Jak przepisać mieszkanie? Co z ubezpieczeniem?

Czym jest przepisanie mieszkania?

Przepisanie mieszkania polega na przeniesieniu własności nieruchomości. Odbywa się na podstawie zawarcia umowy cywilnoprawnej. Najczęściej jest to darowizna, choć dostępne są również inne formy przepisania.

W celu przepisania mieszkania należy sporządzić umowę w formie aktu notarialnego, który jest potwierdzany przez notariusza za opłatą. Ten dokument urzędowy jest niezbędny do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

W jaki sposób można przepisać mieszkanie?

Mieszkanie, które jest Twoją własnością, możesz przepisać za pomocą:

• darowizny,
• umowy dożywocia,
• testamentu.

Przeniesienie praw własności może również odbyć się poprzez sprzedaż, choć w przypadku członków rodziny darowizna jest o wiele korzystniejszym rozwiązaniem pod względem kosztów całego procesu.

Darowizna mieszkania

Darowizna to najczęściej wybierana forma przepisania mieszkania bliskiej osobie. W ten sposób zwykle przekazuje się nieruchomość dziecku, wnukowi, małżonkowi, rodzeństwu czy rodzicom. Czynność ta wymaga sporządzenia aktu notarialnego.

Jak wskazuje art. 888 Kodeksu cywilnego, umowa darowizny zobowiązuje darczyńcę do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego – dzieje się to kosztem majątku, czyli w omawianym przypadku mieszkaniem.

W przypadku darowizny darczyńca może ustanowić służebność mieszkania. Co to takiego? W akcie notarialnym może znaleźć się zapis o możliwości dalszego zamieszkania w przekazanej nieruchomości.

Więcej na temat darowizny przeczytasz w poradniku Darowizna mieszkania krok po kroku – jakie są formalności i koszty?

Umowa dożywocia

Przepisanie mieszkania poprzez umowę dożywocia polega na przekazaniu nieruchomości innej osobie (najczęściej komuś zaufanemu lub bliskiemu) w zamian za opiekę do końca życia. Umowy takie podpisują osoby starsze, które chcą zapewnić sobie bezpieczeństwo i wsparcie.

W myśl umowy dożywocia senior dalej korzysta z przepisanego mieszkania i dodatkowo otrzymuje opiekę i pomoc – np. w naprawach, zakupach, kosztach utrzymania. Strony mogą umówić się również, że osoba otrzymująca lokal będzie wypłacać rentę.

Umowa dożywocia nie wiąże się z podatkiem od darowizny. Umowa wygasa w chwili śmierci dożywotnika (osoby, która przekazała nieruchomość).

Testament

Przekazanie mieszkania poprzez testament ma miejsce po śmierci właściciela. Testament można sporządzić u notariusza lub własnoręcznie. W drugim przypadku musi być on spisany w całości ręcznie, być podpisany i zawierać datę. Dokument taki może napisać osoba pełnoletnia (skończyła 18 lat), która nie jest ubezwłasnowolniona.

Specyficzną formą przepisania mieszkania (także innej konkretnej rzeczy) w testamencie jest zapis windykacyjny – musi zostać sporządzony u notariusza. Zapis windykacyjny sprawia, że mieszkanie automatycznie przechodzi na wskazaną osobę po śmierci spadkodawcy bez konieczności przeprowadzania podziału spadku.

Co dzieje się z ubezpieczeniem po przepisaniu mieszkania?

Po przepisaniu mieszkania ubezpieczenie może być przeniesione na nabywcę przedmiotu ubezpieczenia. Warunkiem jest otrzymanie zgody ubezpieczyciela. Wprost na taką możliwość wskazuje art. 823. § 1. Kodeksu cywilnego:

Przez zbycie należy rozumieć nie tylko sprzedaż mieszkania, ale także inne formy przeniesienia własności lub prawa majątkowego ze zbywcy na nabywcę – dotyczy także darowizny. Co natomiast dzieje się w przypadku śmierci właściciela i przeniesienia praw własności na podstawie zapisów testamentu?

W takim przypadku polisa mieszkaniowa dalej obowiązuje, a prawa i obowiązki przechodzą na spadkobiercę lub spadkobierców. Zmiana ta wymaga kontaktu z ubezpieczycielem, a także zwykle spisania aneksu do umowy ubezpieczenia.

Ubezpieczyciele zaznaczają w OWU również, że przeniesienie praw z umowy ubezpieczenia mieszkania wiąże się również z przeniesieniem obowiązków zbywcy. Na przykład UNIQA wskazuje, że:

Jeśli umowa ubezpieczenia mieszkania nie zostanie przeniesiona na nabywcę, to ochrona wygasa z chwilą przejścia nieruchomości na nowego właściciela.

O czym należy pamiętać przy przepisaniu mieszkania?

Przepisanie mieszkania to czynność cywilnoprawna, której zasady reguluje Kodeks cywilny. Znaczenie ma również ustawa o notariacie, ponieważ zwykle (poza testamentem) wymaga ona sporządzenia aktu notarialnego.

Przepisanie mieszkania musi zawierać:

• dokładne informacje o nieruchomości,
• dane stron umowy,
• warunki przekazania.

Akt notarialny jest niezbędny do dokonania wpisu do księgi wieczystej – to potwierdzenie przeniesienia własności mieszkania.

Który sposób przepisania mieszkania warto wybrać?

Wybór sposobu przekazania mieszkania powinien zależeć od tego, kto ma otrzymać mieszkanie, kiedy i na jakich warunkach. Każde rozwiązanie – darowizna, testament, dożywocie – ma swoje plusy i minusy.

Jeśli zależy Ci na szybkim przekazaniu mieszkania osobie bliskiej (np. dziecku) i uniknięciu podatku, to darowizna będzie najlepszym rozwiązaniem. Jednocześnie jest to najpopularniejszy sposób na przepisanie nieruchomości.

W przypadku seniora, który chce zabezpieczyć swoją przyszłość, jednocześnie zagwarantować sobie pomoc i dalej korzystać z mieszkania dożywocie jest odpowiednim sposobem na przekazanie lokalu.

Natomiast w przypadku testamentu właściciel do swojej śmierci zachowuje pełną kontrolę nad nieruchomością. Co ważne, może w dowolnej chwili zmienić zapisy testamentu i przepisać mieszkanie na inną osobę lub osoby.

Jakie są koszty przepisania mieszkania?

Koszt przepisania mieszkania zależy od:

• formy przekazania mieszkania (darowizna, dożywocie, testament),
• wartości nieruchomości,
• stopnia pokrewieństwa między osobą przepisującą a obdarowanym/spadkobiercą.

Na wysokość kosztów wpływają stawki taksy notarialnej oraz stawki podatku od darowizny i spadku.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania poprzez darowiznę?

Wpływ na koszt przepisania mieszkania w formie darowizny mają koszty notarialne i podatek od darowizny. W przypadku tych pierwszych są one uregulowane prawie i wynoszą:

• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł (nie więcej niż 10 000 zł, dla osób z I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł).

U notariusza zapłacisz również za wpis do aktu notarialnego w wysokości 6 zł za stronę.

Wysokość podatku od darowizny zależy od grupy podatkowej. Najbliżsi należący do grupy 0 (np. dzieci, rodzice) są zwolnieni z daniny. W innych przypadkach podatek musi zostać zapłacony powyżej kwoty wolnej od podatku.

Ile trzeba zapłacić za zawarcie umowy dożywocia?

Koszt zawarcia umowy dożywocia zależy od kosztów notarialnych oraz wartości nieruchomości, ponieważ konieczne jest opłacenie podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych). Koszty notarialne są dokładnie takie same jak w przypadku darowizny. Natomiast podatek PCC wynosi 2% wartości mieszkania – płaci go osoba, która otrzymuje nieruchomość.

Dodatkowe koszty to 6 zł za każdą stronę aktu notarialnego, a wpis do księgi wieczystej to wydatek 200 zł.

Czy za przekazanie mieszkania w testamencie trzeba zapłacić?

Za przekazanie mieszkania w testamencie trzeba zapłacić podatek od spadków. Jeśli testament przygotowywany jest u notariusza, to maksymalne stawki za sporządzenie aktu notarialnego wynoszą:

• 50 zł – testament,
• 150 zł – testament zawierający zapis zwykły, polecenie lub pozbawienie uprawnionego prawa do zachowku,
• 200 zł – testament zawierający zapis windykacyjny.

Odwołanie testamentu kosztuje 30 zł. Natomiast oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku kosztuje 50 zł.

Dodatkowo spadkobierca musi pamiętać o podatku od spadku, który płacony jest na takich samych zasadach jak od darowizny. Osoby z grupy 0 nie płacą go, jeśli w ciągu 6 miesięcy od otrzymania spadku złożą w urzędzie skarbowym formularz SD-Z2.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o przepisanie mieszkania