Odpis, wyciąg albo zaświadczenie z księgi wieczystej – jak i gdzie uzyskać?

Zastanawiasz się, jak uzyskać odpis, wyciąg lub zaświadczenie z księgi wieczystej? Czy trzeba udać się do notariusza, czy można wygenerować dokument samodzielnie przez internet lub zdalnie na podstawie listownego wniosku do sądu rejonowego? Sprawdź, jakie informacje są Ci do tego potrzebne!

Księga wieczysta – co to?

Zastanawiałeś się kiedyś, czym są i do czego służą księgi wieczyste? Księga wieczysta to publiczny rejestr nieruchomości, który obrazuje stan prawny danej parceli, dla której prowadzony jest zapis istotnych zmian (np. własności) od jej zarania aż do chwili obecnej. Księga wieczysta pozwala jednoznacznie ustalić, jakie prawa i komu przysługują w związku z konkretną działką czy danym zabudowaniem.

Księgi wieczyste mają:

1. nieruchomości
   – mieszkania,
   – domy,
   – działki budowlane,
   – grunty,
2. spółdzielcze prawa własnościowe do mieszkania.

Księgi wieczyste w polskim prawie

Ogólne zasady działania ksiąg wieczystych w Polsce reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, natomiast szczegółowe kwestie precyzuje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Obecne brzmienie przepisów ustawy to zasadniczo kontynuacja przedtem obowiązujących regulacji w tym względzie.

Jakie są zasady dotyczące ksiąg wieczystych?

Księgi wieczyste działają i prowadzone są na określonych zasadach. Poniżej zamieszczamy najważniejsze reguły, którymi się rządzą i które wprost wynikają z przepisów prawa.

Jawność formalna

Polega na tym, że z treścią księgi wieczystej może zapoznać się każdy, kto wyrazi taką chęć. Wgląd w akta wieczyste odbywa się stacjonarnie (w obecności pracownika sądu) lub elektronicznie. Zasada ta nie dotyczy akt, które przeglądać może tylko osoba, która ma w tym interes prawny lub notariusz. Reguła nie obejmuje także wszystkich załączników i pism do wniosków, które stanowiły podstawę dokonania zmian w akcie.

Domniemanie zgodności ze stanem prawnym

Polega na przyjęciu za pewnik tego, że treść księgi jest w pełni zgodna ze stanem faktycznym. Niezgodność księgi wieczystej musi zostać udowodniona i usunięta na podstawie postępowania cywilnego, wedle zasady: “prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją”.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

W przypadku niezgodności treści księgi ze stanem faktycznym, zawartość akt wieczystych rozpatruje się na korzyść nabywcy praw do nieruchomości. Ta reguła stanowi wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma. Oznacza to, że kupujący nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel staje się jej nowym właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nigdy nie była.

Pierwszeństwo praw wpisanych

Ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami, które nie znalazły się w jej zawartości.

Z czego składa się księga wieczysta?

Księga wieczysta zawiera w sobie różne informacje. Dzieli się według części, w których są szeregowane. Zarówno papierowa, jak i elektroniczna wersja księgi składa się z czterech działów (a tak naprawdę z pięciu, gdyż I dział dzieli się na dwa działy składowe).

Działy księgi wieczystej:

1. Dział I – oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością:
   1. – dział I-O: “Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
   2. – dział I-Sp: “Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości.
2. Dział II – wpisy dotyczące własności (właściciela albo właścicieli) lub użytkownika wieczystego (razem ze sposobem, w jaki nabył on nieruchomość).
3. Dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek) m.in.: prawo do pierwokupu, roszczenia z zawartych umów deweloperskich lub przedwstępnych.
4. Dział IV – wpisy dotyczące hipotek, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i innych cech hipoteki.

W zakresie poszczególnych działów mogą występować pewne modyfikacje w stosunku do ograniczonych praw rzeczowych. Wpisy do ksiąg na podstawie złożonych wniosków (wyjątkowo tylko z urzędu) wykonuje sąd wieczystoksięgowy. Jest nim sędzia albo referendarz sądowy.

Wgląd w księgę wieczystą – co można zrobić?

Będąc w wydziale wieczystoksięgowym, możesz załatwić różne sprawy. Najczęściej są to m.in.:

• sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości,
• założenie księgi wieczystej,
• dokonanie wpisu praw do księgi wieczystej,
• zlecanie przygotowywania i wydania odpisu księgi wieczystej.

Na podstawie ww. dyspozycji można np. ustalić, kto jest właścicielem danej nieruchomości i czy sprzedający faktycznie ujęty jest w aktach wieczystych.

Elektroniczna księga wieczysta – dostęp zdalny do akt nieruchomości

W 2003 r. rozpoczął się proces informatyzacji ksiąg wieczystych. Od tego roku sądy wieczystoksięgowe od razu zakładają i prowadzą akta w formie elektronicznej. Przedtem prowadzone księgi również zostały przeniesione do systemu informatycznego. W połowie 2010 roku Ministerstwo Sprawiedliwości otworzyło publiczny dostęp do bazy danych.

Dostęp do systemu odbywa się przez stronę ministerstwa. Przeglądanie akt jest bezpłatne. Płatności wymaga jedynie chęć uzyskania wypisu z księgi wieczystej na wniosek zainteresowanego. Aby uzyskać dostęp, wystarczy znać numer księgi wieczystej wraz z cyfrą kontrolną.

Numer księgi wieczystej – skąd go wziąć?

Sprawdzenie zawartości księgi wieczystej jest banalnie proste. Potrzebny jest do tego tylko jej numer. Gdzie go znaleźć? Powinien być znany właścicielom nieruchomości lub występować na akcie notarialnym. Numer księgi składa się z 13 znaków i cyfr, z których:

• 4 pierwsze znaki określają kod wydziału właściwego sądu rejonowego prowadzącego księgę,
• 8 środkowych cyfr określa zasadniczy numer księgi nadany zgodnie z repertorium ksiąg w danym sądzie,
• ostatnia cyfra to cyfra kontrolna nadawana automatycznie (odgórnie).

Rządowy portal Elektronicznych Ksiąg Wieczystych umożliwia:

• uzyskanie odpisu księgi wieczystej:
  • – odpis zwykły księgi wieczystej przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach,
  • – odpis zupełny księgi wieczystej oprócz powyższych wpisów zawiera dodatkowo wykreślone wpisy,
• uzyskanie wyciągu z księgi wieczystej – przedstawia ostatni stan wpisów we wskazanych działach w księdze wieczystej oraz wzmianek o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu,
• uzyskanie zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej – zawiera informację, że księga wieczysta o wskazanym numerze została zamknięta.

Powyższe dyspozycje, które można złożyć przez internet, są dodatkowo płatne, gdyż wymagają wygenerowanie dokumentu z systemu.

Jak uzyskać odpis z księgi wieczystej online?

Instrukcja krok po kroku:

1. W przeglądarce na urządzeniu z dostępem do internetu otwórz stronę ekw.ms.gov.pl.
2. Wybierz zakładkę “Składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych”.
3. Podaj numer księgi wieczystej i przejdź dalej.
4. Na kolejnym ekranie wybierz rodzaj dokumentu, który chcesz uzyskać.
5. Wybierz preferowaną formę dostarczenia dokumentu.
6. Jeśli chcesz pobrać wypis w postaci e-dokumentu, wybierz “Dokument do samodzielnego wydruku”.
7. Opłać wniosek w wybrany sposób (link do płatności za pośrednictwem strony Przelewy24.pl jest aktywny przez 20 min).
8. Ściągnij dokument w postaci elektronicznej na swoje urządzenie, aby przejrzeć go w dowolnej chwili.

Odpis z księgi wieczystej – ile kosztuje?

Za elektroniczną wersją zaświadczenia przemawia nie tylko wygoda i oszczędność czasu, ale również cena – wyraźnie niższa niż w przypadku tradycyjnych druków. Koszt uzyskania odpisu zależy od rodzaju dokumentu i jego formy. Przedstawiamy poniżej aktualnie obowiązujące stawki w systemie EKW.

Do czego potrzebny jest odpis z księgi wieczystej?

Odpis aktu wieczystego z księgi może być przydatny np. przy zawieraniu umowy ubezpieczenia nieruchomości. Przeważnie nie jest obecnie wymagany przez towarzystwo, ale może okazać się pomocny. Jeśli niedawno nastąpiły zmiany własności mieszkania, ubezpieczyciel może zażyczyć sobie wgląd w dokumenty potwierdzające aktualny stan prawny danej posiadłości.

Kiedy wprowadza się zmiany w księdze wieczystej?

Zmiany w księdze wieczystej dokonywane są przy zmianach sytuacji własnościowo-prawnej danej nieruchomości. Taka konieczność występuje np. w przypadku:

• nabycia nieruchomości,
• podziału nieruchomości,
• wyodrębnienia części nieruchomości,
• odłączenia lub przyłączenia do innej istniejącej księgi,
• ustanowienia służebności,
• ustanowienia hipoteki,
• ustanowienia praw i roszczeń.

Do powyższych sytuacji może dojść np.:

• po nabyciu spadku lub darowizny,
• w wyniku przekształcenia umowy użytkowania wieczystego w prawo własności,
• w przypadku stwierdzenia niezgodności stanu faktycznego z treścią księgi,
• po sprostowaniu oznaczenia nieruchomości,
• przy ujawnieniu budynku lub urządzenia.

Zmiana w księdze wieczystej – formularz KW-WPIS

Aby dokonać zmian w aktach wieczystych nieruchomości, należy złożyć stosowny wniosek w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego na formularzu KW-WPIS. Druk pisma można bezpłatnie uzyskać w siedzibie sądu lub pobrać przez internet (najlepiej ze strony danego wydziału) i uzupełnić. Do niego należy dołączyć wszystkie wymagane załączniki (m.in. akt notarialny, decyzję administracyjną czy orzeczenie sądu).

FAQ – najczęściej zadawane pytania o informacje z księgi wieczystej