Ekspektatywa wynika w tym przypadku z umowy o budowę lokalu zawieranej pomiędzy spółdzielnią a jej członkiem na podstawie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nimi, umowa musi być zawarta w formie pisemnej i powinna określać m.in. rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu, a także zawierać zobowiązanie jego nabywcy do wniesienia wkładu budowlanego. Z kolei w art. 19 ustawy możesz przeczytać, że ekspektatywa własności powstaje z chwilą zawarcia umowy.

Ekspektatywa a prawo własności – kiedy dochodzi do przekształcenia?

Bez względu na to, czy ekspektatywa dotyczy odrębnej własności lokalu nabytego od dewelopera, czy umowy o budowę lokalu ze spółdzielnią, samo jej ustanowienie nie oznacza jeszcze nabycia prawa własności. Do tego dojdzie dopiero w momencie faktycznego wyodrębnienia własności, czyli po:

• zakończeniu budowy i oddaniu mieszkania do użytku,
• wyodrębnieniu lokalu potwierdzonym przez zaświadczenie o jego samodzielności,
• zawarciu ostatecznej umowy notarialnej z nabywcą lokalu,
• wpisaniu prawa własności nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości.

Oczywiście powyższe zasady dotyczą mieszkań wybudowanych i wyodrębnionych w nowej inwestycji deweloperskiej. W przypadku ekspektatywy mieszkania ze spółdzielni własność może powstać również po przekształceniu w nią spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Sprzedaż, zakup, darowizna ekspektatywy – czy to możliwe?

Jak już wcześniej wspominaliśmy, ekspektatywa jest prawem majątkowym, co oznacza, że zwykle można nią dowolnie dysponować. Może zostać sprzedana, kupiona lub podarowana, przejść na spadkobierców nabywcy, a także podlegać egzekucji i licytacji komorniczej. W prawie zbywalności ekspektatywy obowiązują jednak pewne zasady, a dodatkowo mogą pojawiać się ograniczenia.

Przeniesienie ekspektatywy własności:

• wymaga formy aktu notarialnego,
• jest opodatkowane,
• przy nieruchomości deweloperskiej następuje na drodze cesji i może wymagać zgody dewelopera,
• przy mieszkaniu ze spółdzielni następuje wraz z wniesionym wkładem budowlanym lub jego częścią.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o ekspektatywę nieruchomości