Wiarygodność dewelopera – co sprawdzić przed kupnem nieruchomości?

Czym dokładnie zajmują się firmy deweloperskie?

Firmy deweloperskie to przedsiębiorstwa, które zajmują się inwestycjami na rynku nieruchomościowym. W najprostszym ujęciu, deweloper najpierw stawia budynek (np. blok mieszkalny, halę magazynową, biurowiec) na danym terenie, a następnie oferuje znajdujące się w nim lokale na sprzedaż lub wynajem. Nieco bardziej szczegółowo, do zadań dewelopera należy m.in.:

• zakup gruntu przeznaczonego na zabudowę,
• wybór projektu architektonicznego,
• uzyskanie pozwoleń na budowę,
• zakup materiałów budowlanych,
• budowa nieruchomości z podziałem na etapy,
• oddanie nieruchomości do użytkowania po zakończeniu realizacji.

Jak widać, rola dewelopera jest znacznie większa, niż tylko sprzedaż gotowych mieszkań zainteresowanym nabywcom. Również dlatego działalność deweloperska podlega ścisłej kontroli i jest obwarowana szeregiem przepisów, które mają zabezpieczać interesy klientów. Oczywiście sami potencjalni nabywcy lokali powinni również zrobić wszystko, żeby zminimalizować ryzyko związane z zakupem nieruchomości – w końcu w grę wchodzą ogromne koszty.

Właśnie dlatego przed związaniem się z deweloperem umową tak ważna jest jego wstępna weryfikacja, która pozwoli uniknąć utraty pieniędzy (co zdarza się stosunkowo rzadko), ale też o wiele częstszych problemów związanych np. z terminowym wywiązywaniem się z umowy. Co prawda nigdy nie da się uzyskać stuprocentowej pewności, że w Twoim przypadku nie dojdzie do opóźnień, problemów komunikacyjnych czy wad w realizacji, ale dobry wybór dewelopera na pewno takie ryzyka znacząco ograniczy.

Ustawa deweloperska – podstawowe źródło Twojej ochrony

Jeśli szykujesz się do zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, najważniejszym dokumentem chroniącym Twoje prawa jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. ustawa deweloperska. Jej zadaniem jest regulowanie stosunków pomiędzy deweloperami a ich klientami i weszła w życie głównie po to, żeby chronić interesy nabywców w sytuacji, gdy np. deweloper zbankrutuje. W jaki sposób?

Ustawa deweloperska:

• wprowadziła rachunki powiernicze, na które w pierwszej kolejności wpłacane są pieniądze nabywców nieruchomości, a do dewelopera trafiają dopiero po wywiązaniu się przez niego z warunków umowy,
• powołała Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który gwarantuje klientom zwrot 100% zainwestowanych środków po ogłoszeniu upadłości przez dewelopera,
• wprowadziła obowiązek zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego, co zwiększyło bezpieczeństwo kupujących i ułatwiło wytaczanie przez nich roszczeń w sądzie przeciwko deweloperom,
• zaostrzyła wymogi sporządzania prospektów informacyjnych, czyli dokumentów informujących klientów przed zawarciem umowy o szczegółach inwestycji (m.in. harmonogramie prac, inwestycjach w sąsiedztwie, pozwoleniach na budowę itp.),
• uregulowała kwestię umów rezerwacyjnych, w tym maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej i okoliczności jej zwrotu.

5 sposobów na sprawdzenie wiarygodności dewelopera

O ile ustawa deweloperska znacząco poprawiła sytuację klientów względem firm deweloperskich, to nie daje ona stuprocentowej gwarancji bezpieczeństwa zakupu. Co więcej, przepisy w żaden sposób nie zwalniają z odpowiedzialności samych nabywców nieruchomości, w których interesie jest, aby jak najdokładniej prześwietlić firmę, której powierza się oszczędności życia.

Co zatem należy zrobić, żeby upewnić się, czy dany deweloper to gwarancja solidności? Gdzie i jakich informacji należy szukać, jakie dane zweryfikować i co jest możliwe do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości, żeby uniknąć pakowania się w kłopoty? Oto 5 obowiązkowych punktów, które musisz zaliczyć przed wyborem dewelopera.

1. Weryfikacja dewelopera w dostępnych rejestrach

W pierwszej kolejności oceń wiarygodność dewelopera na podstawie dostępnych publicznie informacji na jego temat. Możesz ich szukać np. w Krajowym Rejestrze Sądowym czy w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów, skąd pozyskasz wiedzę m.in. o podejrzanej historii dewelopera, jego długach czy postępowaniach upadłościowych. Sprawdź też, czy firma należy do organizacji branżowych, takich jak np. Polski Związek Firm Deweloperskich, co na pewno będzie ją uwiarygadniać i zmniejszać ryzyko stosowania nieuczciwych praktyk.

2. Analiza księgi wieczystej

W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego weryfikacja księgi wieczystej umożliwi ocenę stanu prawnego nieruchomości. Dzięki zawartym tam informacjom dowiesz się m.in., czy deweloper jest prawowitym właścicielem gruntu pod zabudowę, a także sprawdzisz, czy na nieruchomości nie ciążą żadne inne zobowiązania (np. hipoteki, egzekucje) i roszczenia osób trzecich.

3. Analiza prospektu i umowy deweloperskiej

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej dokładnie przeanalizuj jej treść, bo to w dużej mierze od niej zależy możliwość późniejszego dochodzenia swoich praw w razie konfliktu z deweloperem. Pamiętaj, że w umowie muszą się znaleźć m.in.:

• dokładne oznaczenia stron transakcji,
• precyzyjnie określona całkowita cena nieruchomości,
• harmonogram dokonywania płatności,
• harmonogram poszczególnych etapów budowy,
• daty graniczne odbioru technicznego i przeniesienia własności,
• parametry nieruchomości,
• zasady odstąpienia od umowy, warunki zwrotu środków i kary umowne,
• zobowiązania dewelopera do przeniesienia własności i nabywcy do terminowej zapłaty,
• zapis o wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego z inwestycji obciążonej hipoteką.

Oprócz samej umowy powinieneś poświęcić także dłuższą chwilę na lekturę dołączonego do niej prospektu informacyjnego, w którym znajdziesz m.in. informacje o firmie deweloperskiej, działce pod inwestycję i jej bezpośrednim sąsiedztwie, a także szczegółowe dane budynku, dostępu do drogi i mediów czy standardzie wykończenia.

4. Dodatkowa weryfikacja dewelopera

Zapisy umowy deweloperskiej skutecznie zabezpieczają nabywców na wypadek upadłości dewelopera, ale nie chronią klientów np. przed kiepskim standardem prac budowlanych. W tej kwestii w interesie kupującego jest samodzielnie sprawdzenie firmy deweloperskiej, co można zrobić m.in.:

• wyszukując aktualne i poprzednie inwestycje dewelopera w sieci (aby sprawdzić liczbę wykonanych realizacji i doświadczenie dewelopera),
• osobiście odwiedzając jedną z inwestycji danego dewelopera (żeby ocenić ją w zderzeniu z wizualizacjami, ocenić stan techniczny, czy zebrać opinie mieszkańców itp.),
• zbierając opinie o deweloperze z sieci (np. czy dotrzymuje terminów, czy odpowiada na krytykę itp.),
• sprawdzając widoczność dewelopera w serwisach ogłoszeniowych (deweloper działający w ciszy może mieć ku temu ukryte powody).

Każda z powyższych metod jest dobra, więc pamiętaj, żeby nie opierać się w stu procentach na pojedynczych opiniach. Zwłaszcza te internetowe nie zawsze są godne zaufania, mogą być mocno subiektywne lub po prostu zmanipulowane. Najlepszym sposobem zebrania informacji jest zawsze ich weryfikacja w różnych źródłach.

5. Samodzielna ocena inwestycji

Ograniczeniem tej metody weryfikacji dewelopera jest niestety fakt, że można ją zastosować tylko w przypadku już rozpoczętych inwestycji budowlanych, co nie zawsze jest możliwe. O ile jednak nie kupujesz tzw. „dziury w ziemi”, która dopiero ma się zamienić w budynek z Twoim mieszkaniem, zdecydowanie warto osobiście wybrać się na plac budowy i na własne oczy ocenić postępy inwestycji. Oczywiście na im późniejszym etapie realizacji się ona znajduje, tym lepiej.

Gdzie szukać informacji o deweloperze i inwestycji?

Znasz już dostępne metody weryfikacji dewelopera przed zakupem mieszkania w prowadzonej przez niego inwestycji. A gdzie dokładnie szukać informacji, które pozwolą Ci sprawdzić wiarygodność danej firmy?

• Krajowy Rejestr Sądowy – wyszukiwarka na stronie krs.ms.gov.pl pozwoli Ci poznać sytuację finansową firmy, aby nie związać się z deweloperem, któremu grozi upadłość.
• Elektroniczne Księgi Wieczyste – posiadając numer księgi wieczystej działki deweloperskiej, możesz swobodnie przeglądać jej treść w wersji online na stronie eks.ms.gov.pl.
• Rejestr dłużników – informacje na temat dewelopera zawarte w biurze informacji gospodarczej pozwolą ocenić, czy ma on niespłacone długi i np. płaci wykonawcom na czas.
• PZFD i PZPB – na stronie internetowej możesz sprawdź, czy deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich i posiada Certyfikat Dewelopera przyznawany przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa.

Więcej informacji: Mieszkanie od dewelopera – co trzeba sprawdzić przed zakupem?

Ubezpieczenie mieszkania od dewelopera – ile kosztuje polisa?

Każde mieszkanie od dewelopera, czy to znajdujące się dopiero w stanie deweloperskim, czy już wykończone i gotowe do zamieszkania, warto ubezpieczyć na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń. Ubezpieczenie mieszkania może chronić zarówno gołe mury, jak i zamontowane w nieruchomości elementy stałe (np. instalacje, meble w zabudowie), a także ruchomości domowe m.in. od:

• pożaru,
• zalania,
• wybuchu,
• zjawisk pogodowych,
• kradzieży z włamaniem,
• przepięcia,
• stłuczenia elementów szklanych,
• wandalizmu i dewastacji.

Cena polisy będzie zależeć od wybranego zakresu ochrony, a także wartości ubezpieczonego mienia. Pamiętaj, że w przypadku mieszkań w stanie deweloperskim najpewniej przyda się ubezpieczenie nieruchomości w budowie, które możesz przekształcić w standardowe ubezpieczenie nieruchomości o szerszym zakresie ochrony po wykończeniu i umeblowaniu lokalu.

Poniżej prezentujemy przykładowe koszty ubezpieczenia 60-metrowego mieszkania w stanie deweloperskim znajdującego się na środkowym piętrze nowego bloku we Wrocławiu. Polisa obejmuje mury i elementy stałe o wartości 500 tys. zł.

Przeczytaj też: Mieszkanie w stanie deweloperskim a ubezpieczenie – czy warto kupić polisę?

FAQ – najczęściej zadawane pytania o ocenę wiarygodności dewelopera