Darowizna mieszkania krok po kroku – jakie są formalności i koszty?

Darowizna mieszkania – co to jest i na czym polega?

Darowizna to rodzaj umowy, który regulują przepisy Tytułu XXXIII Kodeksu cywilnego (art. 888-902). Znajdziesz tam m.in. definicję darowizny, z której wynika najistotniejsza jej cecha, a mianowicie nieodpłatność.

W ramach umowy darowizny mieszkania jego właściciel (czyli darczyńca) przenosi własność lokalu na inną osobę (czyli obdarowanego), nie otrzymując od niego w zamian żadnej zapłaty. W ten sposób umowa darowizny odróżnia się od umowy sprzedaży i również z tego powodu jest najczęściej zawierana pomiędzy osobami bliskimi – zwykle w rodzinie w celu przekazania majątku na młodsze pokolenia.

Co istotne, darowizna mieszkania jest o tyle specyficznym rodzajem darowizny, że w przeciwieństwie do innych (np. darowizny samochodu) wymaga zastosowania konkretnej formy prawnej. Chodzi o akt notarialny, który w przypadku innych przedmiotów darowizny powinien, ale nie musi byś stosowany. Dlaczego zatem w przypadku mieszkania nie obejdzie się bez wizyty u notariusza? Wynika to z innego przepisu Kodeksu cywilnego.

Nieważne zatem, czy chcesz sprzedać mieszkanie, czy je komuś podarować, w każdym przypadku konieczne jest do tego zachowanie formy aktu notarialnego. W dalszej części artykułu dowiesz się, jak wygląda sporządzenie takiego dokumentu krok po kroku i z czym dokładnie się wiąże.

Przeczytaj też: Darowizna samochodu – co należy wiedzieć?

Mieszkanie w darowiźnie – kto może otrzymać?

Zacznijmy jednak od wyjaśnienia, kto dokładnie może zostać obdarowany mieszkaniem. Odpowiedź jest prosta – każdy. Aby otrzymać mieszkanie w darowiźnie, możesz być spokrewniony z darczyńcą, ale nie musisz. W teorii możesz więc przekazać swoje lokum kompletnie obcej osobie. Wasze wzajemne stosunki nie pozostają jednak całkowicie bez znaczenia. Są one istotne ze względów podatkowych. Dlaczego?

Każda darowizna jest objęta podatkiem do spadków i darowizn, którego wysokość zależy od tego, do której grupy podatkowej należy obdarowany. Istnieją 3 grupy, a w ramach każdej z nich ustalony jest inny próg kwoty wolnej od podatku – jeśli wartość przedmiotu darowizny go nie przekracza, opłata nie zostanie naliczona. W praktyce zwolnieni z podatku od darowizny mieszkania są członkowie najbliższej rodziny darczyńcy, o czym przeczytasz w kolejnych akapitach.

Umowa darowizny mieszkania – sposób zawarcia krok po kroku

Skoro już wiesz, jaką formę musi mieć umowa darowizny mieszkania i kto może ją zawrzeć, przejdźmy do formalności. Tych jest bowiem przy tego rodzaju umowie sporo i muszą one wszystkie zostać spełnione, aby uniknąć wad prawnych i problemów w przyszłości.

Jak zawrzeć umowę darowizny mieszkania?

1. Skontaktuj się z kancelarią notarialną – umów termin sporządzenia aktu notarialnego i podaj wszystkie wymagane informacje do jego sporządzenia.
2. Przygotuj dokumenty – notariusz poinformuje Cię o dokumentach, które będzie trzeba mu dostarczyć jeszcze przed terminem podpisania umowy darowizny.
3. Podpisz akt notarialny – zarówno darczyńca, jak i obdarowany stawiają się w kancelarii w określonym terminie, gdzie notariusz odczytuje treść przygotowanego wcześniej aktu, wyjaśnia wszelkie wątpliwości i upewnia się, że obydwie strony rozumieją skutki umowy, na której następnie składają swoje podpisy.

Powyższy schemat jest oczywiście uproszczony, bo zawarcie umowy darowizny mieszkania wymaga nieco więcej działań zarówno przed, jak i po podpisaniu aktu notarialnego. Zanim udacie się do notariusza, konieczne będzie np. precyzyjne oszacowanie wartości nieruchomości, zwłaszcza jeśli wystąpi konieczność zapłaty podatku, czy przygotowanie księgi wieczystej. Z kolei późniejsze formalności są już o tyle mniej wymagające dla stron umowy, że zajmie się nimi sam notariusz.

Dokumenty potrzebne do sporządzenia darowizny mieszkania

Lista dokumentów wymaganych do sporządzenia umowy darowizny mieszkania może się nieco różnić w zależności od tego, jaki jest dokładny stan prawny danej nieruchomości. Przed ich przygotowaniem zawsze powinieneś się więc najpierw skonsultować z notariuszem. Co może być potrzebne?

• Dowody tożsamości stron.
• Odpis z księgi wieczystej nieruchomości lub numer księgi wieczystej.
• Podstawa nabycia nieruchomości (np. umowa deweloperska, postanowienie sądu o nabyciu spadku itp.).
• Zaświadczenie o zapłacie lub zwolnieniu z podatku (w przypadku nabycia mieszkania w drodze spadku).
• Umowa kredytowa (w przypadku nabycia nieruchomości za pomocą kredytu).
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych za lokal.
• Zaświadczenie o tym, że nikt nie jest zameldowany w lokalu.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej (w przypadku sprzedaży nieruchomości).
• Zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

Co musi zawierać umowa darowizny mieszkania?

Po dostarczeniu notariuszowi niezbędnych dokumentów, zajmuje się on przygotowaniem aktu notarialnego umowy darowizny mieszkania. W jej treści powinny się znaleźć m.in.:

• dane stron (imiona, nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, numery PESEL, numery i serie dowodów osobistych, adresy zamieszkania),
• informacje o przedmiocie darowizny (rodzaj nieruchomości, adres, powierzchnia),
• oświadczenie woli darczyńcy (do darowania nieruchomości),
• oświadczenie woli obdarowanego (o chęci przyjęcia darowizny),
• miejsce i data zawarcia umowy.

Ile wynoszą opłaty za darowiznę mieszkania?

Chociaż darowizna jest umową o nieodpłatnym charakterze, mimo wszystko trzeba przy jej sporządzeniu ponieść pewne koszty wynikające m.in. z zachowania wymaganej prawem formy i zapłaty podatku. W pierwszej kolejności zajmijmy się wynagrodzeniem notariusza, czyli tzw. taksą notarialną, której wysokość jest ustalana indywidualnie i zależy od wartości nieruchomości, ale jej granice regulują przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Widełki cenowe są przedstawione w tabeli.

Do taksy notarialnej, której wysokość zależy od konkretnego przypadku, należy doliczyć jeszcze 23% podatku VAT, a także dodatkowe opłaty, takie jak:

• opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej pobierane przez notariusza i przekazywane do sądu (200 zł za wpis i 100 zł za założenie nowej księgi, jeśli jest wymagane),
• podatek od spadków i darowizn, którego wysokość lub zwolnienie z opłaty zależy od grupy podatkowej,
• koszty sporządzenia wypisów aktu notarialnego dla wszystkich stron i urzędów (6 zł netto + 23% VAT).

Jak oblicza się podatek od darowizny mieszkania?

Taksa notarialna czy opłaty sądowe to koszty, których nie da się uniknąć przy sporządzaniu umowy darowizny mieszkania. Inaczej jest z podatkiem, który w zależności od konkretnego przypadku może, ale nie musi być wymagany. Kluczowe znaczenie ma to, do której grupy podatkowej należy obdarowany. Wyróżniamy trzy grupy podstawowe oraz jedną dodatkową, tzw. „grupę 0”. Kto się do nich zalicza?

• Grupa 0 obejmuje małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodziców, dziadków), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.
• Grupa I obejmuje małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodziców, dziadków), pasierba, rodzeństwo, ojczyma, macochę, zięcia, synową i teściów.
• Grupa II obejmuje zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków.
• Grupa III obejmuje pozostałe, niewymienione wyżej osoby.

Najistotniejszą informacją z punktu widzenia obdarowanego jest fakt wyróżnienia „grupy 0” spośród osób należących do I grupy podatkowej. Dlaczego? Ponieważ obdarowani najbliżsi członkowie rodziny należący do „grupy 0” są całkowicie zwolnieni z podatku od spadków i darowizn bez względu na wartość przekazanego im mieszkania. W pozostałych przypadkach konieczna będzie opłata na rzecz skarbu państwa, o ile wartość darowanego mieszkania przekracza kwotę wolną od podatku, która wynosi:

• 36 120 zł dla osób z I grupy podatkowej,
• 27 090 zł dla osób z II grupy podatkowej,
• 5733 zł dla osób z III grupy podatkowej.

Konkretna kwota należnego podatku w danym przypadku zależy natomiast od wysokości nadwyżki podstawy opodatkowania (ponad kwotę wolną). Aktualne stawki określa rozporządzenie Ministra Finansów i są one przedstawione na poniższej grafice.

Zgłoszenie darowizny mieszkania – kiedy trzeba to zrobić?

Jak widać, kwota podatku od darowizny mieszkania może być naprawdę wysoka, przez co nie dziwi, że do takiego przekazania własności nieruchomości dochodzi najczęściej wśród najbliższych, którzy korzystają przy tym z prawa do zwolnienia z podatku. Mówi o tym ustawa o podatku od spadków i darowizn.

Powyższy przepis zwalnia z obowiązku zapłaty podatku od darowizny osoby z tzw. „grupy 0”, ale pod warunkiem zgłoszenia umowy darowizny i określonego stopnia pokrewieństwa w urzędzie skarbowym. Przez długi czas o takim zgłoszeniu musieli pamiętać sami obdarowani, którzy w określonym terminie składali w urzędach wymagane dokumenty – dziś jest już jednak inaczej. Po zmianie przepisów w lipcu 2025 roku obowiązek zgłoszenia darowizny mieszkania należy do notariusza sporządzającego akt darowizny.

Jest to korzystna zmiana dla obdarowanych, która znacznie upraszcza formalności i została podyktowana względami praktycznymi. Trzeba bowiem pamiętać, że w przypadku darowizny rolę płatnika podatku pełni właśnie notariusz.

• Jeśli opłata jest wymagana, notariusz oblicza jej wysokość i dolicza do pozostałych kosztów sporządzenia aktu notarialnego, a następnie odprowadza przekazaną przez obdarowanego kwotę do fiskusa.
• Jeśli obdarowany korzysta z prawa do zwolnienia z podatku w najbliższej rodzinie, notariusz poucza go o warunkach takiego zwolnienia i sam składa zawiadomienie o darowiźnie do urzędu skarbowego – obdarowany nie musi już nic robić.

Przekazanie mieszkania – darowizna, dożywocie czy testament?

Jeśli chcesz przekazać nieodpłatnie mieszkanie innej osobie w ramach najbliższej rodziny, darowizna jest bez dwóch zdań najwygodniejszą formą takiego działania, ale czy jedyną? Otóż nie i w niektórych przypadkach bardziej optymalne dla poszczególnych stron, czy po prostu korzystniejsze choćby pod względem podatkowym lub prawa do zachowku, będą inne możliwe rozwiązania. Jakie?

• Dożywocie – umowa przeniesienia własności mieszkania w zamian za zobowiązanie nabywcy do zapewnienia dożywotniej opieki i utrzymania właściciela nieruchomości.
• Darowizna ze służebnością – w tym przypadku darczyńca przekazuje mieszkanie obdarowanemu w ramach darowizny, ale zapewnia sobie przy tym dożywotnie prawo do korzystania z lokalu w określonym zakresie (bez obowiązku opieki).
• Testament – w tym przypadku własność mieszkania przechodzi na spadkobiercę dopiero po śmierci właściciela.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o darowiznę mieszkania