Ubezpieczenie mieszkania TBS i SIM – praktyczny poradnik dla najemców

Co to jest TBS i SIM?

Skrót TBS oznacza towarzystwo budownictwa społecznego. Natomiast skrót SIM to społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Są to podmioty, które zajmują się budownictwem społecznym, a więc budowaniem obiektów, w których oferowane są mieszkania na wynajem o umiarkowanym czynszu.

Na czym polega TBS i SIM?

Ceny nieruchomości w Polsce systematycznie rosną. Zaciągnięcie kredytu również wiąże się z bardzo wysokimi kosztami. Oba te czynniki sprawiają, że wielu pracujących osób nie stać na zakup własnego mieszkania. Rozwiązaniem dla części z nich może być skorzystanie z oferty budownictwa społecznego. Jego zasady reguluje Ustawa z dnia 16 października 1995 r. o niektórych formach popieranie budownictwa mieszkaniowego.

Mieszkania budowane przez towarzystwa budownictwa społecznego (TBS), a obecnie społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM), są budowane przez specjalnie powołane spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjne lub spółdzielnie osób prawnych. Owe spółki najczęściej są zakładane przez władze samorządowe, dlatego istnieje osobny TBS Wrocław, TBS Szczecin czy TBS Warszawa (to przykłady).

TBS-y i SIM-y oferują długoterminowy wynajem mieszkań dla osób, które spełniają określone kryteria – w tym te dochodowe. Czynsz w takich lokalach jest niższy niż na komercyjnym rynku (do 4 lub 5% wartości odtworzeniowej). Od 1 stycznia 2022 roku najemcy mogą po 5 latach zamieszkania starać się o kupno nieruchomość TBS lub SIM, gdy spełnione zostaną warunki, które określa ustawa, a właściciel budynku się zgodzi na sprzedaż.

Czy TBS-y dalej działają?

Na początku 2021 roku weszła w życie ustawa, która zmieniła część zapisów w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Termin “towarzystwo budownictwa społecznego” zamieniono na “społeczne inicjatywy mieszkaniowe”. Aktualnie więc nie powołuje się już TBS-ów, ale SIM-y, które działają na bardzo podobnych zasadach.

Dla kogo mieszkania w TBS i SIM?

Program TBS i SIM przeznaczona są dla osób fizycznych, których nie stać na kredyt hipoteczny, a jednocześnie spełniają określone kryteria. Do koniecznych warunków należy:

• brak tytułu prawnego w danej miejscowości,
• osiąganie dochodów pozwalających na opłacenie czynszu z tytułu najmu,
• osiąganie dopuszczalnych dochodów na gospodarstwo domowe w zależności od liczby członków,
• posiadanie odpowiedniej kwoty na wpłatę po zawarciu umowy partycypacyjnej (do 30% wartości kosztów budowy),
• wpłacenie kaucji zabezpieczającej przed zasiedleniem (zwykle 7 dni, jest ona waloryzowana i zwracana po rozwiązaniu umowy).

Na stronach internetowych poszczególnych TBS-ów i SIM-ów znajdziesz warunki najmu oraz ofertę.

Czy można ubezpieczyć mieszkanie w TBS i SIM?

Lokale w TBS-ach i SIM-mach przeznaczone są na długoterminowy wynajem. Nie zamyka to jednak możliwości wykupienia ubezpieczenia. Należy jednak pamiętać, że polisa na mieszkanie TBS lub SIM będzie nieco inna niż dla właściciela nieruchomości – rozważamy w tym artykule przypadek, gdy ubezpieczający jest najemcą!

Standardowa polisa mieszkaniowa oferuje ochronę nieruchomości (murów), a także elementów stałych i ruchomości. W przypadku lokatora mieszkania TBS lub SIM kluczowe jest zabezpieczenie się przed uszkodzeniami, zniszczeniami i utratą elementów stałych oraz ruchomości domowych. Dlaczego? Ponieważ te rzeczy są jego własnością, a nie sama nieruchomość (mury), które należą do TBS-u lub SIM-u.

Co powinno zawierać ubezpieczenie w TBS-ie lub SIM-ie?

Ubezpieczenie mieszkania TBS lub SIM zawsze będzie rodzajem ubezpieczenia najemcy, które nie będzie zawierać ochrony murów. Natomiast w standardowej wersji będzie zapewniać ochronę stałych elementów wyposażenia i ruchomości domowych od:

• ognia,
• zdarzeń losowych,
• kradzieży z włamaniem.

Ochrona może zostać rozszerzona o takie zdarzenia jak:

• powódź,
• zalanie,
• przepięcie (chroni sprzęt elektroniczny),
• stłuczenie przedmiotów szklanych,
• wandalizm,
• dewastacja.

W polisie mogą znaleźć się również dodatkowo:

• ubezpieczenie OC w życiu prywatnym,
• NNW (ubezpieczenie następstw nieszczęśliwych wypadków),
• assistance domowe,
• ubezpieczenie pomocy medycznej,
• ubezpieczenie przedmiotów wartościowych,
• ubezpieczenie rzeczy osobistych poza miejscem ubezpieczenia.

Zakres ochrony oraz dodatkowe ubezpieczenia w polisie na mieszkanie w TBS lub SIM różnią się nieco u poszczególnych ubezpieczycieli.

Jak znaleźć najlepszą ubezpieczenie najemcy?

Zarówno lokale mieszkalne w TBS-ach i SIM-ach, jak i te własnościowe, można ubezpieczyć bez wychodzenia z domu. Wystarczy skorzystać z kalkulatora ubezpieczeń nieruchomości, gdzie można znaleźć atrakcyjne polisy mieszkaniowe.

Aby otrzymać oferty, należy podać najważniejsze informacje o nieruchomości, w tym lokalizację, powierzchnię, rok budowy, wartość czy formę własności. Każdy ubezpieczyciel zaproponuje kilka wariantów ochrony – od ryzyk nazwanych oraz All Risk.

W przypadku lokalu TBS lub SIM ubezpieczenie nie będzie obejmować murów, przez co będzie tańsze niż to dla właściciela mieszkania. Zanim zdecydujesz się za zakup konkretnej opcji, zapoznaj się z warunkami ochrony, w tym z zakresem ochrony i sumami ubezpieczenia.

Ile kosztuje ubezpieczenia mieszkania TBS lub SIM?

Cena ubezpieczenia mieszkania zależy od wielu zmiennych. Znaczenie ma jego lokalizacja, wartość czy metraż. Poniżej znajdziesz przykłady ubezpieczenia najemcy dla 50-metrowego mieszkania we Wrocławiu od kilku popularnych ubezpieczycieli.

Czy mieszkanie TBS lub SIM może przejść na własność?

Mieszkanie TBS przeznaczone są na wynajem długoterminowy (SIM również). Jednak na początku 2021 roku weszły w życie zmiany przepisów, które umożliwiły zakup takiego lokalu, gdy zostaną spełnione określone warunki.

Ile kosztuje wykup mieszkania TBS lub SIM?

Wykup mieszkania TBS lub SIM możliwy jest pod pewnymi warunkami, wśród których znajduje się:

• wynajmowanie mieszkania nieprzerwanie przez 5 lat,
• brak zaległości w opłatach przez okres dłuższy niż 3 miesiące,
• wpłacenie kwoty partycypacyjnej nie niższą niż 20 lub 25% (zależy od lokalizacji – miasto do i powyżej 100 tys. mieszkańców),
• kredyt zaciągnięty w Banku Gospodarstwa Krajowego został spłacony,
• budynek został oddany do użytkowania co najmniej 15 lat temu (dla SIM).

Cena mieszkania TBS lub SIM określana jest indywidualnie i zależy od jego ceny rynkowej. Sposób rozliczenia opisuje Ustawa z dnia 16 października 1995 r. o niektórych formach popieranie budownictwa mieszkaniowego, a dokładnie Odział 4 Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniająca rozliczenie partycypacji.

Warto pamiętać, że cena wykupu mieszkania zostanie pomniejszona o wpłaconą partycypację, spłaconą w czynszu (opłaty czynszowe) część kredytu na budowę oraz kaucję.

Czy mieszkanie w TBS lub SIM można dziedziczyć?

Mieszkania TBS czy SIM nie można dziedziczyć, ponieważ nie jest własnością lokatora. Wynika to z faktu, że prawo najmu nie może być dziedziczone, więc nie może znaleźć się w spadku. Natomiast podlega innym prawom – np. po śmierci najemcy osoby bliskie mogą starać się o najem lokalu.

Odstąpienie mieszkania TBS – co to znaczy?

Najemca lokalu TBS może przekazać prawa do korzystania do mieszkania komuś innego. Gdy do tego dojdzie, otrzymuje on zwrot wpłaconych środków partycypacyjnych na budowę, a nowy najemca musi spełnić obowiązki związane z najmem. Taka zmiana wymaga zgłoszenia i zgody TBS.

Jakie są zalety i wady mieszkań TBS i SIM?

Najem mieszkania TBS lub SIM ma zalety i wady. Warto się z nimi zapoznać przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z takiej formy zamieszkania.

Zalety mieszkania TBS i SIM:

• atrakcyjna cena niższa niż cena wielu mieszkań dostępnych na rynku,
• przystępna forma finansowania bez konieczności zaciągania drogiego kredytu hipotecznego,
• niższe stawki czynszu w porównaniu z tymi na rynku komercyjnym,
• możliwość zostania właścicielem mieszkania w perspektywie lat (dla tych, co wpłacili określoną kwotę partycypacyjną).

Wady mieszkania TBS i SIM:

• ograniczenia w prawie dysponowania lokalem ze względu na najem, a nie własność,
• kryteria otrzymania mieszkania,
• często mniej atrakcyjna lokalizacja,
• dostępność i czas oczekiwania na mieszkanie.

Dokładne informacje o konkretnych TBS-ach i SIM-ach znajdziesz na ich stronach internetowych.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o ubezpieczenie mieszkania TBS i SIM