Mieszkanie bezczynszowe – obowiązki, opłaty i ubezpieczenie

Mieszkanie bezczynszowe – o co chodzi?

Każdy właściciel bądź najemca mieszkania zetknął się z pojęciem czynszu, czyli comiesięcznych kosztów administracyjnych ponoszonych na rzecz spółdzielni czy zarządcy nieruchomości. Na rynku funkcjonuje jednak również pojęcie mieszkań bezczynszowych, w przypadku których, jak sama nazwa wskazuje, tego rodzaju opłat nie ma. Ale czy na pewno?

Istotą mieszkania bezczynszowego jest to, że nie podlega ono pod żadną spółdzielnię lub wspólnotę zarządzającą budynkiem. Właśnie w związku z tym jego właściciel nie odprowadza regularnej opłaty na rzecz administratora, bo tego po prostu nie ma.

Brak stałych opłat np. na fundusz remontowy czy utrzymywanie części wspólnych nie oznacza jednak, że mieszkanie staje się bezkosztowe. W tym przypadku wydatki i obowiązki związane z administrowaniem i zarządzaniem budynkiem przechodzą po prostu bezpośrednio na jego mieszkańców.

Jakie są koszty w mieszkaniu bezczynszowym?

Mówiąc o mieszkaniach bezczynszowych, trzeba bezwzględnie zapamiętać, że brak czynszu nie jest równoznaczny z brakiem regularnych opłat dotyczących nieruchomości. Właściciel takiego lokalu nadal musi ponosić wszelkie koszty związane zarówno z jego utrzymaniem, jak i administrowaniem częściami wspólnymi.

O ile w standardowym układzie duża część takich opłat jest sumowana i rozliczana co miesiąc w ramach czynszu administracyjnego, o tyle w przypadku mieszkania bezczynszowego trzeba je ponosić osobno. Dotyczy to m.in.:

• opłat stałych za media (np. prąd, gaz, woda), które najczęściej są rozliczane indywidualnie na podstawie bieżącego zużycia,
• kosztów wywozu śmieci, który jest opłacany osobno według deklaracji,
• wydatków na remonty części wspólnych, na które zwykle trzeba się składać z pozostałymi sąsiadami,
• opłat za regularne sprzątanie, konserwację czy serwisowanie, które mogą być wykonywane na własną rękę lub zlecone zewnętrznym firmom.

W gruncie rzeczy mieszkanie bezczynszowe oznacza więc pewną oszczędność tylko w zakresie wynagrodzenia administratora/zarządcy, bo nie ma w tym przypadku konieczności utrzymywania spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Wyjątkiem będzie oczywiście sytuacja, gdy sami mieszkańcy się na powołanie takiej wspólnoty lub osoby zarządzającej zdecydują.

Obowiązki właściciela mieszkania bezczynszowego

W praktyce obowiązki właściciela mieszkania bezczynszowego i takiego, który odprowadza wydatki na administrację, są do siebie bardzo podobne. Różnica polega na tym, że w tym pierwszym przypadku większa jest odpowiedzialność lokatora, bo zamiast zlecić administrowanie podmiotom zewnętrznym, musi zajmować się wieloma rzeczami samodzielnie.

Jak dokładnie będą te obowiązki wyglądać, to już kwestia indywidualna. Nic nie stoi oczywiście na przeszkodzie, aby mieszkańcy sami zajmowali się choćby dbaniem o przestrzeń wspólną (np. sprzątaniem klatki, koszeniem trawy, odśnieżaniem chodnika itp.), ale w praktyce o wiele wygodniej będzie zatrudnić odpowiedzialną za to zewnętrzną firmę. Tu jednak może pojawić się problem w postaci uzyskania zgody wszystkich lokatorów, bo konieczna jest jednomyślność.

Do tego trzeba też pamiętać, że utrzymanie nieruchomości to nie tylko drobne prace codzienne, ale też większe wydatki związane np. z niezbędnymi remontami, które mieszczą się w zakresie obowiązków lokatorów mieszkań bezczynszowych. Niestety, brak czynszu to również brak funduszu remontowego, co sprawia, że może pojawić się problem z uzbieraniem wymaganych środków. Zwłaszcza, jeśli potrzeba będzie pilna, a trzeba będzie porozumieć się co do zakresu prac czy wyboru fachowca.

Oczywiście nie zawsze musi to być problemem. Drobne renowacje czy konserwacje w rodzaju np. malowania klatki schodowej nie będą generować wielkich kosztów i można je z wyprzedzeniem zaplanować. Gorzej będzie z niespodziewanymi większymi wydatkami w razie np. zniszczeń spowodowanych przez siły natury. W takim przypadku remont może być potrzebny niezwłocznie, a brak zgromadzonej wcześniej gotówki lub odpowiedniego ubezpieczenia znacząco go utrudni.

Wady i zalet mieszkań bezczynszowych – czy warto się na nie zdecydować?

Skoro wiesz już, czym są mieszkania bezczynszowe i z czym wiąże się ich użytkowanie, spróbujmy zastanowić się nad największymi plusami i minusami takiego rozwiązania. Co powinieneś wziąć pod uwagę, rozważając zakup takiej nieruchomości?

Zalety mieszkania bezczynszowego

1. Przy odpowiednim zarządzaniu jest możliwość obniżenia kosztów użytkowania lokalu w stosunku do korzystania z usług tradycyjnego zarządcy.
2. Rachunki za media obejmują rzeczywiste miesięczne zużycie, a nie są rozliczane z późniejszym wyrównaniem.
3. Mieszkańcy mają wpływ na rodzaj i zakres prac, jakie są wykonywane w budynku, mogą także na własną rękę wybierać fachowców.
4. Można samodzielnie dbać o utrzymanie nieruchomości i wykonywać w niej różne prace remontowe bez angażowania zewnętrznych wykonawców.
5. Nie trzeba ponosić kosztów utrzymania spółdzielni.
6. Nie ma ryzyka nagłego podwyższenia czynszu.

Wady mieszkania bezczynszowego

1. Większa odpowiedzialność i zaangażowanie po stronie mieszkańców, którzy muszą samodzielnie dbać o utrzymanie nieruchomości.
2. Konieczność dogadywania się co do sposobu zarządzania częściami wspólnymi z wszystkimi sąsiadami, co może generować konflikty miedzy mieszkańcami.
3. Brak funduszu remontowego, przez co mieszkańcy muszą na własną rękę zorganizować pokrycie kosztów zarówno drobnych, jak i większych napraw.
4. Przy uciążliwych sąsiadach możesz nie być w stanie wykonać koniecznych prac, o ile nie wyłożysz na nie własnych środków.
5. W przypadku samodzielnego utrzymania nieruchomości będzie konieczność np. regularnego sprzątania części wspólnych i poświęcenia temu prywatnego czasu.

Mieszkanie bezczynszowe – na co uważać przy zakupie?

Choć oszczędność w kosztach utrzymania mieszkania bezczynszowego niekoniecznie będzie tak duża, jak można by sobie wyobrażać, zakup takiej nieruchomości może być opłacalny. Taką decyzję trzeba jednak zawsze dobrze przemyśleć, najlepiej dokładnie prześwietlając każdy przypadek z osobna. To ważne, ponieważ w przypadku mieszkań bezczynszowych duże znaczenie przy wyborze mogą mieć czynniki, które nie są tak istotne lub nie zawsze zwraca się na nie uwagę w pierwszej kolejności w innych okolicznościach.

O czym pamiętać przy wyborze mieszkania bezczynszowego?

• Wybieraj mieszkania z rynku pierwotnego – nowe inwestycje powstające z myślą o mieszkaniach bezczynszowych są projektowane w sposób mający w jak największym stopniu ograniczyć wydatki, czyli np. z maksymalnym ograniczeniem wielkości części wspólnych.
• Szukaj wśród jak najnowszych mieszkań – w teorii im nowsze budownictwo, tym mniejsze będzie ryzyko usterek i tym dłużej nie powinieneś się martwić kosztami ewentualnych remontów.
• Unikaj mieszkań w starym budownictwie – przykładowo, wiekowe kamienice są kiepsko przystosowane do zarządzania przez samych lokatorów, częstsze są w nich także usterki i większe jest ryzyko kosztownych remontów.
• Sprawdź stan budynku przed zakupem – zwłaszcza w przypadku starszych mieszkań warto skorzystać z pomocy eksperta, który oceni stan budynku i powie Ci, jakich wydatków możesz się spodziewać w przyszłości.
• Porozmawiaj z sąsiadami – jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, możesz ocenić, czy sąsiedzi dobrze się ze sobą dogadują i nie są konfliktowi, a także zobaczyć na własne oczy, jak wyglądają części wspólne ich budynku.
• Dowiedz się, kto zarządza budynkiem i częściami wspólnymi – mieszkańcy mogą wszystkim zajmować się samodzielnie lub opłacać w tym celu konkretną osobę/firmę.

Ubezpieczenie mieszkania bezczynszowego – jak wybrać polisę?

Konieczność partycypowania w kosztach remontów i napraw w przypadku szkód w częściach wspólnych w nieruchomości bezczynszowej sprawia, że jej zakup mimo potencjalnych oszczędności jest obarczony sporym ryzykiem finansowym. To można zminimalizować, decydując się na ubezpieczenie mieszkania o odpowiednim zakresie. Jak ją wybrać?

Przede wszystkim pamiętaj, że dla ubezpieczyciela nie ma znaczenia, w jaki sposób jest zarządzana objęta ochroną nieruchomość. Wysokość składki oblicza się zatem w oparciu o standardowe czynniki dla każdej nieruchomości, czyli m.in.:

• rodzaj nieruchomości,
• lokalizację domu lub mieszkania,
• metraż i wartość nieruchomości,
• zakres ochrony.

Wybór zakresu ochrony należy w całości do klienta, który może ograniczyć się do standardowego ubezpieczenia murów i elementów stałych na wypadek zdarzeń losowych lub rozszerzyć ochronę np. o dodatkowe ryzyka czy ochronę ruchomości domowych. Jeśli interesuje Cię cena polisy o określonym zakresie, warto skorzystać z kalkulatora ubezpieczenia nieruchomości Mubi, gdzie sprawdzisz koszt ochrony w różnych towarzystwach.

Ile może kosztować ubezpieczenie mieszkania bezczynszowego? Sprawdziliśmy to, wybierając jedną z ofert sprzedaży tego rodzaju nieruchomości na portalu ogłoszeniowym. Oferta dotyczy mieszkania o powierzchni 42 m² zlokalizowanego w Łodzi, które jest położone na pierwszym piętrze dwukondygnacyjnego budynku z 2000 roku. Wartość nieruchomości to 350 000 zł. Ochrona nie obejmuje mienia ruchomego. W tabeli przedstawiamy najtańsze propozycje poszczególnych firm.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o mieszkania bezczynszowe