Umowa najmu mieszkania

Elementy umowy najmu mieszkania

Do umowy najmu mieszkania stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (art. 659-692) oraz Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego. Powyższe przepisy nie przewidują specjalnej formy, w której umowa powinna zostać zawarta, jednak w interesie stron leży to, aby umowa została zawarta na piśmie. Odpowiednio skonstruowana umowa najmu mieszkania zabezpieczy prawa wynajmującego oraz najemcy, ponadto pomoże uniknąć ewentualnych wątpliwości i niedomówień. Należy również wspomnieć, że zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego umowa powinna zostać zawarta na piśmie, jeśli dotyczy najmu na czas dłuższy niż rok – w przypadku niedochowania formy pisemnej umowę poczytuje się jako umowę zawartą na czas nieoznaczony.

Umowa najmu mieszkania powinna zawierać przede wszystkim następujące elementy:

• oznaczenie stron,
• oznaczenie przedmiotu najmu – z dokładnym wskazaniem jakiej nieruchomości dotyczy najem,
• czas trwania umowy – umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony,
• wysokość czynszu,
• prawa i obowiązki stron.

Poza powyższymi elementami w umowie można uregulować dodatkowe kwestie, np. kaucję czy wypowiedzenie – choć należy pamiętać, że w tym względzie nie przysługuje stronom zupełna dowolność. Zapisy nie mogą być sprzeczne z ustawą o prawach lokatorów. W przypadku gdy zapisy umowy naruszają powyższe przepisy, stosuje się ustawę. W dalszej części artykułu znajdziesz podpowiedzi, na jakie elementy warto zwrócić uwagę. Przed podpisaniem umowy zapoznaj się dokładnie z jej treścią, warto poprosić wynajmującego, aby przesłał wzór umowy z wyprzedzeniem. Dzięki temu będziesz mógł na spokojnie przestudiować zawarte w niej zapisy.

Na co warto zwrócić uwagę w umowie najmu?

Poza podstawowymi elementami, które wskazano we wcześniejszej części artykułu, umowa może zawierać dodatkowe postanowienia. Wynajmujący często w umowie dodają zapisy regulujące sprawy kaucji, wypowiedzenia czy możliwości podwyższenia czynszu. Poniżej przedstawiono kwestie, na które należy zwrócić szczególną uwagę.

• Kaucja

Nie jest to obowiązkowy element umowy, w praktyce jednak jest dosyć często stosowany. Zgodnie z ustawą o prawach lokatorów wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy od wniesienia przez najemcę kaucji. Kaucja ma zabezpieczyć pokrycie należności z tytułu najmu, które będą przysługiwały wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Oznacza to, że wpłacona kaucja przeznaczona jest na pokrycie ewentualnych należności czynszowych, a także innych należności z tytułu najmu, np. kosztów uszkodzeń mieszkania. Po zakończeniu umowy najmu kaucja jest zwracana najemcy z ewentualnym potrąceniem powyższych należności. Co istotne termin zwrotu kaucji jest uregulowany ustawowo – zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, wynajmujący nie może ustalić w umowie dłuższego terminu. Ustawowo jest także uregulowana górna granica wysokości kaucji – kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, natomiast w przypadku najmu okazjonalnego – sześciokrotności.  

• Podwyższenie czynszu

W toku najmu wynajmujący może podnieść najemcy czynsz. W ustawie o ochronie praw lokatorów wskazano, w jaki sposób wynajmujący może tego dokonać. Po pierwsze, musi dokonać wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. Po drugie, musi zrobić to na piśmie.  Wynajmujący nie może dowolnie podwyższać czynszu – w ustawie wskazano przypadki, w których może to nastąpić. Co więcej, wskazano również, o ile wynajmujący może podnieść opłaty. Wynajmujący, dokonując wypowiedzenia dotychczasowego czynszu, powinien przedstawić najemcy zestawienie opłat wraz z informacją o przyczynie podniesienia opłat.

Wynajmujący nie może również dowolnie ustalić terminu wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustalą w umowie dłuższy okres. Nie może być on jednak krótszy, aniżeli wskazano w ustawie. Co więcej, podwyższanie czynszu i innych opłat nie może odbywać się częściej niż raz na 6 miesięcy.

Czy najemca musi się godzić na podwyżkę? W ciągu 2 miesięcy od otrzymania informacji o podwyżce lokator może odmówić przyjęcia nowych warunków, powinien w tym celu wystosować odpowiednie pismo do wynajmującego. W przypadku złożenia takiego pisma umowa ulegnie rozwiązaniu wraz z upływem terminu wypowiedzenia, o którym była mowa wcześniej. Najemca może również zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu powództwo o ustalenie.

• Opłaty

W umowie powinny zostać wyszczególnione wszystkie opłaty, które obciążają najemcę – zarówno te stałe, jak i te, które będą płatne na podstawie zużycia. Strony mogą się dowolnie umówić, i przykładowo najemca może zostać obciążony stałą kwotą czynszu oraz opłatami eksploatacyjnymi, które będą uzależnione od zużycia. Strony mogą się jednak umówić także w ten sposób, że najemca będzie obciążony stałą kwotą płatną co miesiąc, a rozliczenie zużycia mediów dokonują na koniec roku kalendarzowego. Bez względu na to, jak strony się umówią, najemca powinien zadbać o to, aby w umowie były wskazane wszystkie opłaty, które go obciążają. Dodatkowo w umowie powinny zostać uregulowane termin oraz sposób płatności.

• Protokół zdawczo-odbiorczy

Zarówno w interesie wynajmującego, jak i najemcy leży to, aby w momencie wydania lokalu został sporządzony protokół. W protokole należy spisać jakie elementy wchodzą w skład wyposażenia, a także jaki jest ich stan. Jeśli najemca ma jakieś uwagi co do stanu mieszkania lub wyposażenia, to powinny zostać one odnotowane w protokole, dzięki temu najemca będzie miał potwierdzenie, że to nie on dokonał uszkodzeń. Ponadto w dokumencie należy wskazać stan liczników w momencie wydania lokalu. Często strony sporządzają dokumentację zdjęciową, aby udokumentować stan lokalu oraz wyposażenia. Taka praktyka jest jak najbardziej wskazana.

Obowiązki stron umowy najmu mieszkania

Obowiązki stron zostały wskazane w Ustawie o ochronie praw lokatorów.  W art. 6a wskazano obowiązki wynajmującego. Z kolei w art. 6b wskazano obowiązki najemcy. Szczególną uwagę należy zwrócić na art. 6b ust. 2 ustawy, w którym wskazano, jakie naprawy obciążają najemcę. Zgodnie z przepisem są to naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
• okien i drzwi,
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych,
• malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
• malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Najemca powinien zatem zadbać o to, aby zapisy umowne nie obciążały go w szerszym zakresie. Po zakończeniu umowy, najemca zobowiązany jest odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Ustawa o ochronie praw lokatorów określa, w jakich sytuacjach i w jakich terminach właściciel może wypowiedzieć umowę najmu. Wynajmujący nie może narzucić w umowie mniej korzystnych warunków. Najemca powinien zatem zweryfikować czy zapisy nie naruszają art. 11 ustawy. Ustawa nie narzuca jednak w tym względzie szczególnych obowiązków na lokatora. Zatem jeśli najemcy zależy na tym, aby móc w razie czego dogodnie wypowiedzieć najem, to powinno zostać to uregulowane w umowie.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o umowę najmu mieszkania