Mieszkanie od dewelopera – co trzeba sprawdzić przed zakupem?

Mieszkanie od dewelopera – plusy i minusy rozwiązania

Wybór mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego to kwestia wyłącznie indywidualna. Niektórzy dostrzegą więcej zalet w pierwszym rozwiązaniu, inni w drugim, ale nie ulega wątpliwości, że żadna opcja nie jest w stu procentach idealną. Co w największym stopniu przemawia na korzyść mieszkań od deweloperów?

Mieszkanie od dewelopera – zalety rozwiązania

• Nowe mieszkanie, którego jesteś pierwszym właścicielem i do którego otrzymujesz pełną dokumentację.
• Wysoki standard budynku i wykończenia, w tym rozwiązania proekologiczne i energooszczędne pozwalające zaoszczędzić na rachunkach.
• Możliwość urządzenia lokum od zera zgodnie z własnymi preferencjami.
• Brak zapłaty podatku PCC od mieszkania.
• 5-letnia gwarancja od dewelopera, a ponadto interesy nabywcy są chronione przez ustawę deweloperską.
• Czynsz zwykle niższy niż na rynku wtórnym.
• Możliwość zakupu wraz z mieszkaniem miejsca parkingowego lub garażu.

Powyższe i rozmaite inne zalety są dla wielu decydującymi kwestiami przemawiającymi za zakupem nowego mieszkania od dewelopera, ale trzeba pamiętać, że to tylko jedna strona medalu. Rynek wtórny ma równie dużo zwolenników, którym również nie brakuje przekonujących argumentów w rodzaju choćby lepszych lokalizacji, czy znacznie krótszego czasu oczekiwania na wprowadzenie się. W czym jeszcze można upatrywać minusów mieszkań z rynku pierwotnego?

Mieszkanie od dewelopera – wady rozwiązania

• Wyższa cena zakupu mieszkania, a do tego trzeba często doliczyć duże koszty związane z wykończeniem od stanu deweloperskiego.
• Dłuższy czas oczekiwania na wprowadzenie się, bo większość lokali jest sprzedawanych przed rozpoczęciem budowy.
• Zwykle mniej atrakcyjna lokalizacja na obrzeżach miast, a w przypadku mieszkań bliżej centrum wyższe ceny.
• Ryzyko opóźnień w budowie i problemów we współpracy z deweloperem, co jeszcze wydłuży czas oczekiwania na przeprowadzkę.
• Ryzyko związane z planowanymi i przyszłymi inwestycjami w okolicy.
• Dużo formalności związanych z odbiorem technicznym, umowami na media, czy wykończeniem mieszkania.
• Mniejsze możliwości negocjacji ceny.

Jak widać, choć zakup mieszkania od dewelopera ma niewątpliwe zalety, bez problemu znajdzie się drugie tyle wad tej opcji. W dalszej części artykułu skupimy się na tym, na co zwracać uwagę przed zakupem mieszkania z rynku pierwotnego i nieco później, żeby zawczasu uniknąć potencjalnych problemów, które mogą sprawić, że w przyszłości pożałujemy naszego wyboru.

Czego trzeba się dowiedzieć o deweloperze przed zakupem?

Zanim w ogóle przystąpisz do etapu szukania wymarzonego mieszkania, musisz zacząć od innych poszukiwań, a mianowicie… znalezienia godnego zaufania dewelopera. Ta decyzja może mieć kluczowe znaczenie dla całej sprawy. Pamiętaj, że współpraca z firmą deweloperską nie ogranicza i nie kończy się na etapie zakupu nieruchomości. Będzie ona trwać przez cały okres budowy inwestycji i lepiej dla Ciebie, żeby obyło się wówczas bez przykrych niespodzianek.

A o takie niestety nietrudno, bo pełno jest historii ludzi, którzy mają fatalne doświadczenia z deweloperami. Niektórzy dostawali swoje mieszkania długo po pierwotnie przewidywanym terminie, inni w dalekim od oczekiwanego stanie, a jeszcze inni musieli w ogóle zrezygnować z wymarzonego lokum, tracąc przy tym pieniądze np. z powodu bankructwa dewelopera. Czy da się ustrzec przed takimi sytuacjami?

Stuprocentowej pewności nie będziesz mieć oczywiście nigdy, natomiast bez dwóch zdań da się w dużym stopniu zminimalizować ryzyko ewentualnych kłopotów. W tym celu warto m.in.:

• wybrać firmę o uznanej na rynku renomie i wielu oddanych w terminie inwestycjach,
• sprawdzić, jak długo i na jaką skalę działa deweloper na polskim rynku,
• zasięgnąć opinii na temat dewelopera od osób, które miały z nim w przeszłości do czynienia,
• zorientować się, w jakim stanie deweloper oddaje mieszkania i jak rozwiązuje kwestie zgłoszonych usterek,
• dowiedzieć się, czy na już istniejących osiedlach od danego dewelopera występują jakieś niepokojące problemy,
• w miarę możliwości odwiedzić inne podobne inwestycje danego dewelopera i porozmawiać z mieszkańcami,
• sprawdź, czy firma należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich i czy została w jakiś sposób doceniona za swoją działalność (np. nagrody, wyróżnienia itp.).

Mieszkanie od dewelopera – na co powinieneś zwrócić uwagę?

Jeśli sprawdziłeś już dewelopera i mniej więcej wiesz, czego możesz się po nim spodziewać, pora przejść do etapu wyboru mieszkania. Tutaj wartych rozważenia i poruszenia kwestii będzie już cała masa, ale na razie skupimy się na tych dotyczących tylko samego lokum. W tym miejscu warto zwrócić uwagę przede wszystkim na:

• lokalizację mieszkania – w jakiej dzielnicy się znajduje, jak okolica jest skomunikowana z centrum, jak jest infrastruktura w pobliżu, jakie są planowane inwestycje blisko mieszkania, jak daleko jest do Twojej pracy lub szkoły dziecka, czy są tereny zielone itp.,
• liczbę i rozmieszczenie pomieszczeń w lokalu – jaki jest metraż, na którą stronę wychodzą okna, na którym piętrze znajduje się mieszkanie itp.,
• etap, na którym znajduje się inwestycja – zakup mieszkania w końcowej fazie będzie bezpieczniejszy z uwagi na możliwość fizycznego obejrzenia lokum, ale wybór będzie wówczas mniejszy, a ceny wyższe,
• cenę nieruchomości – od niej najczęściej się zaczyna, ale warto pamiętać o tym, żeby upewnić się, kiedy, dlaczego i na jakich zasadach cena może wzrosnąć lub na ile można się o nią targować, a także jakie jest tempo wzrostu lub spadku cen w interesującej Cię okolicy.

Zanim podpiszesz umowę – o co warto zapytać dewelopera?

W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego zawierasz w pierwszej kolejności umowę rezerwacyjną, a następnie umowę deweloperską. Szczególnie ważna jest ta druga, sporządzana w formie aktu notarialnego i zobowiązująca dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności lokalu na nabywcę, a kupującego do zapłaty ustalonej ceny za mieszkanie. Z tego też wynika, że na sam koniec zawierana jest jeszcze jedna umowa, tym razem już przenosząca własność.

Dla nas najistotniejsza jest umowa deweloperska i to na niej się skupimy. Jej zawarcie to w gruncie rzeczy najważniejszy etap zakupu mieszkania od dewelopera, dlatego absolutnie kluczowe jest dokładne przeanalizowanie każdego jej aspektu przed złożeniem podpisu. Pamiętaj, że to dobry moment na zadawanie deweloperowi pytań, aby w razie otrzymania niezadowalających odpowiedzi, móc się jeszcze łatwo i bez konsekwencji wycofać. Poniżej przedstawiamy listę kwestii, które powinny być w takiej sytuacji zawsze bezwzględnie poruszone.

Jakie pytania postawić deweloperowi przed zawarciem z nim umowy?

• Jak finansowana jest inwestycja? Kredytowane inwestycje mogą być mniej bezpieczne dla nabywcy od tych finansowanych ze środków własnych dewelopera.
• Jakie są warunki zawarcia i zerwania umowy? W tym jakie kary umowne wprowadził do umowy deweloper i czy nie są one niedozwolone (np. zmiana sposobu obliczania powierzchni lokalu).
• Ile etapów inwestycji przewiduje deweloper? Zazwyczaj im ich więcej, tym korzystniej dla kupującego.
• Jaki jest standard wykończenia? Najczęściej mieszkania są oddawane w standardzie deweloperskim, ale niektóre firmy mogą oferować wykończenie pod klucz.
• Co obejmuje standard deweloperski? W każdej firmie szczegóły wykończenia mogą się różnić (np. ściany surowe, pomalowane lub wygładzone, różnej jakości materiały, klasy drzwi itp.).
• Jakie jest otoczenie inwestycji? Chodzi zarówno o planowane zagospodarowanie przestrzenne okolicy, jak i własne plany dewelopera na części wspólne inwestycji.
• Jaki jest przewidywany koszt utrzymania mieszkania? Chodzi m.in. o czynsz, fundusz remontowy czy koszty utrzymania części wspólnych.
• Jakie są warunki zakupu garażu/miejsca postojowego/komórki lokatorskiej? Bywa, że ich zakup jest obowiązkowy.
• Czy można wprowadzić zmiany w układzie pomieszczeń lub instalacjach? Zwykle jest to możliwe tylko do zakończenia pewnego etapu budowy.
• Jakie terminy przewiduje deweloper? Chodzi m.in. o datę oddania inwestycji czy harmonogram płatności.

Odbiór mieszkania od dewelopera – co trzeba sprawdzić?

Czas, jaki minie od podpisania umowy deweloperskiej do przekazania Ci kluczy do mieszkania może być bardzo różny. Wszystko zależy od etapu, na jakim znajduje się inwestycja w momencie zakupu. W każdym przypadku pod koniec czeka Cię natomiast odbiór mieszkania od dewelopera, gdy sprawdzasz stan techniczny lokalu i zgłaszasz ewentualne usterki. Na co trzeba wówczas zwrócić uwagę?

• Tynki i ściany – szukaj wszelkich rys, pęknięć i ubytków.
• Podłogi i wylewki – czy są równe i nieuszkodzone.
• Piony, poziomy i kąty – odchylenia będą powodować problemy przy urządzaniu wnętrza.
• Okna i drzwi – czy działają poprawnie, a na stolarce nie widać uszkodzeń.
• Instalacje – elektryczna, cieplna, wodno-kanalizacyjna i wentylacyjna.
• Balkon – sprawdź m.in. stan płytek i balustrad.

Niektóre z wymienionych jesteś oczywiście w stanie sprawdzić samodzielnie (np. otworzyć okna i drzwi), w innych będzie do tego z kolei potrzebna fachowa wiedza, dlatego warto wynająć specjalistę, który podczas odbioru określi, czy ewentualne wady mieszczą się w przyjętych normach, czy nie. Pamiętaj, aby wpisać wszelkie znalezione usterki w protokole odbioru mieszkania (chyba, że jest ich tak dużo, że odmówisz odbioru), na którego podstawie deweloper będzie mógł je uznać lub nie. Bez tego koszty ewentualnych napraw poniesiesz już osobiście.

Ubezpieczenie mieszkania od dewelopera – przykładowy koszt

Jeśli wszystko poszło zgodnie z planem i odebrałeś od dewelopera klucze do mieszkania, to jest już ten moment, gdy za wszelkie ewentualne szkody w lokalu będziesz odpowiadać na własną rękę. Pamiętaj, że nawet mieszkania w stanie deweloperskim, czyli jeszcze dalekie od wykończenia pod klucz, są narażone na zniszczenia np. w wyniku zdarzeń losowych i innych ryzyk. Już wtedy warto więc zainwestować w dobrą polisę mieszkaniową, która zapewni Ci ochronę na różnego rodzaju fatalne okoliczności.

Ile może kosztować takie ubezpieczenie mieszkania od dewelopera? Sprawdziliśmy to za pomocą kalkulatora ubezpieczenia mieszkania Mubi, w którym szukaliśmy przykładowej polisy dla nowego, 56-metrowego mieszkania położonego na środkowym piętrze w bloku we Wrocławiu. Wartość niewykończonego lokalu wraz z elementami stałymi to 680 000 zł, polisa nie obejmuje wyposażenia.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o zakup mieszkania od dewelopera