Pękające ściany w mieszkaniu – kto za to odpowiada?

Pęknięta ściana w mieszkaniu – z czego to wynika?

Uszkodzenia ścian w lokalach w blokach mieszkalnych nie należą niestety do rzadkości i potrafią spędzać sen z powiek właścicielom takich mieszkań. Gdzie szukać przyczyn tego rodzaju uszkodzeń? Wszystko będzie zależeć od konkretnego przypadku, bo powody pękania ścian mogą być różne – od zwykłych zaniedbań po czynniki zewnętrzne, na które nie mamy żadnego wpływu. Poniżej przedstawiamy najczęściej występujące sytuacje, które mogą skutkować pęknięciem ściany w mieszkaniu.

Najczęstsze przyczyny pękania ścian w mieszkaniu:

1. Błędy projektowe i konstrukcyjne – pęknięta ściana może być efektem błędu popełnionego podczas jednego z etapów budowy, począwszy od projektowania fundamentów, przez prace konstrukcyjne (np. źle wykonane dylatacje ścian), a skończywszy na zadaniach ekipy wykończeniowej (np. nieprawidłowe tynkowanie).
2. Złej jakości materiały – do pęknięć mogą się przyczynić kiepskiej jakości lub źle dobrane podczas budowy materiały budowlane (np. o małej trwałości lub elastyczności).
3. Prace budowlane i remonty w okolicy – wpływ mogą mieć zwłaszcza intensywne roboty w rodzaju skuwania tynków, usuwania ścian nośnych, wiercenia czy prac fundamentowych, które powodują wibracje przenoszące się na sąsiednie ściany i budynki.
4. Osiadanie gruntu – obciążenie fundamentów jest przenoszone na grunt, w którego strukturze może dojść do zmian, które wpływają na konstrukcję budynku, zwłaszcza w przypadku jego zbyt szybkiej budowy na nieprzygotowanym terenie.
5. Ruchy gruntowe – takie jak np. osunięcia, trzęsienia czy zapadanie się ziemi, do których może do dochodzić na terenach narażonych na zmiany geologiczne.
6. Czynniki zewnętrzne – można do nich zaliczyć np. drgania spowodowane ruchem ulicznym, zmiany wilgotności i temperatury, a nawet mające kontakt z fundamentami korzenie roślin.

Pęknięcie na ścianie – mały kłopot czy poważny problem?

Pęknięcia w ścianach mieszkań zdarzają się bardzo często, ale nie oznacza to jeszcze, że każde tego typu zdarzenie będzie od razu powodem do wielkiego niepokoju. Niektóre pęknięcia mogą być po prostu drobnymi skazami, które poza negatywnym wpływem na walory estetyczne lokalu nie niosą ze sobą żadnego większego zagrożenia. Jak je odróżnić od tych stanowiących znacznie poważniejsze niebezpieczeństwo?

• Uszkodzenia powierzchowne są zwykle bardzo cienkimi i płytkimi szczelinami, które pojawiają się w gipsie, gładzi szpachlowej, tynku lub zaprawie murarskiej. Nie muszą być one spowodowane wadami konstrukcji, ale np. naprężeniem bądź osłabieniem materiału budowlanego. Dopóki takie pęknięcia nie przekraczają szerokości 2-3 mm i nie są zbyt głębokie, nie musisz się nimi szczególnie martwić.
• Uszkodzenia głębokie to znacznie większy problem, bo mogą się one ciągnąć nie tylko przez najbardziej zewnętrzną warstwę, ale również wgłąb całego muru. Ich przyczyny są zwykle znacznie poważniejsze, a ich pojawienie się może świadczyć o potencjalnym zagrożeniu dla całego budynku. Twoją uwagę powinny zwrócić zwłaszcza pęknięcia w obrębie konstrukcji nośnych, ciągnące się pionowo/schodkowo przez całą ścianę lub pęknięcia w stropie mogące świadczyć o jego przeciążeniu.

Pęknięta ściana w budynku – kto ponosi winę?

Jak już wiesz, przyczyny pojawienia się pęknięć w ścianach mieszkania mogą być bardzo różne. Ich ustalenie jest jednak niezbędne dla całej sprawy, bo tylko wtedy możliwe będzie również wskazanie osoby lub podmiotu odpowiedzialnego za zaistniałą sytuację. To z kolei kluczowy element procesu ubiegania się o odszkodowanie lub innego rodzaju zadośćuczynienie.

W zależności od sytuacji, pociągniętym do odpowiedzialności za pęknięcia ścian w mieszkaniu może być np.:

• deweloper, zwłaszcza jeśli do pęknięcia doszło w nowym budynku, a jego przyczyną jest wada konstrukcyjna,
• firma budowlana, jeśli doszło do błędów w procesie wykończeniowym lub podczas remontu mieszkania,
• spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa, jeśli został zaniedbany obowiązek konserwacji budynku i dbania o części wspólne,
• poprzedni właściciel, jeśli przy sprzedaży nieruchomości zataił on jej wady, o których istnieniu wiedział,
• sąsiad, jeśli do szkód doszło w wyniku przeprowadzanego w jego mieszkaniu remontu lub modernizacji.

Oczywiście może się też zdarzyć, że problem będzie wynikać np. z przyczyn zewnętrznych lub zdarzeń losowych. Wówczas znacznie trudniej będzie przypisać komukolwiek winę i pociągnąć go do odpowiedzialności. Na takie okoliczności przydać może się ubezpieczenie mieszkania o odpowiednio skonstruowanym zakresie ochrony.

Pęknięta ściana w mieszkaniu – i co teraz?

Załóżmy, że zauważyłeś pęknięcie w ścianie w mieszkaniu. Co powinieneś w takiej sytuacji zrobić? Przede wszystkim zachowaj spokój i dochowaj wszelkiej staranności w każdym z podjętych kroków – wszystko, co teraz zrobisz, może pomóc Ci w uzyskaniu odszkodowania.

Dokumentacja szkód

W pierwszej kolejności zadbaj o to, żeby pęknięcia zostały udokumentowane jak najszybciej po ich pojawieniu się, a także po każdej zaszłej w ich obrębie zmianie. W tym celu:

• zrób zdjęcia lub nagraj film ilustrujący pęknięcia z różnych perspektyw i w jak najlepszej jakości (pamiętaj o tym, żeby była widoczna data wykonania),
• opisz szkody, uwzględniając ich lokalizację i rozmiar, a także pamiętaj o regularnej aktualizacji swoich zapisków,
• zbierz opinie sąsiadów – być może zauważą oni ten sam problem u siebie, co będzie świadczyć o jego szerszym zakresie i może pomóc w ubieganiu się o odszkodowanie.

Zgłoszenie problemu

W zależności od sytuacji, problem pękających ścian możesz zgłosić np. do dewelopera, zarządcy budynku lub spółdzielni mieszkaniowej. Poczekaj na odpowiedź, a jeśli ta nie będzie satysfakcjonująca, rozważ skorzystanie z pomocy prawnej.

Jeśli natomiast uważasz, że przyczyna leży po stronie przeprowadzającego remont sąsiada, warto najpierw spróbować załatwić sprawę polubownie (szkody mogą zostać pokryte np. z OC mieszkaniowego sąsiada). Jeśli to nic nie da, również konieczne może się okazać zaangażowanie prawników i wejście na drogę sądową.

Zlecenie ekspertyzy

O ile dokumentacja przygotowana przez Ciebie samego może stanowić dobry punkt wyjścia, o tyle w przypadku, gdy sprawa trafi np. do ubezpieczyciela lub do sądu, o wiele większe znaczenie będą mieć profesjonalne opinie przygotowane przez specjalistów. Ekspertyza techniczna wykonana przez niezależnego rzeczoznawcę może stanowić niezbity dowód w sprawie, pomagając m.in.:

• w ogólnej ocenie stanu budynku,
• w określeniu konkretnej przyczyny powstania pęknięcia,
• we wskazaniu winnego szkody,
• w oszacowaniu kosztów naprawy lub wysokości należnego zadośćuczynienia.

Uzyskanie odszkodowania

Rekompensata za pęknięcie ściany w mieszkaniu może mieć różny charakter. Każdy przypadek należy rozważyć indywidualnie, dlatego warto dokładnie przemyśleć, o co chcesz się ubiegać. Pamiętaj, że zwykła wypłata odszkodowania lub pokrycie kosztów remontu to nie musi być wszystko, co będzie Ci przysługiwać. Zależnie od okoliczności zdarzenia możesz się domagać też np. rekompensaty za spadek wartości mieszkania czy opłacenia tymczasowego zakwaterowania, jeśli było konieczne.

Rozmawiając z ubezpieczycielem lub przedstawicielem prawnym drugiej strony, nie akceptuj zbyt szybko pierwszej oferty i sam rozważ pomoc profesjonalisty specjalizującego się np. w prawie budowlanym. A jeśli rozmowy się przeciągają bądź nie przynoszą żadnych rezultatów, w ostateczności skieruj sprawę na drogę sądową. Pamiętaj jednak, że to rozwiązanie może spowodować, że sprawa będzie się ciągnąć latami.

Ubezpieczenie mieszkania a pęknięte ściany – co z odszkodowaniem?

Zasadnym pytaniem, które pojawia się w związku z pęknięciem ściany w mieszkaniu, jest to, czy koszt naprawy takiej szkody może pokryć ubezpieczyciel, u którego właściciel lokalu ma wykupione ubezpieczenie nieruchomości. W teorii wszak podstawą większości polis mieszkaniowych jest ubezpieczenie murów. Czy w tym przypadku da się jednak uzyskać z niego odszkodowanie na remont?

Niestety, w wielu przypadkach ustalenie odpowiedzialności ubezpieczyciela za pęknięte ściany będzie bardzo trudne lub niemożliwe. Dlaczego? Ponieważ towarzystwa ubezpieczeniowe dokładnie określają sytuacje, w których odpowiadają za szkody w nieruchomości. Zaliczają się do nich przede wszystkim nagłe zdarzenia losowe, które obejmują takie ryzyka, jak m.in.:

• pożar,
• zalanie,
• eksplozja,
• huragan,
• gradobicie,
• uderzenie pioruna,
• trzęsienie ziemi,
• osuwanie się ziemi,
• uderzenie pojazdu,
• upadek drzewa.

O ile więc pęknięcie nie jest związane z jednym z ryzyk wymienionych w polisie, ubezpieczyciel nie będzie odpowiadał za powstałe w ten sposób szkody w mieszkaniu. A ponieważ pęknięcia są najczęściej spowodowane długotrwałym działaniem czynników zewnętrznych lub odpowiadają za nie osoby trzecie, to ubezpieczenie mieszkania ich nie obejmuje.

Wyjątkiem może jednak polisa w wariancie All Risks, czyli na wypadek wszystkich ryzyk poza wymienionymi w wyłączeniach odpowiedzialności w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia. Jeśli przyczyna pęknięcia się wśród nich nie znajduje, wówczas jak najbardziej można ubiegać się o odszkodowanie i jest duża szansa, że zostanie ono przyznane.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania?

Przykładowy koszt polisy mieszkaniowej na wypadek pękających ścian obliczymy za pomocą kalkulatora ubezpieczenia nieruchomości na mubi.pl. Interesujące nas lokum o powierzchni 48 m² znajduje się na środkowym piętrze bloku w Bytomiu. Wartość murów i elementów stałych to 450 000 zł, a ruchomości domowych 30 000 zł. W tabeli podajemy najtańsze oferty obejmujące ochronę na wypadek zdarzeń losowych, a dla porównania także cenę pakietu z ubezpieczeniem w wariancie All Risk.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o pękanie ścian w mieszkaniu