Odbiór domu po zakończeniu budowy – jak to wygląda i jakich formalności trzeba dopełnić?

Trwało to bardzo długo, wymagało poświęcenia dużych środków i ogromnych pokładów energii, ale wreszcie jest – Twój wymarzony dom już stoi! Co teraz? Okazuje się, że to jeszcze nie wszystko. Koniec budowy wiąże się z formalnościami, o których dopełnienie musisz zadbać, zanim będziesz mógł się wprowadzić. W artykule opisujemy krok po kroku, jak wygląda procedura odbioru domu.

grafika

Koniec budowy i co dalej?

Samo zakończenie budowy domu nie jest jeszcze metą przy inwestycji w nieruchomość. Każdego bez wyjątku czeka bowiem tzw. odbiór domu, polegający na spełnieniu przewidzianych przez prawo formalności. Pamiętaj, że nie jest to krótki proces! Trzeba się nastawić na to, że wszystko wraz z gromadzeniem potrzebnych dokumentów może zająć nawet kilka miesięcy, dlatego warto zacząć odpowiednio wcześnie.

UWAGA!

Wprowadzając się do budynku bez dopełnienia wszystkich formalności związanych z jego odbiorem, narażasz się na wysoką grzywnę. W przypadku domu jednorodzinnego kara wynosi 10 000 zł!

Na czym zatem polega odbiór domu? Jest to proces składający się z kilku etapów, które można podzielić na:

  1. zakończenie prac i uporządkowanie placu budowy,
  2. zebranie wymaganych dokumentów i złożenie ich w Inspektoracie Nadzoru Budowlanego,
  3. weryfikacja dokumentów przez urzędników i ewentualne uzupełnienie braków (w rzadkich przypadkach także kontrola urzędnicza na placu budowy),
  4. uzyskanie zgody na użytkowanie,
  5. przeprowadzka do budynku.

O ile zatem samą procedurę odbioru domu można rozpocząć po zakończeniu prac na budowie, znacznie wcześniej można już przygotowywać niezbędne do tego dokumenty. Najlepiej robić to z pomocą kierownika budowy, który sam będzie odpowiadał za część dokumentów, a przy tym udzieli informacji na temat formalności.

Odbiór domu, w zależności od sytuacji, polega na złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Poniżej prześledzimy, na czym polegają te dość podobne do siebie procedury.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy – gdzie i kiedy złożyć?

Złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy jest prostszą z dwóch procedur dotyczących odbioru domu i polega na zgłoszeniu w Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (najczęściej powiatowym, a niekiedy wojewódzkim) faktu zakończenia budowy. Można tego dokonać osobiście w urzędzie (formularz PB-16a) lub online za pomocą portalu e-Budownictwo.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy należy złożyć przed rozpoczęciem użytkowania obiektu budowlanego, co wynika z przepisów ustawy Prawo budowlane. Należy zrobić to odpowiednio wcześniej, gdyż nadzór budowlany ma 14 dni na wyrażenie sprzeciwu na rozpoczęcie użytkowania obiektu.

Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.

Art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego

Jak wynika z przepisu, urząd ma 14 dni na zajęcie stanowiska i ewentualne wezwanie inwestora do uzupełnienia braków w razie ich wykrycia. Jeżeli do tego nie dojdzie, przyjęcie zawiadomienia odbywa się na zasadzie milczącej zgody. Urząd nie wysyła żadnego powiadomienia – jeżeli w ciągu 14 dni nie zgłosi sprzeciwu, uznaje się, że nie ma zastrzeżeń i do domu można się wprowadzać.

UWAGA!

Okres 14 dni liczy się od daty dostarczenia ostatnich brakujących dokumentów do urzędu.

Odbiór domu – dokumenty wymagane do złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy

Oczywiście wraz z zawiadomieniem o zakończeniu budowy do Inspektoratu Nadzoru Budowlanego trzeba dostarczyć szereg dokumentów. Wszystkie zostały wymienione w art. 57 ustawy Prawo budowlane. Są to:

  • oryginał dziennika budowy w formie papierowej, a jeżeli był prowadzony w formie elektronicznej – jego numer,
  • projekt techniczny z uwzględnieniem zmian,
  • oświadczenia kierownika budowy na temat zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem i przepisami, oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,
  • oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (jeśli dotyczy),
  • dokumentacja geodezyjna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe,
  • protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji zapewniających użytkowanie domu zgodnie z przeznaczeniem (szczegóły poniżej),
  • kopie rysunków projektowych ze zmianami nieistotnymi, które zostały wprowadzone podczas wykonywania robót (jeśli dotyczy).

Ponadto w zależności od sytuacji mogą być potrzebne jeszcze m.in. dokumenty z gminy, oświadczenie o braku sprzeciwu ze strony Państwowej Straży Pożarnej i Państwowej Inspekcji Sanitarnej, dowód uiszczenia opłaty skarbowej czy pełnomocnictwo.

W przypadku protokołów badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji, potrzebne będą:

  • protokoły odbioru przyłączy wodnego, kanalizacyjnego i elektrycznego lub umowy z dostawcami mediów,
  • protokół odbioru instalacji gazowej sporządzony przez uprawnionego instalatora po sprawdzeniu jej szczelności,
  • protokół odbioru pionów wentylacyjnych i kominów spalinowych od mistrza kominiarskiego,
  • atest higieniczny oczyszczalni/szamba, jeżeli dom nie będzie przyłączony do kanalizacji,
  • zaświadczenie o przydatności do spożycia wody pitnej wystawione przez sanepid, jeśli będzie ona czerpana z własnego ujęcia.

Dokumentów jest więc cała masa, a ich zdobycie będzie wymagało zarówno dużej ilości czasu, jak i sporych środków. Warto zatem mieć to na uwadze jeszcze przed rozpoczęciem umowy, żeby na koniec nie zastały nas kłopoty finansowe i żeby dom był jak najszybciej gotowy do zamieszkania.

CZY WIESZ, ŻE …

Gdy urząd zakończy sprawdzanie dokumentacji, otrzymasz dziennik budowy, dokumentację geodezyjną oraz protokoły badań i sprawdzeń z powrotem.

Pozwolenie na użytkowanie domu – kiedy jest wymagane i co jest potrzebne?

Informacji na temat tego, czy w związku z odbiorem budynku będzie konieczne uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, należy szukać w pozwoleniu na budowę. Inwestor ma jednak w tej kwestii całkowitą swobodę – jeżeli chce, może się starać o pozwolenie na użytkowanie zamiast zawiadamiać o zakończeniu budowy.

Obydwie procedury są jednak do siebie bardzo zbliżone, zwłaszcza w kwestii wymaganych dokumentów. Ich lista jest identyczna jak w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy i zawiera m.in.:

  • oryginał dziennika budowy,
  • projekt techniczny z uwzględnieniem zmian,
  • oświadczenie kierownika budowy na temat zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem i przepisami,
  • oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,
  • oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych,
  • dokumentacja geodezyjna,
  • protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji,
  • kopie rysunków projektowych ze zmianami nieistotnymi,
  • oświadczenia o braku sprzeciwu ze strony Państwowej Straży Pożarnej i Państwowej Inspekcji Sanitarnej.

Różnica pojawia się na etapie po złożeniu dokumentów. W przypadku starania się o pozwolenie na użytkowanie inwestora czeka bowiem kontrola powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który ma pojawić się na budowie do 21 dni od złożenia wniosku. Inwestor otrzyma informację o jej terminie i musi być obecny podczas takiej kontroli.

Skoro jest to bardziej skomplikowane, to czemu właściwie służy uzyskanie pozwolenia na użytkowanie domu? Jest ono wymagane w kilku przypadkach:

  • gdy inwestor chce dokonać tzw. częściowego odbioru domu, żeby wprowadzić się do niego przed zakończeniem wszystkich prac,
  • gdy podczas budowy pojawiły się nieprawidłowości (np. część prac została wykonana niezgodnie z projektem),
  • gdy budowa była samowolą zalegalizowaną dopiero w trakcie prac,
  • gdy nadzór budowlany uznał, że budynek jest niezgodny z dopuszczalnymi warunkami zabudowy w danej lokalizacji (np. jest zbyt wysoki).
CZY WIESZ, ŻE …

Pozwolenie na użytkowanie domu może zostać uzależnione od wykonania dodatkowych, wskazanych przez urzędników prac budowlanych, lub wydane z zastrzeżeniem, że inwestor musi wykonać brakujące prace w oznaczonym terminie. Jeżeli inwestor nie zastosuje się do zaleceń, organ nadzoru budowlanego może wydać decyzję o rozbiórce części lub całości budynku.

Odbiór domu od dewelopera – na co trzeba uważać?

Urzędowy odbiór domu to jednak nie wszystko. Bardzo ważny jest także odbiór nieruchomości od dewelopera, podczas którego stan techniczny budynku jest porównywany z tym, co zostało zapisane w umowie. Trzeba wówczas zwrócić uwagę na kilka rzeczy mogących łatwo umknąć osobom nieposiadającym szerokiej wiedzy budowlanej. Dobrym pomysłem będzie więc poproszenie o pomoc kogoś takiego lub zatrudnienie specjalisty (np. inspektora nadzoru budowlanego), który zdoła wyłapać niewidoczne gołym okiem usterki, co pozwoli uniknąć kłopotów w przyszłości.

Na co w szczególności trzeba uważać?

  • Czy zgadzają się powierzchnia i wymiary budynku?
  • Czy ściany są równe, a tynki położone prosto?
  • Czy grubość ścian nośnych jest zgodna z projektem?
  • Czy posadzki są równe i poziome?
  • Czy drzwi i okna łatwo się otwierają i zamykają, oraz czy nie są porysowane?
  • Czy zostały wykonane wszystkie odpływy i dopływy wody?
  • Czy instalacja wodna jest szczelna?
  • Czy wentylacja jest zgodna z projektem i czy działa prawidłowo?
  • Czy w przewodzie kominowym jest ciąg?

Na koniec odbioru sporządza się protokół, w którym należy wpisać wszystkie znalezione usterki i niedoróbki, oraz termin, w którym deweloper zobowiązuje się do ich usunięcia.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o odbiór domu

Ile kosztuje odbiór domu?
Czy sprzeciw Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wobec zawiadomienia o zakończeniu budowy zgłoszony po 14 dniach jest ważny?
Czy można się odwołać od sprzeciwu Inspektoratu Nadzoru Budowlanego?
Na czym polega częściowy odbiór domu?
PODSUMOWANIE
  • Odbiór domu to ostatni etap budowy, który polega na wypełnieniu niezbędnych formalności i uzyskaniu zgody na zamieszkanie od Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.
  • W celu odbioru domu należy złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie domu.
  • Składając zawiadomienie o zakończeniu budowy, trzeba dołączyć do wniosku szereg dokumentów, m.in. oryginał dziennika budowy, oświadczenia kierownika budowy, dokumentację geodezyjną czy protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji.
  • Jeżeli Inspektorat Nadzoru Budowlanego w ciągu 14 dni od otrzymania wniosku nie zgłosi sprzeciwu, dochodzi do milczącej zgody na zamieszkanie w domu.
  • Pozwolenie na użytkowanie domu wiąże się m.in. z kontrolą inspektora nadzoru budowlanego i jest stosowane najczęściej w przypadku starania się o częściowy odbiór domu.
grafika
Autor artykułu: Mateusz Piesowicz

Ekspert i doradca w dziedzinie ubezpieczeń oraz autor ponad 100 poradników dotyczących polis komunikacyjnych i turystycznych. W swoich tekstach zwraca uwagę na trudne zagadnienia ubezpieczeniowe, aby przedstawiając je w zrozumiały sposób, ustrzec klienta przed niepotrzebnymi wydatkami i ułatwić mu dopasowanie rodzaju ochrony do indywidualnych potrzeb.

Wystaw ocenę

Dołącz do dyskusji

3 komentarze

avatar autora komentarza

Uprzejmie informujemy, że komentarze zawierające wulgaryzmy lub informacje niezgodne z zasadami języka polskiego nie będą publikowane w serwisie.

avatar autora komentarza
"Obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy wynika z przepisów ustawy Prawo budowlane. Inwestor powinien je złożyć w ciągu 14 dni od zakończenia budowy(...)" Dlaczego wprowadzacie w błąd? Jako komentarz do tego stwierdzenia przytaczacie zapis z prawa budowlanego, w którym jest zapisane, że użytkowanie można rozpocząć po 14 dniach od złożenia zawiadomienia, jeśli nie było sprzeciwu. Nigdzie w Prawie Budowlanym nie jest wspomniane, że Inwestor na złożenie zawiadomienia ma 14 dni od dnia zakończenia robót budowlanych (jeśli się mylę, proszę przytoczyć taki ustęp). Od zakończenia robót budowlanych (nazwijmy to stan deweloperski) do użytkowania jeszcze długa droga.
Przepraszamy, do artykułu wkradł się błąd. Dziękujemy za zwrócenie uwagi.
avatar autora komentarza
Zastanawiam się czy ten sprzeciw w ciągu 14 dni dotyczy dni roboczych czy kalendarzowych????

Chcesz wydawać mniej na ubezpieczenie OC/AC nawet o 50%? To proste!
Oblicz ceny w 3 minuty!

Porównaj ceny OC/AC