Rentowność nieruchomości na wynajem – jak obliczyć, czy inwestycja się opłaci?

Rentowność nieruchomości – co to takiego?

Rentowność nieruchomości to pojęcie związane nierozerwalnie z najmem, zarówno tradycyjnym długoterminowym, jak i popularnym zwłaszcza w dużych miastach najmem krótkoterminowym. Kryje się pod nim wskaźnik określający zyskowność danej inwestycji, czyli innymi słowy stosunek między wygenerowanym zyskiem netto z wynajmu, a kosztami zainwestowanymi w zakup i utrzymanie nieruchomości.

Mówiąc jeszcze inaczej, obliczenie rentowności przed zakupem nieruchomości na wynajem pozwala ocenić:

• czy w ogóle i kiedy inwestycja się spłaci,
• jak szybko wynajem zacznie przynosić zyski,
• czy wysokość zwrotu z inwestycji będzie satysfakcjonująca.

Chociaż najem w teorii powinien zawsze się opłacać, w praktyce ma na to wpływ wiele czynników i nie zawsze proste założenie o zakupie i czerpaniu długoterminowo korzyści z pobierania czynszu jest właściwe. Właśnie dlatego sprawdzenie rentowności nieruchomości przed inwestycją jest tak ważne, oczywiście w oparciu o precyzyjne i wiarygodne dane.

Jak obliczyć, czy nieruchomość na wynajem będzie rentowna?

Każdy wynajmujący lub planujący inwestycję w mieszkanie pod wynajem zakłada, że będzie on przynosił zysk, a uzyskane w ten sposób pieniądze będą stanowić dodatkowe, stałe źródło dochodów. Praktyka pokazuje jednak, że takie plany nie zawsze idą w parze z rzeczywistością, a opłacalność danej inwestycji zależy od konkretnego przypadku. Tym większe znaczenie ma zatem prawidłowe obliczenie rentowności, które pozwoli odpowiednio wcześnie zorientować się, na jaki realnie zysk możesz liczyć.

Jak zatem obliczyć, czy dana nieruchomość na wynajem będzie rentowna? W najprostszym ujęciu, aby to zrobić, musisz podzielić roczny dochód uzyskany z nieruchomości przez jej wartość. W tym celu będziesz jednak potrzebować konkretnych danych dotyczących zarówno kwot, jakie uzyskasz z wynajmu, jak i tych, które będziesz musiał przeznaczyć na zakup i utrzymanie mieszkania.

Przy obliczaniu całkowitych kosztów wynajmu weź pod uwagę m.in.:

• koszt zakupu nieruchomości,
• wysokość podatku,
• opłaty notarialne,
• prowizję dla pośrednika,
• rachunki za media (woda, gaz, prąd),
• stałe opłaty administracyjne,
• koszty remontu, umeblowania i wyposażenia,
• koszty ubezpieczenia mieszkania.

Oczywiście w przypadku, gdy chcesz tylko oszacować rentowność nieruchomości przed jej zakupem, nie będziesz jeszcze dysponować dokładnymi danymi na temat wysokości poszczególnych kosztów. Bardzo ważne jest wówczas przyjęcie jak najbardziej realnych szacunków, bo tylko wtedy uzyskany wynik będzie można uznać za prawdopodobny.

Dla obliczenia rentowności nieruchomości na wynajem inwestorzy stosują najczęściej jeden z dwóch wskaźników: ROI lub ROE. W dalszej części artykułu dowiesz się, czym się od siebie różnią i kiedy warto z nich korzystać, a także zobaczysz na konkretnych przykładach, jak za ich pomocą ocenić rentowność mieszkania na wynajem.

ROI z wynajmu mieszkania kupionego za gotówkę – jak obliczyć?

Skrót ROI pochodzi od angielskiego wyrażenia Return On Investment, co można przetłumaczyć jako zwrot z inwestycji. Wskaźnik ROI jest najczęściej stosowany przez inwestorów w przypadku, gdy finansują oni zakup nieruchomości w całości z własnych środków, ponieważ wyznacza stopę zwrotu netto z zainwestowanego kapitału.

Obliczenie ROI polega na podzieleniu opodatkowanego rocznego zysku operacyjnego przez całość nakładów inwestycyjnych. Brzmi skomplikowanie, ale w rzeczywistości jest proste, bo w przypadku mieszkania przeznaczonego na wynajem oznacza, że wzór na ROI wygląda w uproszczeniu tak:

• ROI = roczny przychód z najmu / całość nakładów na wynajem x 100%

ROI – przykładowe wyliczenie

Znając już wzór na ROI, spróbujmy obliczyć, jak będzie się kształtować stopa zwrotu z inwestycji w przypadku przykładowego mieszkania na wynajem. Na potrzeby naszego wyliczenia załóżmy, że masz mieszkanie kupione za 350 tys. zł, które wymagało jednak remontu i zakupu nowego wyposażenia, co wraz z innymi opłatami pochłonęło kolejne 100 tys. zł. Czynsz za wynajem ustalamy na poziomie 2,5 tys. zł, które trafiają w całości do Twojej kieszeni, ponieważ najemca samodzielnie opłaca rachunki.

Jeśli mieszkanie jest wynajęte i opłacane przez całe 12 miesięcy, rentowność nieruchomości w skali roku wyniesienie w tym przypadku:

• (2500 x 12 / 350 000 + 100 000) x 100% = 6,67%

Oczywiście im wyższy wynik ROI, tym lepsza rentowność danej inwestycji. Przy wyliczaniu ROI bardzo ważne jest jednak, żeby realistycznie oszacować zyski i straty związane z posiadaną nieruchomością na wynajem. Dlaczego?

Częstym błędem jest optymistyczne założenie, że mieszkanie zostanie wynajęte od razu po zakupie, a najemcy będą regularnie odprowadzać czynsz przez całe 12 miesięcy. W praktyce częstsze są sytuacje, w których lokal przynajmniej przez część roku stoi pusty, co sprawia, że przychód jest mniejszy. Warto uwzględniać to w kalkulacjach, dzięki czemu uzyskany wynik będzie bliższy rzeczywistości.

ROE z wynajmu mieszkania kupionego na kredyt – jak obliczyć?

Drugim sposobem obliczania rentowności nieruchomości jest tzw. ROE, czyli Return On Equity, co tłumaczy się jako zwrot z kapitału. Ten wskaźnik stosuje się w przypadku nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym, ponieważ wykazuje on zwrot w odniesieniu wyłącznie do wkładu własnego wniesionego przed kredytobiorcę (właściciela mieszkania).

Wzór na obliczenie ROE jest podobny jak we wcześniejszym przypadku. Jedyna różnica polega na tym, że roczny zysk operacyjny dzieli się przez własny zainwestowany kapitał. W tym wypadku będzie to więc nie całość nakładów na nieruchomość, a wyłącznie wkład własny w kredycie. W formie działania matematycznego prezentuje się to w taki sposób:

• ROE = roczny przychód z najmu / zainwestowany kapitał x 100%

ROE – przykładowe wyliczenie

Wróćmy do naszego przykładowego mieszkania, tym razem obliczając jednak jego rentowność według wskaźnika ROE. Koszt zakupu, remontu i wyposażenia nieruchomości pozostaje bez zmian, ale jest on finansowany kredytem hipotecznym, w którym wkład własny wyniósł 50 tys. zł, a miesięczna rata to 1 tys. zł.

Po uwzględnieniu nowych danych i ponownym założeniu rocznego najmu, z którego zysk wpada w całości do kieszeni właściciela, rentowność będzie wynosić:

• [(2500 – 1000) x 12 / 50 000] x 100% = 36%

Zwróć uwagę, że rentowność inwestycji wyliczona według wskaźnika ROE jest znacznie wyższa. Pokazuje to, że wbrew pozorom wyłożenie całego kapitału na inwestycję w nieruchomość na wynajem wcale nie musi być korzystniejszym rozwiązaniem od finansowania jej kredytem hipotecznym. Wszystko zależy jednak od konkretnego przypadku i wielu zmiennych, które wpływają na wartość i rentowność danej nieruchomości.

Ubezpieczenie nieruchomości a jej rentowność – co musisz wiedzieć?

Wśród kosztów, które trzeba uwzględnić przy obliczaniu rentowności nieruchomości na wynajem, wymieniliśmy wcześniej także ubezpieczenie mieszkania. Choć zakup takiej polisy zwykle nie jest obowiązkowy (za wyjątkiem zabezpieczenia wymaganego przy kredycie hipotecznym), warto uwzględnić go w kalkulacji corocznych kosztów. Dlaczego?

Polisa mieszkaniowa chroni Twój majątek na wypadek zdarzeń losowych, takich jak m.in. pożar, zalanie czy wybuch. Jeśli więc w Twoim mieszkaniu doszłoby do szkody, z ubezpieczenia mógłbyś uzyskać odszkodowanie na pokrycie kosztów generalnego remontu. Jest to szczególnie ważne w przypadku w mieszkań na wynajem, nad którymi nie sprawujesz codziennej opieki i oddajesz w użytkowanie lokatorom.

Co więcej, ochroną ubezpieczeniową możesz objąć nie tylko samą nieruchomość i jej elementy stałe, ale także wyposażenie. Jeśli np. umeblujesz i wyposażysz mieszkanie na wynajem w nowe sprzęty, warto kupić polisę, która zapewni Ci ochronę na wypadek zdarzeń losowych, a także kradzieży z włamaniem, przepięcia czy innych ryzyk. Pełną ochronę zapewni Ci natomiast ubezpieczenie w wariancie All Risk, które obejmuje wszystkie rodzaje szkód.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o rentowność nieruchomości