Ubezpieczenie pomostowe – co to jest i jakie ma znaczenie przy kredycie hipotecznym?

Ubezpieczenie pomostowe przy kredycie hipotecznym – co to jest?

Pojęcie ubezpieczenia pomostowego jest nierozerwalnie związane z kredytem hipotecznym i stanowi standardowy element towarzyszącej mu procedury w większości banków. Tego rodzaju polisa jest dodatkowym zabezpieczeniem dla instytucji finansowej udzielającej kredytu w okresie, gdy nie ma ona jeszcze gwarancji spłaty pożyczki wynikającej z hipoteki. Innymi słowy, ubezpieczenie pomostowe to ochrona banku, w razie gdyby standardowe zabezpieczenie spłaty zobowiązania – hipoteka na nieruchomości – nie weszło w życie. Mówią o tym przepisy ustawy o kredycie hipotecznym.

Skoro jednak ubezpieczenie pomostowe chroni wyłącznie bank, to czy ma ono znaczenie dla jego klienta? Otóż tak i to duże! Podobnie bowiem jak w przypadku innych rodzajów zabezpieczeń kredytu hipotecznego, również koszt ubezpieczenia pomostowego ponosi kredytobiorca. Bank po prostu przerzuca go na klienta, doliczając odpowiednią marżę do wysokości spłacanych rat.

Z punktu widzenia kredytobiorcy, ubezpieczenie pomostowe to zatem nic więcej, niż dodatkowy koszt, który musi ponieść przy okazji spłaty hipoteki. Na szczęście są jednak również dobre informacje.

1. Po pierwsze, ubezpieczenia pomostowego nie opłaca się przez cały czas trwania zobowiązania kredytowego.
2. Po drugie, odkąd kilka lat temu zmieniły się przepisy, banki mają obowiązek zwrotu kosztów ubezpieczenia pomostowego.

W dalszej części artykułu przeczytasz, jak to wszystko wygląda w praktyce kredytowej z perspektywy przeciętnego Kowalskiego.

W jakim celu kupuje się ubezpieczenie pomostowe?

Ubezpieczenie pomostowe ma na celu zabezpieczenie interesów banku, który udziela kredytu hipotecznego. Można się jednak zastanowić, po co właściwie bankowi tego rodzaju ochrona, skoro podstawową gwarancją bezpieczeństwa jest dla niego sama hipoteka na finansowanej nieruchomości? Jak zaraz zobaczysz, chodzi tak naprawdę o kwestię czasu.

Musisz pamiętać, że samo udzielenie kredytu hipotecznego nie sprawia, że bank automatycznie uzyskuje pierwszeństwo zaspokajania swoich roszczeń z finansowanej w ten sposób nieruchomości. Stanie się tak dopiero po wpisie hipoteki do księgi wieczystej, która to procedura zajmuje przeważnie kilka tygodni. Ubezpieczenie pomostowe jest potrzebne właśnie na ten okres – działa bowiem jako tymczasowe zabezpieczenie interesów kredytodawcy w razie problemów ze spłatą zobowiązań przez kredytobiorcę.

Trzeba mieć świadomość, że instytucja udzielająca kredytu na zakup nieruchomości ponosi związane z tym ryzyko już od momentu zawarcia umowy z klientem, który nie jest jednak równoznaczny z terminem wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Ten już w normalnych warunkach wiąże się z czasochłonną procedurą, a gdyby dodatkowo w jej trakcie pojawiły się problemy z dokonaniem wpisu (choć to mało prawdopodobna sytuacja), ryzyko straty ze strony kredytodawcy byłoby jeszcze większe. Ubezpieczenie pomostowe je po prostu minimalizuje, gwarantując, że bez względu na okoliczności roszczenia banku zostaną w ten czy inny sposób zaspokojone.

Ubezpieczenie pomostowe – jak jest doliczane do kredytu?

Ubezpieczenie pomostowe, mimo że stanowi zabezpieczenie interesów banku, jest w rzeczywistości odczuwalne w dużej mierze przez jego klientów. Wszystko przez to, że to właśnie kredytobiorca ponosi koszt ubezpieczenia pomostowego aż do uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Zawierając umowę kredytu hipotecznego z bankiem, klient podpisuje jednocześnie umowę ubezpieczenia pomostowego, zgadzając się na to, że opłaci jego składkę w postaci marży do raty kredytu.

Marżę tę dolicza się do standardowej stawki oprocentowania kredytu hipotecznego, a ustalona w ten sposób wysokość raty obowiązuje kredytobiorcę aż do momentu, gdy w księdze wieczystej nieruchomości pojawi się wpis o hipotece. Wówczas wysokość marży jest obniżana, w konsekwencji czego zmniejsza się również miesięczna rata kredytu hipotecznego.

Czy odzyskasz koszty ubezpieczenia pomostowego?

Jeszcze do niedawna przy zawieraniu umów kredytu hipotecznego trzeba się było liczyć z tym, że całkowity koszt takiego zobowiązania dla klienta był zwiększany przez wysokość składki za ubezpieczenie pomostowe. Sytuacja zmieniła się dopiero 17 września 2022 roku, gdy w życie weszła nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym, która dodała do obowiązującej regulacji następujący zapis.

Jak wynika z powyższego, teraz to banki ponoszą koszty ubezpieczenia pomostowego. Co prawda klienci nadal opłacają jego składki w postaci doliczanej do raty kredytu marży, ale jest to tylko rozwiązanie czasowe. Gdy tylko wpis hipoteki w księdze wieczystej się uprawomocni (7 lub 14 dni od daty doręczenia zawiadomienia o wpisie), kredytodawca jest zobowiązany do zwrotu kosztów ubezpieczenia pomostowego kredytobiorcy w ciągu 60 dni od wpisu, co może nastąpić w drodze:

• bezpośredniego przelewu środków na konto bankowe kredytobiorcy,
• zaliczenia poniesionych kosztów na poczet spłacanego zobowiązania kredytowego.

Rzecz jasna dodatkową korzyścią dla klienta będzie również pomniejszenie marży kredytu o koszt ubezpieczenia pomostowego. W ten sposób jego miesięczna rata kredytu zmniejszy się na cały pozostały do spłacenia okres kredytowania.

Ostatecznie można zatem dojść do wniosku, że nowelizacja ustawy obniżyła całkowity koszt kredytu hipotecznego. Bez względu na to, jak wysoka będzie marża związana ze składką ubezpieczenia pomostowego, i jak długo trzeba będzie ją płacić, klient prędzej czy później i tak odzyska poniesione w ten sposób koszty – oczywiście o ile sąd nie odmówi dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Ubezpieczenie pomostowe i jego wpływ na kredytobiorcę

Wiesz już po co i w jaki sposób kupuje się ubezpieczenie pomostowe. A jakie właściwie są tego konsekwencje z punktu widzenia kredytobiorcy? W końcu zdecydowana większość osób, które chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny, nie interesuje się ryzykiem, jakie niesie to dla banku. Dla kredytobiorców istotne są ich własne interesy i związane z nimi zobowiązania, na które koszt ubezpieczenia pomostowego w pewien sposób wpływa. Jaki?

1. Dodatkowy koszt na początku okresu kredytowania – marża za ubezpieczenie pomostowe doliczana do raty kredytu na początku spłaty zobowiązania sprawia, że koszt zobowiązania może być wyższy przez nawet kilka miesięcy, dopóki hipoteka nie zostanie wpisana do księgi wieczystej.
2. Oszczędność po zakończeniu okresu ubezpieczenia – gdy w księdze wieczystej pojawi się wpis dotyczący hipoteki, ubezpieczenie pomostowe wygasa, co zmniejsza miesięczną ratę kredytu, a poniesione wcześniej koszty są zwracana klientowi lub zaliczane na poczet spłaty reszty zobowiązania.

O ile przed zmianą przepisów w 2022 roku koszty ubezpieczenia pomostowego można było uznać za rzeczywiste obciążenie dla kredytobiorcy, dzisiaj jest to tak naprawdę tylko przejściowy problem. Owszem, w pierwszych miesiącach spłaty kredytu trzeba się w związku z tym liczyć z wyższą ratą, ale że poniesione wówczas koszty są później zwracane przez bank, to w ostatecznym rozrachunku opłaty za ubezpieczenie pomostowe nie są dla klienta odczuwalne.

Ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie pomostowe?

Jak wyjaśniliśmy, klienci banków zawierający w nich umowy kredytów hipotecznych mogą dziś już liczyć na zwrot kosztów ubezpieczenia pomostowego. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że dopóki w księdze wieczystej nieruchomości nie pojawi się wpis o hipotece, koszty dodatkowego ubezpieczenia ponosi klient. Jasne, prędzej czy później je odzyska, ale do tej pory trzeba będzie płacić wyższą ratę kredytu, co z pewnością nie pozostanie bez wpływu na domowy budżet. Zasadne jest zatem pytanie, ile może kosztować ubezpieczenie pomostowe?

Odpowiedź nie jest taka prosta, bo zależy przede wszystkim od wewnętrznej polityki banku udzielającego kredytu. Zmiana przepisów w zakresie zwrotu kosztów ubezpieczenia pomostowego nakłoniła niektórych kredytodawców wręcz do rezygnacji z pobierania takiej opłaty od klientów, ale część banków nadal je stosuje. Przed zawarciem umowy kredytu warto się więc dokładnie zapoznać z zasadami panującymi w danym banku.

Dodatkowa marża dotycząca ubezpieczenia pomostowego u kredytodawców, którzy ją naliczają, wynosi zwykle ok. 0,05-1% w skali roku. Niewiele? Wszystko zależy od wysokości kredytu i podstawowego opodatkowania. W praktyce trzeba się liczyć z dodatkową opłatą w wysokości nawet kilkuset złotych miesięcznie, co w przypadku przedłużającego się okresu bez wpisu hipoteki do księgi wieczystej może stanowić już naprawdę spore obciążenie dla portfela.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o ubezpieczenie pomostowe