Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Jak bezpieczniej wynająć swoje mieszkanie – w całości czy na pokoje?

To, czy oferta wynajmu będzie dotyczyła udostępnienia mieszkania w całości, czy wynajmu poszczególnych pokoi, zależy przede wszystkim od lokalizacji, w której się znajduje. I nie chodzi tu jedynie o usytuowanie lokalu w danej miejscowości, ale także o to, czy nieruchomość jest zlokalizowana w dużym mieście akademickim, czy w niewielkim miasteczku. Posiadanie lokalu w mieście, w którym w dodatku znajdują się uczelnie, będzie dawało możliwość zarówno wynajmu mieszkania w całości, jak i na pokoje. Zakwaterowania będzie bowiem szukało wielu studentów. Część z nich, chcąc zminimalizować opłaty, postawi na wynajem pokoju czy nawet miejsca w pokoju, rezygnując z wygody wynajęcia całej kawalerki czy nawet większego lokalu dla siebie. Z kolei osoby pracujące, które potrzebują więcej swobody, niezależności i spokoju, zwłaszcza jeśli wykonują swoje obowiązki zawodowe zdalnie, a także rodziny z dziećmi będą bardziej zainteresowane wynajmem całej nieruchomości.

Oczywiście to, czy mieszkanie w ogóle będzie kwalifikowało się do wynajmu na pokoje, zależy też od jego wielkości i układu. Kawalerki i niewielkie 2-pokojowe lokale w dodatku z przechodnimi pokojami z pewnością nie przyciągną zbyt wielu chętnych, którzy chcą wynająć pojedynczy pokój, ale ze współlokatorem lub współlokatorką.

Wynajem mieszkania na pokoje – zalety i wady

Wynajem mieszkania na pokoje wydaje się bardziej ryzykowny, chociaż jednocześnie bardziej opłacalny. Takim rodzajem wynajmu interesują się najczęściej osoby młode, zwykle studenci, którzy zachłysnąwszy się samodzielnym życiem, często zapraszają znajomych i organizują imprezy. W efekcie tego mieszkanie narażone jest na pewne zniszczenia, a właściciel na konieczność naprawy. Zdarza się też, że narażony jest również na nieprzyjemności, jeśli lokatorzy głośnym zachowaniem zaburzają spokój sąsiadów, a ci wymagają interwencji wynajmującego. Trzeba też zaznaczyć, że wynajem na pokoje wiąże się z większą ilością formalności. W dodatku, jeśli właścicielowi zależy na tzw. najmie okazjonalnym, którego istotą jest podpisanie przez najemcę oświadczenia przy notariuszu, dochodzi także wydatek związany z wizytą u rejenta.

Z drugiej strony, nawet jeśli przy wynajmie na pokoje zwiększa się ryzyko częstej zmiany lokatorów, po rezygnacji jednego z nich zwykle mieszkanie nadal zamieszkują pozostali najemcy. Właściciel zatem nie jest stratny w takim stopniu, w jakim byłby, gdyby mieszkanie było przez pewien czas puste po rezygnacji z wynajmu całego lokalu. W dodatku sumarycznie zysk z wynajmu mieszkania na pokoje często jest większy niż wynajem całego mieszkania.

Zalety:

• mniejsze ryzyko pustostanu i poniesienia strat z tym związanych,
• całościowy zysk jest większy.

Wady:

• konieczność podpisania umowy z każdym lokatorem osobno,
• większa rotacja najemców,
• przy wynajmie studentom może wystąpić więcej zniszczeń,
• sprawdzi się właściwie tylko w dużych miejscowościach z ośrodkami akademickimi.

Wynajem całego mieszkania – zalety i wady

Całe mieszkanie na raz dosyć łatwo wynająć zarówno w dużym mieście, jak i w małej miejscowości. Tego typu wynajmu i niewielkich lokali szukają zazwyczaj osoby pracujące i rodziny, które chcą mieć cały lokal dla siebie. W dodatku są to zwykle osoby dobrze wypłacalne, więc wynajmujący nie musi martwić się o zaległości w opłatach.

Trzeba mieć świadomość, że wynajem mieszkania rodzinie z dziećmi może przynieść też pewne straty, które powstaną podczas zabaw dziecięcych, a po rezygnacji lokatorów mieszkanie zostanie puste do czasu znalezienia nowych najemców. W tym czasie właściciel sam musi ponosić koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, tj. opłacać rachunki. Nie otrzyma też czynszu za wynajem.

Zalety:

• zwykle decydują się na to osoby w lepszej sytuacji finansowej (pewniejszy przychód),
• często wynajmują je osoby pracujące, firmy lub rodziny, dzięki czemu ryzyko zniszczeń i konieczności napraw jest mniejsze,
• mniej formalności (podpisuje się jedną umowę).

Wady:

• po rezygnacji lokatorów właściciel ponosi straty związane z pustostanem,
• przy wynajmie mieszkania rodzinie z dziećmi istnieje ryzyko zniszczeń i konieczności przeprowadzenia napraw.

Komu wynająć mieszkanie?

Możliwości wynajęcia mieszkania jest mnóstwo. Najczęściej zakwaterowania szukają m.in. studenci, młodzi pracujący i cudzoziemcy, którzy przyjechali do innego kraju za chlebem. Publikując ofertę trzeba liczyć się z tym, że chęć wynajmu mieszkania może wyrazić właściwie każdy. Oczywiście właściciel ma prawo odmówić udostępnienia lokalu danej osobie przed zawarciem umowy. Ale z pewnością wielu wynajmujących będzie zadawało sobie pytanie: jak bezpiecznie wynająć komuś mieszkanie i komu najlepiej jest je wynająć. Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Wiele zależy od indywidualnych doświadczeń i motywacji. Należy zastanowić się, jaka forma wynajmu mieszkania i na jakie cele będzie dla właściciela akceptowalna.

Wynajmujący może zetknąć się m.in.:

• ze studentami, którzy szukają zakwaterowania na czas studiów,
• z firmami, które mają zamiar wynająć mieszkanie dla swoich pracowników lub wykorzystać lokal w celu prowadzenia biura,
• z cudzoziemcami, którzy przyjechali do pracy,
• z rodzinami z dziećmi, które bawiąc się, mogą spowodować szkodę w lokalu,
• z palącymi, którzy zechcą palić w mieszkaniu,
• z posiadaczami zwierząt, w przypadku których istnieje ryzyko zniszczenia mebli i sprzętu.

Właściwie każda z grup najemców niesie pewne ryzyko, jak zresztą sam wynajem. Dobrym rozwiązaniem zarówno dla właściciela mieszkania, jak i dla lokatorów będzie wykupienie szczególnie przez tych drugich ubezpieczenia OC w życiu prywatnym, które jest standardowym dodatkiem do polisy mieszkaniowej. OC w życiu prywatnym zapewnia finansowe wsparcie ubezpieczyciela, jeśli ubezpieczony (w tym przypadku lokator) wyrządzi szkodę innym osobom. Kiedy zatem OC w życiu prywatnym będzie miało zastosowanie w związku z korzystaniem z czyjejś nieruchomości?

• Gdy lokator zostawi odkręcony kran i zaleje sąsiadów z dołu,
• gdy studenci podczas imprezy zabrudzą ściany,
• gdy dzieci zamieszkujące z rodzicami w najmowanym mieszkaniu wybiją szybę w oknie podczas zabawy,
• gdy pies najemcy pogryzie meble będące na wyposażeniu mieszkania.

Oprócz tego lokator może ubezpieczyć także ruchomości domowe, czyli swoje rzeczy, jak ubrania, biżuterię, sprzęt elektroniczny, na wypadek kradzieży, uszkodzenia, zniszczenia, do którego może dojść w wyniku zalania.

Minimalizowanie ryzyka w wynajmie mieszkania – co zrobić?

Nie zawsze da się jednoznacznie stwierdzić, której grupie najemców najlepiej wynająć lokal, i konsekwentnie się tego trzymać. Zwykle wygląda to tak, że właściciel mieszkania publikuje ofertę i zaprasza na prezentację mieszkania kontaktujących się z nim chętnych. Nie jest to złe posunięcie, bo podczas spotkania najłatwiej rozeznać sytuację i sprawdzić, czy ma się do czynienia z uczciwym najemcą. Podczas takiego spotkania warto chwilę porozmawiać z potencjalnym lokatorem, zadać mu kilka pytań o kluczowe przy wynajmie kwestie, np. o to czy jest studentem, czy pracuje, kto będzie finansował wynajem (w przypadku studentów pierwszego roku za wynajem mogą płacić rodzice). Jednocześnie warto być otwartym na pytania od drugiej strony. Najemca może chcieć zweryfikować, czy osoba, z którą się spotkał, rzeczywiście jest właścicielem mieszkania i ma prawo nim rozporządzać. To także dobry moment na ustalenie warunków wynajmu. Co warto sprecyzować?

• Wysokość czynszu,
• wysokość kaucji,
• okres najmu,
• rodzaj umowy,
• termin wypowiedzenia umowy,
• kwestie odpowiedzialności za uszkodzenia i naprawy,
• czy właściciel akceptuje palenie w mieszkaniu,
• czy właściciel akceptuje zwierzęta,
• jaka jest akceptowalna liczba lokatorów (w przypadku wynajmu całego lokalu).

Czy umowa najmu mieszkania jest konieczna?

Ważne i obowiązujące są ustalenia zawarte zarówno w formie umowy pisemnej, jak i ustnie. Umowę najmu najbezpieczniej będzie jednak sporządzić w formie pisemnej, aby każda ze stron w razie wątpliwości mogła wrócić do poczynionych zapisów i upewnić się, jakie zasady najmu przyjęto. Zresztą, zachowując formę pisemną, dużo łatwiej udowodnić swoje racje w razie niemożności dojścia do porozumienia z drugą stroną.

Do zawarcia umowy w formie pisemnej zobowiązuje wynajmującego i lokatora kodeks cywilny w art. 660, w którym jest mowa o konieczności zachowania formy pisemnej w przypadku umów zawartych na dłużej niż rok.

Umowę najmu podpisuje się na czas określony lub nieokreślony. To, na jaki czas zostanie zawarta umowa, pociąga za sobą dalsze konsekwencje – przede wszystkim możliwość wypowiedzenia umowy, o czym informują zapisy kodeksu cywilnego. Według nich umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć z zachowaniem terminu określonego w umowie lub przez ustawodawcę.

Natomiast umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w umowie.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie – umowa najmu. Co powinna zawierać?

Standardowa umowa najmu lokalu powinna składać się z kilku ważnych elementów, które pozwolą uregulować najistotniejsze kwestie związane z wynajmem mieszkania. Podstawą jest zawarcie w umowie:

• danych każdej ze stron umowy, tj. wynajmującego i lokatora,
• przedmiotu umowy,
• czynszu najmu i informacji o rozliczeniu za media,
• okresu najmu,
• terminu wypowiedzenia,
• informacji o wysokości kaucji.

Dokumentem, który reguluje podstawowe kwestie związane z najmem, również z najmem nieruchomości, jest kodeks cywilny. Zatem sprawy, które nie zostaną uregulowane umową najmu, będą regulowane przez zapisy kodeksu cywilnego.

Czy bezpieczniejszy będzie zwykły wynajem mieszkania, czy najem okazjonalny?

Zawarcie standardowej umowy najmu zobowiązuje właściciela mieszkania do przestrzegania nie tylko kodeksu cywilnego, ale także ustawy o ochronie praw lokatorów. Dokument ten informuje, że w przypadku zwykłego najmu mieszkania wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko w kilku konkretnych, wymienionych w ustawie przypadkach. Alternatywą jest jednak najem okazjonalny, dzięki któremu łatwiej wypowiedzieć umowę najemcy. Na czym polega taka forma najmu?

Najem okazjonalny to nieco inna forma zawarcia umowy najmu, z której mogą skorzystać tylko wynajmujący, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości. Warunkiem najmu okazjonalnego jest jednoczenie posiadanie przez wynajmującego prawa własności lokalu lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta maksymalnie na 10 lat, ale po upływie tego czasu może zostać przedłużona. Aby najem okazjonalny mógł zaistnieć, konieczne jest:

• oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na żądanie i zobowiązaniu do opróżnienia i opuszczenia lokalu (oświadczenie musi zostać podpisane u notariusza!),
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł się zakwaterować po eksmisji,
• zgoda właściciela wskazanego lokalu na zamieszkanie pod podanym adresem najemcy po ewentualnej egzekucji.

Najem okazjonalny wydaje się być zatem bezpieczniejszą formą udostępnienia lokalu innym osobom. Trzeba jednak pamiętać o tym, że wymaga dodatkowych formalności i opłat, które zwykle ponosi właściciel mieszkania (wynajmujący). Spełnienie dodatkowych wymogów formalnych może być zniechęcające dla osób zainteresowanych najmem mieszkania.

Czy warto ubezpieczyć wynajmowane mieszkanie?

To, że najemca będzie korzystał z mieszkania i będzie posiadał wspomniane już ubezpieczenie ruchomości domowych oraz OC w życiu prywatnym, nie znaczy, że właściciel nieruchomości może na tym poprzestać. Dla własnego spokoju warto ubezpieczyć mieszkanie, które oddaje się w użytkowanie innym osobom. Po co drugie ubezpieczenie mieszkania?

Tak naprawdę ubezpieczenie właściciela i ubezpieczenie lokatora to dwie zupełnie inne polisy. Najemca może ubezpieczyć jedynie swoją własność, a więc przedmioty, które należą do niego i znajdują się w wynajmowanym mieszkaniu, a także swoją odpowiedzialność cywilną, gdy właściciel mieszkania lub sąsiedzi będą domagali się rekompensaty za straty, które ponieśli z jego winy. Z kolei właściciel z pewnością ubezpieczy mury i elementy stałe, a także meble i sprzęty, w które wyposażył mieszkanie. Może także rozszerzyć polisę o ubezpieczenie od stłuczenia elementów szklanych.

Mogłoby się wydawać, że skoro właściciel mieszkania nie będzie w nim przebywał, ubezpieczenie OC nie będzie mu potrzebne. Nic bardziej mylnego. Jeśli w jego mieszkaniu pęknie rura, która zaleje zarówno sąsiada z dołu, jak i jego własne mieszkanie, niszcząc przy okazji pozostawione w nim rzeczy lokatora, poszkodowani będą mieli prawo domagać się rekompensaty. Ta może zostać wypłacona przez ubezpieczyciela, jeśli właściciel nieruchomości wykupił OC w życiu prywatnym i jego polisa obejmuje dane zdarzenie.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania?

Ceny ubezpieczenia mieszkania można sprawdzić m.in. w kalkulatorach ubezpieczeń nieruchomości poszczególnych firm. Składki zwykle oscylują wokół kilkuset złotych za rok ochrony. Niektóre towarzystwa oferują nie tylko roczną polisę, ale także zawarcie umowy ubezpieczeniowej już na trzy lata z góry. Tak jest na przykład w Proamie.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o to, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie