Świadectwo energetyczne mieszkania – co to jest, kto wystawia i kiedy jest potrzebne?

Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która weszła w życie 28 kwietnia ubiegłego roku, wprowadziła istotne zmiany w przepisach dla właścicieli nieruchomości. Zgodnie z nimi, zarówno w przypadku mieszkań w bloku, jak i domów jedno- i wielorodzinnych, w pewnych określonych sytuacjach niezbędne będzie sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej. Co to takiego?

świadectwo energetyczne

Świadectwo energetyczne – co to jest?

Świadectwo charakterystyki energetycznej lub po prostu świadectwo energetyczne (nazywane także certyfikatem lub paszportem) to dokument, który zawiera ocenę energetyczną mieszkania. Określa on, jak duże jest zapotrzebowanie danego budynku lub jego wydzielonej części na energię dla ogrzewania mieszkania i wody, klimatyzacji, wentylacji, oświetlenia i innych systemów. Innymi słowy, świadectwo energetyczne pozwala dowiedzieć się, ile energii w skali roku potrzeba na utrzymanie lokalu i z jakim kosztem się to wiąże.

Do czasu nowelizacji przepisów, prawo nie określało żadnego sposobu, w jaki właściciel nieruchomości miał poinformować np. nabywcę lub wynajmującego o kosztach utrzymania lokalu. Zależało to od jego dobrej woli. Przepisy unijne sprawiły jednak, że pojawiła się konieczność unormowania tej kwestii i dziś, w określonych sytuacjach, sporządzenie świadectwa energetycznego jest już obowiązkowe.

Na jakich zasadach i dla kogo, określa ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, którą będziemy się w tym artykule posiłkować. Oczywiście opierając się już na znowelizowanych przepisach, które weszły w życie 28 kwietnia 2023 roku.

Świadectwo energetyczne – kiedy jest wymagane?

Przejdźmy zatem do przepisów, zaczynając od podstawowej kwestii – w jakich sytuacjach prawo wymaga sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej?

Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:
1. zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
2. zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3. wynajmowanego.

Art. 3 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków

Jak widać, obowiązek wykonania świadectwa energetycznego nie dotyczy wszystkich właścicieli nieruchomości. Będąc taką osobą i nie mając zamiaru swojego lokum sprzedawać ani wynajmować, świadectwo energetyczne nie będzie Ci potrzebne.

Jeżeli jednak zamierzasz udostępnić lokum na drodze sprzedaży lub wynajmu, wówczas sporządzenie świadectwa energetycznego i dołączenie go do zawieranej umowy będzie Twoim obowiązkiem, za którego niedopełnienie zapłacisz wysoką grzywnę – od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Posiadanie przez właściciela lokalu świadectwa energetycznego zostanie zweryfikowane przez notariusza w chwili podpisywania umowy sprzedaży. W przypadku umowy najmu, wynajmujący ma prawo do wglądu do tego dokumentu podczas podpisywania umowy z najemcą.

CZY WIESZ, ŻE …

Świadectwo energetyczne jest potrzebne także przy dopłatach unijnych do termomodernizacji i przy wymianie kotłów gazowych.

Ponadto ustawa wymienia kilka przykładów budynków, które są zwolnione z obowiązku przedstawiania świadectw energetycznych (art. 3 ust. 4). Są to m.in.:

  • budynki wpisane do rejestru zabytków,
  • obiekty sakralne,
  • budynki letniskowe (przeznaczone do użytkowania maksymalnie przez 4 miesiące w roku),
  • budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.

Trzeba również pamiętać, że prawo nie działa wstecz. W związku z tym przepisy nowelizacji dotyczące obowiązkowego świadectwa energetycznego dotyczą tylko umów najmu lub sprzedaży nieruchomości, które zawarto po 28 kwietnia 2023 roku.

Przykład

W 2021 roku Marek podpisał umowę najmu okazjonalnego swojego mieszkania z Pawłem i Pauliną. Strony ustaliły, że umowa będzie obowiązywać przez 5 lat. Oznacza to, że pomimo wynajmowania lokalu, Marek nie musi sporządzać jego świadectwa energetycznego jeszcze przez 3 lata, aż do 2026 roku. Dopiero gdy wygaśnie dotychczasowa umowa najmu, a strony będą chciały ją przedłużyć lub właściciel znajdzie innego najemcę/ zdecyduje się na sprzedaż mieszkania, będzie musiał sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej.

Świadectwo energetyczne – dla mieszkania czy dla bloku?

Przechodząc do bardziej szczegółowych przepisów ustawy, pojawia się kwestia świadectwa energetycznego dla mieszkania w bloku i pytanie – czy powinno ono dotyczyć całego budynku czy może wydzielonych lokali? Sięgnijmy zatem do ustawy.

W przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy.

Art. 11 ust. 5 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków

Z przepisu wynika jasno, że będąc właścicielami części budynku (lokalu mieszkalnego), musimy posiadać świadectwo energetyczne dla tej właśnie części. Chociaż od administracji czy spółdzielni mieszkaniowej można dostać świadectwo energetyczne całego bloku (zawierające informacje m.in. o powierzchni mieszkalnej czy powierzchniach wspólnych i ilości energii zużywanej przez budynek), nie będziemy mogli załączyć go do umowy najmu czy sprzedaży naszego mieszkania. Czyli krótko mówiąc – każde mieszkanie w bloku musi posiadać własne świadectwo energetyczne.

A jak to wygląda w przypadku wynajmu jeszcze mniejszych części lokalu, czyli np. pojedynczych pokoi? Znów zastosowanie ma cytowany wyżej przepis, przez co będą potrzebne osobne świadectwa energetyczne dla każdej wynajmowanej osobno części.

Świadectwo energetyczne – jak zdobyć?

Wiedząc już, kiedy będziemy potrzebować świadectwa energetycznego, rodzi się pytanie: skąd je wziąć? Z pomocą znów przychodzi ustawa.

Właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do nieodpłatnego przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci elektronicznej, a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, o której mowa w ust. 1, właścicielowi części budynku lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku.

Art. 9 ust. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków

W przypadku mieszkania w bloku sprawa jest więc jasna – świadectwo energetyczne możemy otrzymać, występując w tej sprawie do administracji lub spółdzielni. A co w razie właściciela domu jednorodzinnego? Listę osób uprawnionych do sporządzania świadectw energetycznych znajdziemy w dostępnym za darmo Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Zlecając wykonanie świadectwa energetycznego jednej z takich osób, otrzymasz dokument w postaci papierowej lub elektronicznej, który jest ważny przez 10 lat od dnia sporządzenia (chyba że w wyniku przeprowadzonych robót uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku).

CZY WIESZ, ŻE …

W tym momencie w Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków wpisanych jest już prawie 29 tys. osób posiadających uprawnienia do sporządzania świadectw energetycznych.

Na koniec zostaje jeszcze kwestia kosztów. Ile zapłacimy za świadectwo energetyczne? To zależy od:

  • lokalizacji budynku,
  • wielkości budynku,
  • wykorzystanych instalacji,
  • przeznaczenia budynku,
  • dostępu do dokumentacji technicznej,
  • stopnia skomplikowania projektu.

Cena nie jest więc z góry ustalona, ale zawsze należy się szykować na koszt w wysokości kilkuset złotych.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o świadectwo energetyczne mieszkania w bloku

Czy świadectwo energetyczne muszą sporządzać wszyscy właściciele nieruchomości?
Czy świadectwo energetyczne jest potrzebne dla umów zawartych przed 28 kwietnia 2023 roku?
Jakie świadectwo energetyczne będzie potrzebne przy wynajmie pokoju?
Czy świadectwo energetyczne jest potrzebne do ubezpieczenia nieruchomości?
PODSUMOWANIE
  • Świadectwo energetyczne to dokument zawierający ocenę energetyczną mieszkania.
  • Dzięki świadectwu energetycznemu można się dowiedzieć, ile energii jest potrzebne w skali roku na utrzymanie danego lokalu.
  • Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe dla tych właścicieli nieruchomości, którzy nie użytkują ich na własne na cele, lecz przeznaczają np. na sprzedaż lub wynajem.
  • Niedopełnienie obowiązku przekazania świadectwa energetycznego jest zagrożone wysoką grzywną.
  • Każde mieszkanie w bloku czy pokój na wynajem musi posiadać własne świadectwo energetyczne.
  • Kopię świadectwa energetycznego przekazuje kupującemu lub wynajmującemu właściciel budynku.
  • Listę osób uprawnionych do sporządzania świadectw energetycznych można znaleźć w Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków.
  • Świadectwo energetyczne jest ważne przez 10 lat od jego sporządzenia.
grafika
Autor artykułu: Mateusz Piesowicz

Ekspert i doradca w dziedzinie ubezpieczeń oraz autor ponad 100 poradników dotyczących polis komunikacyjnych i turystycznych. W swoich tekstach zwraca uwagę na trudne zagadnienia ubezpieczeniowe, aby przedstawiając je w zrozumiały sposób, ustrzec klienta przed niepotrzebnymi wydatkami i ułatwić mu dopasowanie rodzaju ochrony do indywidualnych potrzeb.

Wystaw ocenę

Dołącz do dyskusji

3 komentarze

avatar autora komentarza

Uprzejmie informujemy, że komentarze zawierające wulgaryzmy lub informacje niezgodne z zasadami języka polskiego nie będą publikowane w serwisie.

avatar autora komentarza
Co za głupota z tym świadectwem energetycznym. Chcę wynająć pokój, w mieszkaniu, w którym sam mieszkam. I trzeba sporządzić świadectwo dla tego jednego pokoju xd Kolejny papier, żeby ściągnąć z ludzi pieniądze...
avatar autora komentarza
Jestem kupującą lokal mieszkalny. Do czego zobliguje mnie to świadectwo? Czy dodatkowe opłaty z tym się wiążą do urzędów?
Świadectwo energetyczne do niczego nie obliguje nabywcy lokalu mieszkalnego, to właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek przekazać ten dokument nabywcy na jego wniosek. Nie wiążą się z tym żadne opłaty.

Chcesz wydawać mniej na ubezpieczenie OC/AC nawet o 50%? To proste!
Oblicz ceny w 3 minuty!

Porównaj ceny OC/AC