Umowa najmu mieszkania

Elementy umowy najmu mieszkania

Do umowy najmu mieszkania stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (art. 659-692) oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego. Powyższe przepisy nie przewidują specjalnej formy, w której umowa powinna zostać zawarta, jednak w interesie stron leży to, aby umowa została zawarta na piśmie.

Odpowiednio skonstruowana umowa najmu mieszkania zabezpieczy prawa wynajmującego oraz najemcy, ponadto pomoże uniknąć ewentualnych wątpliwości i niedomówień. Należy również wspomnieć, że zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego umowa powinna zostać zawarta na piśmie, jeśli dotyczy najmu na czas dłuższy niż rok – w przypadku niedochowania formy pisemnej umowę poczytuje się jako umowę zawartą na czas nieoznaczony.

Umowa najmu mieszkania powinna zawierać przede wszystkim następujące elementy:

• oznaczenie stron,
• oznaczenie przedmiotu najmu (z dokładnym wskazaniem, jakiej nieruchomości dotyczy najem),
• czas trwania umowy (może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony),
• wysokość czynszu,
• prawa i obowiązki stron.

Poza powyższymi elementami, w umowie można uregulować dodatkowe kwestie – jak np. kaucję czy wypowiedzenie – choć należy pamiętać, że w tym względzie nie przysługuje stronom zupełna dowolność. Zapisy nie mogą być sprzeczne z ustawą o prawach lokatorów. W przypadku gdy zapisy umowy naruszają powyższe przepisy, stosuje się ustawę.

W dalszej części artykułu znajdziesz podpowiedzi, na jakie elementy warto zwrócić uwagę. Przed podpisaniem umowy zapoznaj się dokładnie z jej treścią,. Warto także poprosić wynajmującego, aby przesłał wzór umowy z wyprzedzeniem. Dzięki temu będziesz mógł na spokojnie przestudiować zawarte w niej zapisy.

Na co warto zwrócić uwagę w umowie najmu?

Poza podstawowymi elementami, które wskazano we wcześniejszej części artykułu, umowa może zawierać dodatkowe postanowienia. Wynajmujący często w umowie dodają zapisy regulujące sprawy kaucji, wypowiedzenia czy możliwości podwyższenia czynszu. Poniżej przedstawiono kwestie, na które należy zwrócić szczególną uwagę.

Kaucja

Nie jest to obowiązkowy element umowy, ale w praktyce jednak jest dosyć często stosowany. Zgodnie z ustawą o prawach lokatorów, wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy od wniesienia przez najemcę kaucji. Kaucja ma zabezpieczyć pokrycie należności z tytułu najmu, które będą przysługiwały wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Oznacza to, że wpłacona kaucja przeznaczona jest na pokrycie ewentualnych należności czynszowych, a także innych należności z tytułu najmu, np. kosztów uszkodzeń mieszkania.

Po zakończeniu umowy najmu kaucja jest zwracana najemcy z ewentualnym potrąceniem powyższych należności. Co istotne, termin zwrotu kaucji jest uregulowany ustawowo. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, a wynajmujący nie może ustalić w umowie dłuższego terminu. Ustawowo jest także uregulowana górna granica wysokości kaucji – kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, natomiast w przypadku najmu okazjonalnego – sześciokrotności.

Podwyższenie czynszu

W toku najmu wynajmujący może podnieść najemcy czynsz. W ustawie o ochronie praw lokatorów wskazano, w jaki sposób wynajmujący może tego dokonać.

1. Po pierwsze, musi dokonać wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu.
2. Po drugie, wypowiedzenie musi zostać złożone na piśmie. 
3. Po trzecie, wynajmujący nie może dowolnie podwyższać czynszu – w ustawie wskazano przypadki, w których może to nastąpić.
4. Po czwarte, w ustawie wskazano, o ile wynajmujący może podnieść opłaty – dokonując wypowiedzenia dotychczasowego czynszu, wynajmujący powinien przedstawić najemcy zestawienie opłat wraz z informacją o przyczynie podniesienia opłat.

Wynajmujący nie może również dowolnie ustalić terminu wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustalą w umowie dłuższy okres. Nie może być on jednak krótszy, aniżeli wskazano w ustawie. Co więcej, podwyższanie czynszu i innych opłat nie może odbywać się częściej niż raz na 6 miesięcy.

Opłaty

W umowie powinny zostać wyszczególnione wszystkie opłaty, które obciążają najemcę – zarówno te stałe, jak i te, które będą płatne na podstawie zużycia. Strony mogą się dowolnie umówić, i przykładowo:

• najemca może zostać obciążony stałą kwotą czynszu oraz opłatami eksploatacyjnymi, które będą uzależnione od zużycia,
• najemca będzie obciążony stałą kwotą płatną co miesiąc, a rozliczenie zużycia mediów odbędzie się na koniec roku kalendarzowego.

Bez względu na to, jak strony się umówią, najemca powinien zadbać o to, aby w umowie były wskazane wszystkie opłaty, które go obciążają. Dodatkowo, w umowie powinny zostać uregulowane termin oraz sposób płatności.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Zarówno w interesie wynajmującego, jak i najemcy leży to, aby w momencie wydania lokalu został sporządzony protokół. W protokole należy:

• spisać, jakie elementy wchodzą w skład wyposażenia, a także jaki jest ich stan,
• odnotować uwagi co do stanu mieszkania lub wyposażenia, dzięki czemu najemca będzie miał potwierdzenie, że to nie on dokonał uszkodzeń,
• wskazać stan liczników w momencie wydania lokalu.

Obowiązki stron umowy najmu mieszkania

Obowiązki stron zostały wskazane w ustawie o ochronie praw lokatorów.  W art. 6a wskazano obowiązki wynajmującego. Z kolei w art. 6b wskazano obowiązki najemcy. Szczególną uwagę należy zwrócić na art. 6b ust. 2 ustawy, w którym wskazano, jakie naprawy obciążają najemcę. Zgodnie z przepisem są to naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
• okien i drzwi,
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych,
• malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
• malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Najemca powinien zatem zadbać o to, aby zapisy umowne nie obciążały go w szerszym zakresie. Po zakończeniu umowy, najemca zobowiązany jest odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Ustawa o ochronie praw lokatorów określa, w jakich sytuacjach i w jakich terminach właściciel może wypowiedzieć umowę najmu. Wynajmujący nie może narzucić w umowie mniej korzystnych warunków. Najemca powinien zatem zweryfikować, czy zapisy nie naruszają art. 11 ustawy. Ustawa nie narzuca jednak w tym względzie szczególnych obowiązków na lokatora. Zatem jeśli najemcy zależy na tym, aby móc w razie czego dogodnie wypowiedzieć najem, to powinno zostać to uregulowane w umowie.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o umowę najmu mieszkania