Czym są wady prawne nieruchomości i jak się przed nimi uchronić?

Wady prawne w nieruchomości – na czym polegają?

W polskim prawie wyróżniamy dwa rodzaje wad, które mogą dotyczyć zarówno mienia ruchomego, jak i nieruchomości. Chodzi o:

• wady fizyczne, które dotyczą materialnych cech przedmiotu (w przypadku nieruchomości mogą być związane np. ze stanem technicznym mieszkania, niewłaściwym metrażem, wadliwymi instalacjami itp.),
• wady prawne, które polegają na niezgodności stanu prawnego danej rzeczy (nieruchomości) ze stanem faktycznym.

W przypadku wad fizycznych sprawa jest zazwyczaj prosta. Nawet jeśli nie jesteś w stanie zobaczyć ich gołym okiem, to już oględziny specjalisty z pewnością pozwolą wykryć je wszystkie przed zakupem nieruchomości. Z wadami prawnymi sprawa jest trudniejsza, o czym świadczy już ich ustawowa definicja zawarta w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z powyższym, o wadzie prawnej nieruchomości można mówić wtedy, gdy w momencie sprzedaży jest ona własnością osoby trzeciej lub jest obciążona przysługującym tej osobie prawem. Wada prawna może dotyczyć np.:

• sprzedaży nieruchomości przez jednego z kilku współwłaścicieli bez ich wiedzy i zgody,
• sprzedaży nieruchomości przez osobę nieuprawnioną (np. spadkobiercę bez postanowienia o nabyciu spadku),
• ukrycia obciążenia nieruchomości hipoteką lub służebnością,
• ukrycia roszczeń osób trzecich względem nieruchomości (np. wynikających z dziedziczenia),
• ukrycia zajęcia nieruchomości przez komornika.

Jeśli kupisz nieruchomość obciążoną wadą prawną, konsekwencje mogą być dla Ciebie bardzo różne. Od problemów ze swobodnym gospodarowaniem czy sprzedażą nieruchomości, aż do utraty prawa własności. Na szczęście nabywca ma w takim przypadku prawa wynikające z tzw. rękojmi, o której piszemy w dalszej części artykułu.

Wady prawne nieruchomości – jak ich uniknąć?

Wady prawne, w przeciwieństwie do wad fizycznych, nie są widoczne gołym okiem i nie da się ich wykryć podczas oględzin nieruchomości. Możesz to zrobić, przeglądając dokumenty przed zakupem domu czy mieszkania, ale ich właściwa interpretacja będzie trudna lub niemożliwa bez fachowej pomocy. Dogłębna analiza stanu prawnego danego lokalu, która pozwoli wykryć jego wady prawne, powinna obejmować m.in.:

• księgę wieczystą nieruchomości – na jej podstawie zweryfikujesz, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie ograniczone prawa rzeczone ją obciążają,
• dokumenty geodezyjno-techniczne – w przypadku zakupu działki należy sprawdzić m.in. mapy ewidencyjne,
• poprzednie akty własności – mogą ujawnić błędy lub zatajone spory prawne,
• plany zagospodarowania przestrzennego – mogą informować o ograniczeniach mających wpływ na użytkowanie danej nieruchomości,
• decyzje administracyjne – mogą dotyczyć np. wywłaszczenia czy ochrony konserwatorskiej,
• postępowania sądowe – może się okazać, że nieruchomość jest przedmiotem sporu sądowego lub administracyjnego.

Rękojmia kupującego przy wadach prawnych – jak działa?

Podstawową ochronę kupującego w przypadku zarówno wad fizycznych, jak i wad prawnych nieruchomości gwarantuje rękojmia, czyli ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady sprzedanej rzeczy. Co trzeba o niej wiedzieć?

1. W przypadku nieruchomości przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi mają zastosowanie tylko, jeśli umowa została zawarta z zachowaniem wymaganych warunków (m.in. w formie aktu notarialnego).
2. Sprzedawca nie będzie odpowiadać z tytułu rękojmi, jeśli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
3. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeśli wada w nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od wydania jej kupującemu.
4. Rękojmią kupującego objęte są zarówno nieruchomości pochodzące z rynku wtórnego, jak i pierwotnego, więc za wady z tego tytułu może odpowiadać deweloper lub osoba fizyczna.

Co może zrobić nabywca nieruchomości po wykryciu wad prawnych?

O uprawnieniach kupującego z tytułu rękojmi w razie wykrycia wady prawnej lub fizycznej nieruchomości mówią art. 560-561 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi jako kupujący możesz:

• odstąpić od umowy, jeśli z powodu wady nie jesteś w stanie korzystać z nieruchomości zgodnie z planem,
• żądać obniżenia ceny, jeśli wada nie wpływa na możliwość użytkowania nieruchomości, ale ma wpływ na jej wartość,
• domagać się naprawienia szkody, jeśli w związku z wadą poniesiesz np. dodatkowe koszty sądowe czy notarialne.

Wady prawne nieruchomości – jak dochodzić swoich praw?

Jako nabywca nieruchomości obciążonej wadą prawną możesz dochodzić swoich roszczeń z tytułu rękojmi zarówno na drodze sądowej, jak i pozasądowej. Najczęściej będziesz musiał:

• w pierwszej kolejności zgłosić pisemne roszczenie do sprzedawcy z opisem wykrytej wady,
• następnie złożyć sprzedawcy oświadczenie o odstąpieniu od umowy lub żądaniu obniżenia ceny z powodu wady prawnej nieruchomości,
• jeśli poprzednie kroki nie przyniosą oczekiwanych efektów, wystąpić do sądu z pozwem dotyczącym zwrotu ceny, zapłaty odszkodowania lub ustalenia nieważności umowy.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o wady prawne nieruchomości