Mieszkanie obciążone hipoteką – czy warto je kupić? Co się z tym wiąże?

Mieszkanie obciążone hipoteką – o co chodzi?

Wysokie ceny nowych mieszkań od deweloperów sprawiają, że wielu chętnych na własne cztery kąty szuka korzystniejszych ofert na rynku wtórnym. W tym przypadku rzeczywiście może być łatwiej o znalezienie lokalu w atrakcyjnej cenie, jednak niższy koszt zakupu często będzie się wiązać z innego rodzaju niedogodnością, a mianowicie obciążeniem nieruchomości hipoteką. Co to właściwie oznacza?

Jak wspomnieliśmy we wstępie, hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane w celu zabezpieczenia wierzytelności. Innymi słowy, obciążenie mieszkania hipoteką sprawia, że podmiot pożyczający pieniądze na jego zakup (najczęściej jest to bank udzielający kredytu hipotecznego), będzie mógł je w łatwy sposób przejąć w razie braku spłaty zobowiązań.

Co istotne z punktu widzenia nabywcy nieruchomości z hipoteką, przechodzi ona na kupującego, zatem wierzyciel (bank) ma prawo dochodzenia z niej swoich roszczeń bez względu na to, kto jest właścicielem lokalu. Czy w takim razie trzeba się obawiać zakupu takiego mieszkania? Niekoniecznie!

Hipoteka rodzi co prawda więcej obowiązków zarówno po stronie kupującego, jak i sprzedawcy nieruchomości, ale uwzględniająca ją transakcja jak najbardziej może okazać się dla obydwu korzystna. W tym artykule przeczytasz, jak powinna ona przebiegać, o co należy podczas niej zadbać i jak uniknąć potencjalnych ryzyk przy zakupie mieszkania, które zostało obciążone hipoteką przez poprzedniego właściciela.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – na czym to polega?

Jak już wiesz, sama zmiana właściciela mieszkania nie sprawi, że wygaśnie nałożona na taką nieruchomość hipoteka. Do tego może dojść wyłącznie w razie spłaty wierzytelności, co z kolei oznacza, że sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką może przebiegać według dwóch scenariuszy.

1. W pierwszym przypadku, sprzedający może spłacić kredyt hipoteczny przed sprzedażą mieszkania – wówczas na nabywcę przejdzie nieruchomość nieobciążona żadnymi zobowiązaniami.
2. W drugim przypadku, kupujący może nabyć mieszkanie obciążone hipoteką – wówczas to na niego przejdzie obowiązek spłaty kredytu hipotecznego.

Nie da się ukryć, że to właśnie kupno mieszkania z już spłaconą hipoteką może być dla nabywcy najbardziej korzystne, a na pewno najmniej uciążliwe. Otrzymuje on bowiem wtedy mieszkanie wolne od wszelkich zobowiązań względem banku, musząc zadbać jedynie o otrzymanie zgody i wykreślnie hipoteki z księgi wieczystej. Bardziej powszechna jest jednak sprzedaż nieruchomości z aktywną hipoteką i to na tym się skupimy.

Kupno mieszkania z hipoteką – instrukcja krok po kroku

Jeśli zbywca mieszkania nie posiada wystarczających środków na spłatę zadłużenia wobec banku przed sprzedażą nieruchomości, może przekazać ją kupującemu wraz z hipoteką. Tego rodzaju transakcja jest jednak dla nabywcy pewnym ryzykiem, dlatego powinien on zadbać, żeby jak najlepiej się zabezpieczyć. Co należy zrobić?

• Kupujący powinien sprawdzić księgę wieczystą mieszkania, gdzie znajdzie informacje m.in. o banku, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka oraz wysokości zobowiązania.
• Sprzedający powinien uzyskać zaświadczenie z banku o istnieniu zobowiązania kredytowego, wysokości kwoty pozostałej do spłacenia, oraz rachunku, na który należy dokonywać wpłat.
• Bank powinien wydać promesę dotyczącą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości w razie spłaty zobowiązania przez nowego właściciela.
• Kupujący i sprzedający powinni sporządzić umowę przedwstępną, w której zawrą termin notarialnego przeniesienia własności nieruchomości, cenę zakupu i zapisy dotyczące hipoteki (ten punkt jest istotny zwłaszcza dla nabywców finansujących zakup nieruchomości kredytem).
• Obydwie strony transakcji powinny zawrzeć umowę przyrzeczoną w formie aktu notarialnego, która przeniesie własność nieruchomości na nowego nabywcę.
• Sprzedawca powinien uzyskać z banku list mazalny, który posłuży do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Kredyt na zakup mieszkania z hipoteką – czy to możliwe?

Całkiem powszechną praktyką stosowaną przez nabywców nieruchomości obciążonych hipoteką jest finansowanie tego zakupu własnym kredytem hipotecznym. Choć może brzmieć skomplikowanie, w rzeczywistości to często stosowane rozwiązanie, na które banki są bardzo dobrze przygotowane. O co w tym chodzi?

W największym uproszczeniu polega to na tym, że w celu kupna mieszkania kupujący bierze kredyt, aby spłacić nim zobowiązanie poprzedniego właściciela nieruchomości zaciągnięte przez niego z dokładnie tego samego powodu. Rzecz jednak w tym, że kredytujący nowego nabywcę mieszkania bank nie przekazuje pieniędzy jemu, lecz przelewa je na rachunek kredytowy zbywcy, aby w pierwszej kolejności spłacić jego zobowiązanie. Dopiero pozostała część pożyczki może trafić na prywatne konto bankowe sprzedawcy w ramach nadwyżki.

Mając na uwadze te różnice, można powiedzieć, że kupno mieszkania obciążonego hipoteką na kredyt składa się z tych samych etapów, co zakup za gotówkę oraz kilku dodatkowych. Jakich?

Mieszkanie z hipoteką na kredyt – etapy nabycia:

• sprawdzenie hipoteki w księdze wieczystej,
• uzyskanie zaświadczenia z banku o zadłużeniu,
• sporządzenie umowy przedwstępnej,
• złożenie wniosku kredytowego,
• podpisanie umowy kredytu,
• zawarcie umowy kupna-sprzedaży mieszkania,
• spłata hipoteki po poprzednim właścicielu,
• wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Trzeba przy tym pamiętać, że zakup obciążonej hipoteką nieruchomości za pomocą własnego kredytu wiąże się z dość skomplikowanymi i czasochłonnymi procedurami. Niesie on również ze sobą potencjalne ryzyka (o których piszemy poniżej), dlatego w interesie kupującego jest sprawdzenie wszystkiego bardzo dokładnie, najlepiej w porozumieniu z doradcą kredytowym lub prawnikiem.

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką – o czym trzeba pamiętać?

Chociaż kupno mieszkania z hipoteką może być dla potencjalnego nabywcy bardzo korzystne z uwagi np. na niższą cenę lub możliwość szybkiego przejęcie nieruchomości, wiążą się z nim także pewne ryzyka. Nieuwaga, brak wiedzy lub niedokładne prześwietlenie zobowiązań finansowych poprzedniego właściciela lokalu mogą sprawić, że nowy nabywca poniesie dodatkowe koszty, których nie zakładał w pierwotnym planie. Co zatem zrobić, aby uniknąć wpadnięcia w taką pułapkę?

1. Dokładnie zapoznaj się z umową kredytową poprzedniego właściciela – może się okazać, że bank ustalił wysoką prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, co podniesie ostateczną cenę zakupu mieszkania.
2. Podpisz umowę przedwstępną po uzyskaniu promesy z banku – w przeciwnym razie możesz np. spłacić zadatek, jeśli okaże się, że bank z jakiegoś powodu nie będzie chciał wystawić promesy i nie dojdzie do transakcji.
3. Uwzględnij termin ważności promesy – przeważnie wynosi od 30 do 60 dni, ale może się różnić w zależności od banku, a trzeba pamiętać, że promesa musi być ważna w momencie podpisywania umowy kupna-sprzedaży mieszkania.

Usunięcie hipoteki z księgi wieczystej – jak to zrobić?

Ostatnim etapem zakupu mieszkania z obciążeniem hipotecznym jest wykreślenie dotychczasowej hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Trzeba bowiem pamiętać, że choć zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece (art. 94), spłata wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki, wpis na jej temat nie jest usuwany z księgi wieczystej automatycznie. Dzieje się to dopiero na wniosek, który może złożyć wyłącznie właściciel nieruchomości. Kto zatem powinien o to zadbać?

• Sprzedający, jeśli hipoteka została spłacona, ale nie doszło jeszcze do zawarcia umowy z nabywcą mieszkania. Potwierdzenie złożenia złożenia wniosku o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej jest przekazywane notariuszowi przy podpisywaniu umowy,
• Kupujący, jeśli doszło już do sprzedaży mieszkania, więc jest on prawnym właścicielem nieruchomości. Wniosek o wykreślenie hipoteki może być wówczas zawarty w akcie notarialnym, który notariusz przekazuje do właściwego sądu w ciągu 3 dni od zawarcia umowy.

Bez względu na to, kto będzie składać wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, należy to zrobić w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości, załączając:

• wypełniony formularz KW-WPIS, zawierający m.in. dane osobowe, numer księgi wieczystej i treść żądania o wykreślenie hipoteki,
• list mazalny z banku, zawierający oświadczenie o spłacie wierzytelności i zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej,
• potwierdzenie wniesienia opłaty sądowej w wysokości 100 zł.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o kupno mieszkania z hipoteką