Jak ubezpieczyć nieruchomość, która ma kilku współwłaścicieli?

Współwłasność nieruchomości – podstawowe informacje

Aby omówić kwestię ubezpieczenie nieruchomości przez współwłaścicieli, trzeba najpierw pojąć samą istotę współwłasności. Pojęcie to jest regulowane w polskim prawie przez różnego rodzaju przepisy, w tym Kodeks cywilny, gdzie współwłasności poświęcono cały dział IV (art. 195-221). Zgodnie z nim, o współwłasności mówimy wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Może ona być:

• współwłasnością łączną, która powstaje na podstawie określonych stosunków między współwłaścicielami (np. związku małżeńskiego) i w której nie określa się wysokości ich indywidualnych udziałów w mieniu,
• współwłasnością w częściach ułamkowych, która powstaje zwykle po określonej czynności prawnej (np. w wyniku dziedziczenia) i która pozwala na dokładne wyrażenie udziałów współwłaścicieli w posiadanym mieniu (procentowo lub ułamkiem).

Od tego, z jakiego rodzaju współwłasnością mamy do czynienia w przypadku danej nieruchomości, zależy sposób, w jaki współwłaściciele mogą sprawować nad nią zarząd. Czynności dotyczące domu lub mieszkania (wykraczające poza zwykły zarząd) stanowiącego część wspólnego majątku małżeńskiego wymagają zgody obydwu małżonków, z kolei współwłaściciel np. 1/3 nieruchomości może swobodnie zarządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Jak ustanowić współwłasność domu lub mieszkania?

Do ustanowienia współwłasności domu lub mieszkania może dojść na różne sposoby, jednak najczęściej dzieje się to:

• w wyniku sprzedaży lub darowizny (w formie aktu notarialnego),
• w wyniku dziedziczenia.

Dopisanie współwłaściciela do aktu własności nieruchomości nie jest procesem skomplikowanym i czasochłonnym, musi jednak zostać przeprowadzone z zachowaniem niezbędnych formalności (np. wpisu do księgi wieczystej). Dochodzi do niego stosunkowo często, m.in. pomiędzy małżonkami chcącymi wprowadzić należące do jednego z nich mieszkanie do majątku wspólnego, czy między rodzicami i dziećmi.

Jak znieść współwłasność domu lub mieszkania?

Sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana w przypadku chęci zniesienia współwłasności, zwłaszcza gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma pełnej zgody. Wówczas, np. w razie rozwodu lub gdy jeden ze spadkobierców chce pozbyć się swoich udziałów w nieruchomości, konieczne może być wejście na drogę sądową, co sprawi, że cały proces może się znacząco wydłużyć.

Zniesienie współwłasności może mieć formę:

• podziału nieruchomości np. na kilka odrębnych lokali, co jednak w praktyce jest rzadko możliwe do przeprowadzenia,
• zrzeczenia się udziałów na rzecz pozostałych współwłaścicieli za określoną rekompensatą finansową (ustaloną między stronami lub przez sąd),
• sprzedaży nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej, jeśli zaciągnięty dług dotyczył całej nieruchomości lub gdy wszyscy współwłaściciele wyrazili zgodę na zaciągnięcie zobowiązania.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchomości

Ze wspólnym posiadaniem nieruchomości wiążą się zarówno prawa, jak i obowiązki, które dotyczą wszystkich jej współwłaścicieli. Należą do nich m.in.:

• prawo do korzystania z całej nieruchomości (nie tylko jej części),
• obowiązek solidarnego dbania o utrzymanie nieruchomości i ponoszenia związanych z tym kosztów (np. czynszu, opłat administracyjnych, remontu itp.),
• prawo do współdecydowania w kwestii zarządu nieruchomością (np. jej sprzedaży czy wynajmu).

W przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli – w razie jej braku osoby posiadające większość udziałów mogą zgłosić się po rozstrzygnięcie do sądu. Sprawy dotyczące zwykłego zarządu wymagają z kolei tylko zgody większości współwłaścicieli.

Ubezpieczenie a współwłasność nieruchomości

Ubezpieczenie mieszkania to nieobowiązkowa polisa, a jej zakupu może dokonać każdy ze współwłaścicieli nieruchomości. Nie jest do tego wymagana zgoda pozostałych współwłaścicieli, choć oczywiście mogą się oni ze sobą porozumieć i np. pokryć koszty zakupu polisy solidarnie, co w praktyce nie zawsze jest jednak możliwe, zwłaszcza przy współwłasności łącznej.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych możliwe jest natomiast ubezpieczenie tylko części nieruchomości odpowiadającej posiadanym przez współwłaściciela udziałom. Wówczas ubezpieczający powinien jednak pamiętać o tym, żeby ustalić sumę ubezpieczenia (czyli maksymalną wysokość przysługującego w ramach polisy odszkodowania) w oparciu o wysokość swoich udziałów. Odszkodowanie w razie szkody zostanie bowiem wypłacone w wysokości proporcjonalnej do wielkości udziałów ubezpieczonego w nieruchomości.

Jeśli więc współwłaściciel posiada np. 50% nieruchomości, suma ubezpieczenia powinna odzwierciedlać połowę rzeczywistej wartości domu lub mieszkania, a nie jej całość. Czy takie rozwiązanie będzie jednak korzystne pod względem finansowym? Niekoniecznie. Bardziej opłacalną opcją będzie zakup jednej polisy dla całej nieruchomości, a następnie podzielenie się kosztami składki.

Ubezpieczenie mieszkania przez współwłaścicieli – koszty

Kwestia ceny ubezpieczenia nieruchomości jest o tyle skomplikowana, że wpływa na nią szereg czynników. Wysokość składki zależy m.in. od:

• zakresu ochrony,
• wartości nieruchomości,
• wartości mienia ruchomego,
• lokalizacji i metrażu nieruchomości,
• zastosowanych w nieruchomości zabezpieczeń.

Koszt zakupu polisy mieszkaniowej może więc być bardzo różny. Najtańsze ubezpieczenia zapewniające ochronę od podstawowych rodzajów ryzyk (np. ogień, zalanie) można kupić nawet za 200-300 zł na rok, natomiast rozbudowane polisy chroniące poza samą nieruchomością również m.in. ruchomości na wypadek kradzieży, mogą kosztować nawet powyżej 1000 zł.

My dla przykładu sprawdziliśmy, jaki będzie koszt ubezpieczenia 60-metrowego mieszkania położonego na środkowym piętrze w bloku w Krakowie. Nieruchomość została wyceniona na 600 000 zł, a jej współwłaściciele – małżonkowie Jacek i Beata – szukają przede wszystkim polisy na wypadek ognia i zdarzeń losowych oraz kradzieży z włamaniem. Poniżej kilka ofert od wybranych ubezpieczycieli.

Jak widać, koszt ubezpieczenia mieszkania przez współwłaścicieli nie jest przesadnie wysoki. A co byłoby, gdyby Jacek i Beata nie posiadali majątku wspólnego, lecz byli współwłaścicielami mieszkania w wysokości po 50% udziałów każde? Jeśli obydwoje zechcieliby ubezpieczyć swoją część udziału w nieruchomości z osobna, za polisy na tych samych warunkach, jak przedstawione powyżej, ale z obniżoną o połowę sumą ubezpieczenia (300 000 zł) zapłaciliby odpowiednio:

• 264 zł w Proama,
• 298 zł w UNIQA,
• 353 zł w LINK4,
• 454 zł w Generali.

Mimo dwukrotnie niższej sumy ubezpieczenia koszt składki spadł w każdym przypadku bardzo nieznacznie – najwyżej o kilkadziesiąt złotych. A trzeba pamiętać, że taka sytuacja wymagałaby od każdego ze współwłaścicieli zakupu osobnej polisy, zatem powyższe ceny należy w gruncie rzeczy pomnożyć razy dwa. Pokazuje to, że zakup ubezpieczenia dla ułamkowej części posiadanej nieruchomości jest w praktyce mało opłacalny.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o ubezpieczenie nieruchomości przy współwłasności