Powierzchnia użytkowa domu – definicja i sposoby obliczania
Powierzchnia użytkowa to jedno z kluczowych pojęć w budownictwie, architekturze i nieruchomościach. Odgrywa istotną rolę przy projektowaniu i wycenie nieruchomości, a także w kontekście podatków, sprzedaży, wynajmie czy ubezpieczenia mieszkania bądź domu. W tym artykule przybliżymy Ci kwestię dotyczącą tego, czym jest powierzchnia użytkowa, co się do niej zalicza i jak ją poprawnie obliczyć.
Spis treści:
Powierzchnia użytkowa domu – definicja i sposób obliczania
Powierzchnia użytkowa to pojęcie stosowane w budownictwie, architekturze i nieruchomościach, które określa wielkość wszystkich pomieszczeń w budynku, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkańców lub użytkowników. Obejmuje pomieszczenia funkcjonalne i przeznaczone do celów mieszkalnych lub użytkowych, np. pokoje, kuchnia, łazienka czy biuro.
Powierzchnia użytkowa dzieli się na podstawową i pomocniczą. To, do jakiej kategorii zalicza się poszczególne pomieszczenie, zależy od przeznaczenia budynku. Powierzchnia użytkowa pomocnicza to taka, która służy zaspokajaniu potrzeb pomocniczych wynikających z funkcji budynku i niewchodzących w zakres potrzeb podstawowych, np. toaleta, kuchnia, pomieszczenie administracyjne.
Powierzchnia użytkowa to podstawowy element służący do obliczania podatku od nieruchomości. To również ważny parametr podawany przy zakupie lub wynajmie mieszkania, domu czy lokalu.
Czy schody wliczają się do powierzchni użytkowej?
Aby pomieszczenie było zaliczone do powierzchni użytkowej, musi spełniać konkretne wymogi, np. mieć odpowiednią wysokość. Do takiej powierzchni zalicza się pomieszczenia przystosowane do użytkowania, a pomija się piwnice czy klatki schodowe, w tym schody. Co zatem wchodzi w skład powierzchni użytkowej?
Pomieszczenia wchodzące w skład powierzchni użytkowej | Pomieszczenia i elementy, które nie są zaliczane do powierzchni użytkowej |
---|---|
Salon, sypialnia, kuchnia, jadalnia, łazienka, toaleta, korytarz, przedpokój. | Balkon, taras, loggie, piwnica, strych, kotłownia, pomieszczenie gospodarcze, garaż, schody. |
To, jak obliczyć powierzchnię użytkową nieruchomości, zależy od rodzaju budynku. Inaczej wygląda to w przypadku mieszkania, a inaczej w przypadku domu, w którym są pomieszczenia z tak zwanymi skosami. Metody obliczeń różnią się także w zależności od tego, do jakich celów są potrzebne.
Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu?
- Mieszkanie
Powierzchnię użytkową mieszkania liczymy, uwzględniając zarówno pomieszczenia podstawowe, jak i pomocnicze – mierzone po podłodze i wewnętrznej stronie ścian. Jeśli mieszkanie jest dwupoziomowe, bierzemy pod uwagę powierzchnię obu kondygnacji, ale bez schodów czy podestów. - Dom jednorodzinny
Aby obliczyć powierzchnię użytkową domu jednorodzinnego, należy zsumować powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w budynku (liczoną po podłodze i wewnętrznej stronie ścian). Mowa o kondygnacjach zarówno naziemnych, jak i podziemnych, ale bez klatki schodowej. - Nieruchomość z poddaszem
W przypadku skosów obliczenia są nieco bardziej skomplikowane. Pomieszczenia, które mają więcej niż 2,2 m wysokości, mierzymy w 100%. Powierzchnię pod skosami, czyli między 2,2 m a 1,4 m liczymy w 50%, a powierzchni pod skosami o wysokości mniejszej niż 1,4 m nie uwzględniamy.
Powierzchnia użytkowa w przepisach
Powierzchnia użytkowa jest ujęta w kilku ważnych ustawach. Interpretacja tej definicji różni się w zależności od przepisów.
- Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
Artykuł 1a, ust. 1, pkt 5 opisuje, co to jest powierzchnia użytkowa – powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian znajdujących się na wszystkich kondygnacjach. Np. garaż podziemny, suterena, piwnica czy poddasze użytkowe, ale bez szybów dźwigowych, klatek schodowych i ścian działowych. - Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego
Według artykułu 2, ust. 1, pkt 7 powierzchnia użytkowa to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, np. kuchni, pokoi, spiżarni, łazienki czy korytarza, ale bez balkonu, tarasu, antresoli, pralni, suszarni, strychu czy szaf. - Ustawa o podatku od spadków i darowizn
Artykuł 16, ust. 5, pkt 4 mówi o tym, że powierzchnia użytkowa to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach (zarówno podziemnych, jak i naziemnych), ale bez piwnic, klatek schodowych czy szybów dźwigowych. Według tej ustawy pomieszczenia o wysokości od 1,4 do 2,2 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeśli wysokość pomieszczenia jest mniejsza niż 1,4 m, powierzchnia nie powinna być uwzględniana. - Ustawa o prawie budowlanym
Według tej ustawy powierzchnia użytkowa to taka, która spełnia wymogi techniczne i budowlane. - Norma PN-ISO9836:1997
Zastąpiła częściowo starą normę PN-70/B-02365, wprowadzając bardziej precyzyjne i uniwersalne zasady obliczania powierzchni użytkowej. Jest zgodna z międzynarodowymi standardami. Mówi o tym, że powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń wewnętrznych budynku i mierzona na poziomie podłogi, razem z tynkami. Do pomiarów wliczają się balkony i tarasy. - Norma PN-ISO 9836:2015-12
Zaktualizowana wersja normy PN-ISO 9836:1997, która określa metody obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych budynków. Wprowadza nowoczesne zasady i bardziej precyzyjne definicje dostosowane do aktualnych wymagań w budownictwie. Została opublikowana w grudniu 2015 roku. Norma mówi o tym, aby uwzględniać wszystkie kondygnacje, w tym podziemne (piwnice), naziemne oraz poddasza użytkowe, pod warunkiem że spełniają kryteria użytkowe. Pomieszczenia techniczne i gospodarcze nie wliczają się do powierzchni użytkowej, ale są uwzględniane w powierzchni całkowitej i kubaturze budynku.
Powierzchnia użytkowa, powierzchnia całkowita i powierzchnia zabudowy – porównanie
To, czy powierzchnia jest użytkowa, całkowita, czy zabudowy, jest bardzo ważne podczas remontu, budowy lub zakupu nieruchomości. Każde z tych pojęć oznacza bowiem co innego.
Różnice | Powierzchnia użytkowa | Powierzchnia całkowita | Powierzchnia zabudowy |
---|---|---|---|
Definicja | Obejmuje obszar nieruchomości przeznaczony do użytkowania | Obejmuje cały obszar nieruchomości, włączając wszystkie kondygnacje i części składowe budynku, zarówno te przeznaczone do bezpośredniego użytkowania, jak i te pomocnicze | Powierzchnia, jaką budynek zajmuje na działce |
Sposób mierzenia | Wewnątrz pomieszczeń, na poziomie podłogi i z uwzględnieniem wykończonych ścian | Na zewnętrznym obrysie budynku, na poziomie każdej kondygnacji | Na zewnętrznym obrysie budynku przy styku z gruntem (parter) |
Wysokość pomieszczeń | Uwzględnia | Nie uwzględnia | Nie uwzględnia |
Jakie pomieszczenia obejmuje? | Pokoje, kuchnie, łazienki, pomieszczenia biurowe i inne użytkowe | Wszystkie kondygnacje budynku, w tym piwnice, poddasza, garaże, strychy | Ściany zewnętrzne budynku, tarasy naziemne i elementy przylegające |
Jakich pomieszczeń nie obejmuje? | Pomieszczenia techniczne, klatki schodowe, garaże, balkony, tarasy | Nie ma wyłączeń, uwzględnia wszystkie powierzchnie budynku | Przestrzenie otwarte, np. balkony i tarasy naziemne |
Zastosowanie | Wycena nieruchomości, obliczanie podatku od nieruchomości | Projektowanie przestrzenne, analiza techniczna i użytkowa | Planowanie zabudowy i rozmieszczenia nieruchomości na działce |
Powierzchnia użytkowa nieruchomości a ubezpieczenie
Powierzchnia użytkowa nieruchomości jest kluczowym parametrem podczas zakupu ubezpieczenia. Towarzystwa wykorzystują tę wartość do określenia wysokości składki, oszacowania ryzyka oraz ustalenia sumy ubezpieczenia. W jaki sposób?
Zwykle im większa powierzchnia użytkowa, tym wyższa wartość nieruchomości, a więc droższa składka za ubezpieczenie. Większa nieruchomość generuje również większe ryzyko dla ubezpieczyciela, np. wyższe świadczenie w przypadku szkody. W kontekście ubezpieczenia powierzchnia użytkowa pozwala także lepiej dopasować zakres polisy. Np. w przypadku dużych nieruchomości i domów jednorodzinnych warto rozszerzyć ochronę o ubezpieczenie dodatkowych elementów (pomieszczeń gospodarczych, poddaszy użytkowych). Warto jednak mieć na uwadze to, że każdy ubezpieczyciel może posługiwać się własnymi kryteriami. Należy więc sprawdzić, jakie są zasady obliczania powierzchni użytkowej w danym towarzystwie, jakie pomieszczenia firma bierze pod uwagę, a jakie wymagają opłacenia dodatkowej składki.
Jeśli ubezpieczyciel odkryje, że powierzchnia użytkowa została podana nieprawidłowo (np. w celu obniżenia składki), może obniżyć lub odmówić wypłaty odszkodowania.
- Powierzchnia użytkowa dzieli się na podstawową i pomocniczą.
- Do powierzchni użytkowej zaliczają się pomieszczenia przystosowane do użytkowania, czyli np. salon, pokój, kuchnia, łazienka, korytarz.
- Do powierzchni użytkowej nie zalicza się np. balkonu, tarasu, garażu, piwnicy, klatki schodowej czy windy.
- Sposób obliczania powierzchni użytkowej pod skosami zależy od wysokości pomieszczenia. Powierzchnię, która pod skosami ma wysokość od 2,2 m do 1,4 m, liczymy w 50%, a powierzchni, która ma wysokość mniejszą niż 1,4 m, nie uwzględniamy.
- Powierzchnia użytkowa to nie to samo, co powierzchnia całkowita czy powierzchnia zabudowy.
FAQ – najczęściej zadawane pytania o powierzchnię użytkową domu
Zgodnie z przepisami powierzchnia użytkowa zależy od wysokości sufitu nad podłogą w danej części pomieszczenia. Powierzchnię o wysokości powyżej 2,2 m wlicza się w 100%. Powierzchnię o wysokości od 1,4 m do 2,2 m wlicza się w 50%, a powierzchni o wysokości poniżej 1,4 m nie wlicza się wcale.
Balkony, tarasy i loggie zwykle nie są wliczane do powierzchni użytkowej nieruchomości, ponieważ są przestrzeniami otwartymi. Dotyczy to także np. piwnicy, strychu, kotłowni, pomieszczeń gospodarczych, garażu czy schodów.
Tak. Powierzchnia całkowita obejmuje całą powierzchnię budynku, mierzoną po zewnętrznym obrysie ścian. Z kolei powierzchnia użytkowa dotyczy tylko pomieszczeń użytkowych, wyłączając pomieszczenia techniczne oraz komunikacyjne i jest mierzona po wewnętrznej stronie ścian.
Dołącz do dyskusji