Powierzchnia użytkowa domu – definicja i sposoby obliczania

Powierzchnia użytkowa domu – definicja i sposób obliczania

Powierzchnia użytkowa to pojęcie stosowane w budownictwie, architekturze i nieruchomościach, które określa wielkość wszystkich pomieszczeń w budynku, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkańców lub użytkowników. Obejmuje pomieszczenia funkcjonalne i przeznaczone do celów mieszkalnych lub użytkowych, np. pokoje, kuchnia, łazienka czy biuro.

Powierzchnia użytkowa dzieli się na podstawową i pomocniczą. To, do jakiej kategorii zalicza się poszczególne pomieszczenie, zależy od przeznaczenia budynku. Powierzchnia użytkowa pomocnicza to taka, która służy zaspokajaniu potrzeb pomocniczych wynikających z funkcji budynku i niewchodzących w zakres potrzeb podstawowych, np. toaleta, kuchnia, pomieszczenie administracyjne.

Czy schody wliczają się do powierzchni użytkowej?

Aby pomieszczenie było zaliczone do powierzchni użytkowej, musi spełniać konkretne wymogi, np. mieć odpowiednią wysokość. Do takiej powierzchni zalicza się pomieszczenia przystosowane do użytkowania, a pomija się piwnice czy klatki schodowe, w tym schody. Co zatem wchodzi w skład powierzchni użytkowej?

To, jak obliczyć powierzchnię użytkową nieruchomości, zależy od rodzaju budynku. Inaczej wygląda to w przypadku mieszkania, a inaczej w przypadku domu, w którym są pomieszczenia z tak zwanymi skosami. Metody obliczeń różnią się także w zależności od tego, do jakich celów są potrzebne.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu?

1. Mieszkanie
   Powierzchnię użytkową mieszkania liczymy, uwzględniając zarówno pomieszczenia podstawowe, jak i pomocnicze – mierzone po podłodze i wewnętrznej stronie ścian. Jeśli mieszkanie jest dwupoziomowe, bierzemy pod uwagę powierzchnię obu kondygnacji, ale bez schodów czy podestów.
2. Dom jednorodzinny
   Aby obliczyć powierzchnię użytkową domu jednorodzinnego, należy zsumować powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w budynku (liczoną po podłodze i wewnętrznej stronie ścian). Mowa o kondygnacjach zarówno naziemnych, jak i podziemnych, ale bez klatki schodowej.
3. Nieruchomość z poddaszem
   W przypadku skosów obliczenia są nieco bardziej skomplikowane. Pomieszczenia, które mają więcej niż 2,2 m wysokości, mierzymy w 100%. Powierzchnię pod skosami, czyli między 2,2 m a 1,4 m liczymy w 50%, a powierzchni pod skosami o wysokości mniejszej niż 1,4 m nie uwzględniamy.

Powierzchnia użytkowa w przepisach

Powierzchnia użytkowa jest ujęta w kilku ważnych ustawach. Interpretacja tej definicji różni się w zależności od przepisów.

1. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
   Artykuł 1a ust. 1 pkt 5 opisuje, co to jest powierzchnia użytkowa – powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian znajdujących się na wszystkich kondygnacjach. Np. garaż podziemny, suterena, piwnica czy poddasze użytkowe, ale bez szybów dźwigowych, klatek schodowych i ścian działowych.
2. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
   Według artykułu 2 ust. 1 pkt 7 powierzchnia użytkowa to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, np. kuchni, pokoi, spiżarni, łazienki czy korytarza, ale bez balkonu, tarasu, antresoli, pralni, suszarni, strychu czy szaf.
3. Ustawa o podatku od spadków i darowizn
   Artykuł 16 ust. 5 pkt 4 mówi o tym, że powierzchnia użytkowa to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach (zarówno podziemnych, jak i naziemnych), ale bez piwnic, klatek schodowych czy szybów dźwigowych. Według tej ustawy pomieszczenia o wysokości od 1,4 do 2,2 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeśli wysokość pomieszczenia jest mniejsza niż 1,4 m, powierzchnia nie powinna być uwzględniana.
4. Ustawa o prawie budowlanym
   Według tej ustawy powierzchnia użytkowa to taka, która spełnia wymogi techniczne i budowlane.
5. Norma PN-ISO9836:1997
   Zastąpiła częściowo starą normę PN-70/B-02365, wprowadzając bardziej precyzyjne i uniwersalne zasady obliczania powierzchni użytkowej. Jest zgodna z międzynarodowymi standardami. Mówi o tym, że powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń wewnętrznych budynku i mierzona na poziomie podłogi, razem z tynkami. Do pomiarów wliczają się balkony i tarasy.
6. Norma PN-ISO 9836:2015-12
   Zaktualizowana wersja normy PN-ISO 9836:1997, która określa metody obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych budynków. Wprowadza nowoczesne zasady i bardziej precyzyjne definicje dostosowane do aktualnych wymagań w budownictwie. Została opublikowana w grudniu 2015 roku. Norma mówi o tym, aby uwzględniać wszystkie kondygnacje, w tym podziemne (piwnice), naziemne oraz poddasza użytkowe, pod warunkiem że spełniają kryteria użytkowe. Pomieszczenia techniczne i gospodarcze nie wliczają się do powierzchni użytkowej, ale są uwzględniane w powierzchni całkowitej i kubaturze budynku.

Powierzchnia użytkowa, powierzchnia całkowita i powierzchnia zabudowy – porównanie

To, czy powierzchnia jest użytkowa, całkowita, czy zabudowy, jest bardzo ważne podczas remontu, budowy lub zakupu nieruchomości. Każde z tych pojęć oznacza bowiem co innego.

Powierzchnia użytkowa nieruchomości a ubezpieczenie

Powierzchnia użytkowa jest kluczowym parametrem podczas zakupu ubezpieczenia nieruchomości. Towarzystwa wykorzystują tę wartość do określenia wysokości składki, oszacowania ryzyka oraz ustalenia sumy ubezpieczenia. W jaki sposób?

1. Zwykle im większa powierzchnia użytkowa, tym wyższa wartość nieruchomości, a więc droższa składka za ubezpieczenie. Większa nieruchomość generuje również większe ryzyko dla ubezpieczyciela, np. wyższe świadczenie w przypadku szkody.
2. W kontekście ubezpieczenia powierzchnia użytkowa pozwala także lepiej dopasować zakres polisy. Np. w przypadku dużych nieruchomości i domów jednorodzinnych warto rozszerzyć ochronę o ubezpieczenie dodatkowych elementów (pomieszczeń gospodarczych, poddaszy użytkowych).
3. Warto jednak mieć na uwadze to, że każdy ubezpieczyciel może posługiwać się własnymi kryteriami. Należy więc sprawdzić, jakie są zasady obliczania powierzchni użytkowej w danym towarzystwie, jakie pomieszczenia firma bierze pod uwagę, a jakie wymagają opłacenia dodatkowej składki.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o powierzchnię użytkową domu