Mieszkanie ze służebnością – wszystko, co musisz wiedzieć

Służebność mieszkania – co to jest?

Jak można przeczytać w art. 244 Kodeksu cywilnego, służebność to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, które dają osobie trzeciej określone uprawnienia do dysponowania rzeczą należącą do kogoś innego. Wyróżnić można służebność gruntową, osobistą i przesyłu, ale nas interesować będzie ta druga, opisana w Dziale III Rozdziale II Kodeksu, bo to właśnie w jej zakresie mieści się służebność mieszkania.

Zacznijmy oczywiście od wyjaśnienia, co dokładnie kryje się pod tym pojęciem. Służebność mieszkania oznacza, że objęta nią osoba (służebnik) otrzymuje prawo do korzystania ze wskazanej nieruchomości w celu mieszkaniowym. Prawo to nabywa się na podstawie umowy określonego z imienia i nazwiska służebnika z właścicielem nieruchomości i może ono dotyczyć zarówno całej nieruchomości, jak i tylko jej części w określonym w umowie zakresie.

Ponadto trzeba pamiętać, że służebność mieszkaniowa ma określony termin – kończy się najpóźniej w momencie śmierci służebnika. Nie może być także przeniesiona, odziedziczona i nabyta poprzez zasiedzenie (można się umówić, że przejmą ja dzieci, rodzice lub małżonek służebnika), a na rentę wypłacaną służebnikowi przez właściciela mieszkania można ją zamienić wyłącznie w ściśle określonych sytuacjach.

Ustanowienie służebności mieszkania – jak zawrzeć umowę?

Umowa służebności mieszkania musi być zawarta notarialnie. Sporządzony w tej formie akt musi określać m.in.:

• jaka część mieszkania zostaje oddana do dyspozycji służebnika,
• w jakim zakresie służebnik może korzystać z nieruchomości,
• czy służebność ma charakter płatny, czy jest nieodpłatna,
• czy małżonek, dzieci lub rodzice służebnika mogą korzystać z mieszkania po jego śmierci.

Do zawarcia umowy konieczne będą oczywiście dane służebnika i właściciela mieszkania, a także akt własności potwierdzający jego prawo do nieruchomości oraz numer jej księgi wieczystej. Służebność podlega również ujawnieniu w księdze wieczystej, więc jej zawarciu musi towarzyszyć złożenie wniosku o dokonanie adekwatnego wpisu.

Prawa i obowiązki przy służebności – co mogą służebnik i właściciel mieszkania?

Zarówno uprawnienia z tytułu służebności, jak i obowiązki służebnika oraz właściciela mieszkania określa się na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Mają do tego zastosowanie przepisy o użytkowaniu (art. 302 § 2), a w braku innych danych zakres i sposób wykonywania służebności oznacza się „według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych” (art. 298). Jak ten prawniczy język przekłada się na praktykę? Poniżej wymieniamy, co zalicza się do przykładowych praw i obowiązków służebnika mieszkania.

Prawa i obowiązki właściciela mieszkania

A co z właścicielem mieszkania objętego służebnością? Ten musi przede wszystkim bez przeszkód udostępniać mieszkanie lub jego część służebnikowi w zakresie określonym umową. Do niego należy również kwestia ewentualnego wykupienia ubezpieczenia mieszkania, a także zapłaty podatków i innych opłat publicznych w związku z nieruchomością. Istotnym z punktu widzenia właściciela mieszkania obciążonego służebnością prawem jest z kolei możliwość zamiany służebności na rentę, o którym wspomina Kodeks cywilny w art. 303.

Zgodnie z powyższym, zamiana służebności na rentę wypłacaną służebnikowi przez właściciela mieszkania jest możliwa wyłącznie wtedy, gdy korzystający z prawa służebności w istotny sposób go nadużywa. Nie może zatem chodzić o dowolną sytuację, lecz na tyle poważną, że nie można jej tolerować, np. o przemoc fizyczną lub psychiczną, permanentne zakłócanie spokoju innych mieszkańców, czy niszczenie ich mienia.

Wygaśnięcie służebności mieszkania – kiedy do tego dojdzie?

Opisana wyżej przymusowa zamiana służebności na rentę to jedna z nielicznych okoliczności, w których prawo to przestanie przysługiwać służebnikowi wcześniej, niż w terminie określonym w umowie. Najczęściej służebność jest dożywotnia, więc obowiązuje aż do śmierci służebnika. Inne przypadki dopuszczają jej wcześniejsze wygaśnięcie, jeśli:

• służebnik zrzeknie się prawa do mieszkania przed określonym w umowie terminem (do wygaśnięcia służebności konieczne będzie jej wykreślenie z księgi wieczystej),
• służebność zostanie zamieniona na rentę w związku z decyzją sądu (szczegóły w poprzednim akapicie),
• dojdzie do konfuzji, czyli przejścia prawa do służebności na właściciela mieszkania lub nabycia mieszkania na własność przez służebnika (art. 247 Kodeksu cywilnego),
• służebność jest niewykonywana przez 10 lat, jednak właściciel mieszkania musi udowodnić ten fakt przed sądem.

Sprzedaż mieszkania ze służebnością – czy to możliwe?

Służebność mieszkania jako taka nie stanowi przeszkody przy sprzedaży obciążonej nią nieruchomości. W teorii można więc bez przeszkód wystawić takie lokum na rynek i próbować sprzedać na takich samych zasadach, jak nieruchomości pozbawione obciążeń w postaci ograniczonych praw rzeczowych. Gorzej będzie z praktyką, bo jak nietrudno się domyślić, mieszkania ze służebnością sprzedać po prostu trudniej.

Zacznijmy jednak od tego, że sprzedaż mieszkania ze służebnością nie wymaga zgody służebnika. Właściciel nieruchomości może to więc zrobić w dowolnej chwili, ale już potencjalny nowy nabywca mieszkania nie będzie miał wiele do powiedzenia w zmianie statusu prawnego swojej własności. Sprzedaż mieszkania obciążonego służebnością nie ma bowiem wpływu na samą służebność, która:

• jest prawem niezbywalnym,
• nie wygasa po sprzedaży mieszkania,
• obowiązuje w niezmienionym kształcie bez względu na własność nieruchomości.

To wszystko w zupełności wystarczy, żeby zrozumieć, że potencjalnych kupców zainteresowanych mieszkaniem ze służebnością raczej nie będzie zbyt wielu. Z drugiej strony, przyciągnąć ich może ewentualnie cena takiego lokum, bo służebność co do zasady obniża wartość nieruchomości. O ile dokładnie, może stwierdzić choćby rzeczoznawca majątkowy, ale zwykle mowa o co najmniej kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu procentach.

Ubezpieczenie mieszkania ze służebnością – jaka polisa najlepsza?

Tak jak służebność mieszkaniowa nie ma wpływu na proces sprzedaży obciążonej nią nieruchomości, tak samo ubezpieczenie mieszkania ze służebnością nie będzie wiązać się z żadnymi dodatkowymi formalnościami i obowiązkami ze strony ubezpieczającego. Polisę należy więc dobrać przede wszystkim pod kątem:

• zakresu ochrony – standardowe ubezpieczenie obejmuje mury i elementy stałe, dodatkowo można ubezpieczyć też np. mienie ruchome,
• wartości nieruchomości – im ona wyższa, tym wyższe powinny być sumy ubezpieczenia,
• zdarzeń objętych ochroną – polisa chroni zwykle na wypadek ognia i zdarzeń losowych, do których można dobrać dodatkowe ryzyka lub ubezpieczenie w wersji All Risk, czyli od wszystkich ryzyk,
• rozszerzeń ochrony – do standardowej polisy można dobrać m.in. OC w życiu prywatnym czy Assistance Domowe.

Jak szukać ubezpieczenia mieszkania, aby znaleźć polisę najlepiej spełniającą nasze potrzeby i nie przepłacić? Zdecydowanie warto skorzystać z kalkulatora ubezpieczenia nieruchomości Mubi, dzięki któremu w jednym miejscu porównasz i zestawisz oferty różnych firm, mogąc łatwo wybrać najkorzystniejszą pod względem ceny i zakresu ochrony.

Poniżej przedstawiamy wyniki przykładowego wyliczenia kosztów ubezpieczenia 55-metrowego mieszkania położonego na środkowym piętrze bloku we Wrocławiu. Lokal o wartości 600 tys. zł został zbudowany w 2016 roku, a jego właściciel oprócz samego mieszkania chce ubezpieczyć też mienie ruchome warte 50 tys. zł. W tabeli uwzględniliśmy po jednej wybranej ofercie każdej z firm.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o służebność mieszkania