Odbiór techniczny mieszkania – jak przebiega i na co zwrócić uwagę?

Czym jest odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania polega na ocenie zgodności stanu lokalu z zapisami zawartymi w umowie deweloperskiej. Podczas procedury sprawdzane jest również, czy wykonane prace spełniają normy budowlane. W tym celu deweloper udostępnia lokal, by kupujący lub jego przedstawiciel mogli dokonać oceny mieszkania.

Ustawa deweloperska wskazuje, że odbiór musi odbyć się przed przeniesieniem na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej. Odbywa się on po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie mieszkania – w przypadku domu jednorodzinnego po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego i braku jego sprzeciwu.

Przepisy dotyczące odbioru technicznego mieszkania obejmują tylko zakupu mieszkań, na które nie zostało uzyskane pozwolenie na użytkowanie budynku przed podpisaniem umowy deweloperskiej. W pozostałych przypadkach zasady odbioru nie reguluje ustawa deweloperska. Odbiór odbywa się na podstawie umowy kupna-sprzedaży (kodeks cywilny).

Jak przygotować się do odbioru mieszkania od dewelopera?

Na spotkanie najlepiej umówić się w ciągu dnia, gdy świeci słońce. Dzięki temu ewentualne uchybienia i usterki będą lepiej widoczne. Przed przystąpieniem do oględzin przyszłego mieszkania, warto się przygotować. W jaki sposób?

Oczywiście nie chodzi o to, by uczyć się wszystkich norm budowlanych i zdobywać profesjonalną wiedzę w zakresie budownictwa. Z niej można skorzystać w bardzo prosty sposób – zatrudnij profesjonalistę lub weź ze sobą na spotkanie z przedstawicielem dewelopera osobę, która jest ekspertem w tej dziedzinie.

Dokumentacja przydatna podczas odbioru

Przed oględzinami warto przygotować dokumenty dotyczące mieszkania, zapoznać się z nimi i zabrać na umówiony odbiór. Wśród nich powinny być:

• umowa deweloperską – sam dokument zazwyczaj nie zawiera dokładnych informacji technicznych o mieszkaniu;
• standard wykończenia – zawiera dokładną specyfikację mieszkania, czyli to, co powinno się w nim znaleźć;
• prospekt informacyjny – obowiązkowy dokument, który zawiera szczegółowe informacje o nieruchomości i inwestycji, deweloperze oraz warunkach nabycia mieszkania;
• dokument opisujący zmiany lokatorskie – opisuje zmiany wprowadzone do projektu mieszkania na etapie budowy dopasowane do indywidualnych potrzeb nabywcy.

Wymienione dokumenty będą służyć jako podstawa do oceny, czy deweloper wywiązał się z warunków umowy i wykonał mieszkania zgodnie ze sztuką budowlaną.

Przyrządy do sprawdzenia stanu mieszkania

Sprawdzenie stanu technicznego mieszkania podczas odbioru wymaga nie tylko sprawnego oka, ale również odpowiednich przyrządów. Będą one niezbędne do dokonania pomiarów czy sprawdzenia działania instalacji. Wśród nich są:

• dalmierz lub taśma miernicza (minimum 5 metrów) – do weryfikacji metrażu;
• poziomica, kątownik i łata – do sprawdzenia pionów i kątów prostych ścian;
• próbnik napięcia i oprawkę z żarówką – do oceny działania instalacji elektrycznej.

Wymienione przedmioty nie są drogie, a będą podstawą do podstawowej oceny stanu technicznego mieszkania. W internecie można znaleźć wiele porad użycia prozaicznych rzeczy, które mogą pomóc w sprawdzeniu lokalu – np. zapalniczka i sprawdzenie działania weryfikacji lub kartka papieru do oceny szczelności okien.

Natomiast zdecydowanie lepiej jest skorzystać z pomocy profesjonalisty. Taki fachowiec weźmie ze sobą specjalistyczny urządzenia, których większość osób nie ma w domu. Chodzi na przykład o szczelinomierz, wilgotnościomierz, pirometr czy laser krzyżowy.

Kto bierze udział w odbiorze technicznym mieszkania?

W odbiorze technicznym mieszkania na pewno musi wziąć udział przedstawiciel dewelopera i nabywca mieszkania. Dodatkowo do spotkania po stronie dewelopera może dołączyć pracownik generalnego wykonawcy czy przedstawiciele podwykonawców. Natomiast kupujący lokal może zatrudnić inspektora budowlanego lub poprosić o pomoc osobę, która zna się na budownictwie.

Na co zwrócić uwagę w trakcie odbioru mieszkania od dewelopera?

Zanim dotrzesz do zakupionego mieszkania, przejdziesz przez część wspólną budynku. Już na tym etapie warto zwrócić uwagę na stan techniczny elewacji, korytarzy, wind czy klatki schodowej. W końcu będziesz mieszkać w tym miejscu, a stan techniczny budynku wpływa na wartość i jakość użytkowania Twojej przyszłej nieruchomości.

Natomiast w samym mieszkaniu zwróć uwagę na:

• tynki i ściany – sprawdź, czy nie ma pęknięć w narożnikach, przy dylatacjach, drzwiach, oknach czy włącznikach światła i kontaktach, tynk powinien być równy oraz suchy bez zacieków, sprawdź pion i kąty, rozmieszczenie ścian działowych, nierówności mogą być pod parapetami czy przy grzejnikach;
• podłogi i wylewki – weryfikacja poziomu za pomocą łaty, powierzchnia podłogi powinna być równa (łata równomiernie przylega), wylewka nie może być popękana;
• stolarkę okienną i drzwiowa – istotny jest stan szyb, skrzydła, ramy, okuć i uszczelek (ryzy, zabrudzenia, dziury), sprawdź, jak się otwierają okna i drzwi (nie powinny się samoistnie zamykać), zmierz odległość parapetu od grzejnika (minimum to 10 cm), istotna jest szczelność okien;
• instalację wodno-kanalizacyjną – oceń, czy jest zamontowana zgodnie z planem w odpowiednich miejscach;
• instalację cieplną – oceń montaż grzejników i ich prawidłowe osadzenie, można sprawdzić ich zapowietrzenie za pomocą pirometru;
• instalację elektryczną – zmierz miernikiem napięcie w gniazdach (230 V), stan skrzynki elektrycznej (bezpieczniki, pracę drzwiczek), zweryfikuj, czy punkty elektryczne zostały zamontowane zgodnie z planem;
• wentylacja – sprawdź, czy kratki wentylacyjne zamontowano w odpowiednich miejscach (np. łazienka, kuchnia) i czy spełniają swoją funkcję;
• balkon czy taras – kluczowe elementy to stan obróbki blacharskiej, spadki i stan balustrady, źle wykonany spadek będzie skutkował gromadzeniem się wody w czasie opadów.

Dodatkowo zwróć uwagę, czy działa domofon, są zamontowane gniazda telewizyjne i instalacja gazowa (jeśli jest w planie).

Ile trwa odbiór techniczny mieszkania?

Przepisy prawa nie określają czasu trwania odbioru technicznego. Natomiast przeprowadzenie całej procedury zajmuje najczęściej do 3 godzin. Wpływ na to ma wielkość mieszkania i ewentualna liczna usterek czy wad wykrytych podczas oględzin.

Co dzieje się po zakończeniu odbioru technicznego mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera kończy się sporządzeniem protokołu. W dokumencie tym powinny znaleźć się wszystkie wykryte wady i usterki. W szczególności ważne są wady istotne, które uniemożliwiają lub znacząco utrudniają użytkowanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem – powinny one zostać dokładnie opisane w protokole.

Jeśli podczas odbioru technicznego wykryjesz jakieś usterki, to nie powinno to być od razu powodem do poważnych zmartwień. Praktycznie zawsze wykrywa się kilkanaście czy kilkadziesiąt uchybień, które można naprawić w krótkim czasie. Czy przepisy prawa wskazują obowiązki dewelopera w przypadku wskazania usterek podczas odbioru?

Tak, art. 41. pkt 4. ustawy deweloperskiej mówi:

Co w sytuacji, gdy deweloper nie skontaktuje się z kupującym mieszkanie i nie przekaże odpowiedzi do wskazanych usterek? W takiej sytuacji oznacza to, że uznaje on wady. W dalszej kolejności deweloper ma 30 dni od dnia podpisania protokołu na usunięcie wskazanych wad.

Jeśli to nie jest możliwe ze względów technicznych, to wskazuje innych termin wraz z uzasadnieniem. Ów termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. W przypadku nieusunięcia wad, nabywca finalnie może sam usunąć wadę na koszt dewelopera.

Czy nabywca może odmówić dokonania odbioru mieszkania? Oczywiście, że tak. Dzieje się tak, gdy kupujący stwierdził wadę istotną lokalu mieszkalnego, a deweloper odmówił jej uznania w protokole.

Gdy wszystko przebiegnie zgodnie z planem, usterki zostaną usunięte, to deweloper przekaże klucze do mieszkania. W umowie deweloperskiej znajdziesz informacje, na jakich zasadach się to odbędzie. Z pewnością warto odebrać klucze po naprawie wszystkich usterek, gdyż od tego momentu to Ty odpowiadasz za lokal i zobowiązany jesteś do wnoszenia opłat (media, czynsz).

Czy warto skorzystać z pomocy specjalisty przy odbiorze mieszkania?

Po odbiorze mieszkania i usunięciu wskazanych wad mieszkanie jest Twoje. To wtedy otrzymujesz klucze od dewelopera, więc teraz jest ono Twoją własnością – Ty za nie odpowiadasz. Właśnie w tym momencie warto kupić polisę mieszkaniową. Czy ma znaczenie, że jeszcze nie użytkujesz lokalu, bo trwa remont i wykończenie pomieszczeń?

Absolutnie nie! W końcu podczas prac wykończeniowych może się zdarzyć, że dojdzie do pożaru, zbicia szyby w oknie czy zalania mieszkania poniżej. Dzięki ubezpieczeniu w takich sytuacjach otrzymasz wsparcie ubezpieczyciele. Polisę na nowe mieszkanie znajdziesz na Mubi.