Jak samodzielnie wycenić mieszkanie przed sprzedażą?

Wycena nieruchomości – nie tylko przed sprzedażą!

Wycena nieruchomości to nic innego, jak po prostu określenie wartości domu, mieszkania lub działki. Profesjonalnym sporządzaniem wycen zajmują się rzeczoznawcy majątkowi, za których usługi trzeba oczywiście zapłacić. Często jest to jedyne rozwiązanie, jeśli musisz uzyskać oficjalną wycenę nieruchomości. Ale czy tak jest zawsze?

Okazuje się, że nie, bo choć niektóre sytuacje wymagają uzyskania wycen, które będą miały moc prawną (tzw. operatów szacunkowych), to często wystarczą wyceny orientacyjne wykonane samodzielnie. Takie określenie wartości nieruchomości wystarczy np.:

• przy sprzedaży nieruchomości, jeśli chcesz wystawić na sprzedaż dom lub mieszkanie, a nie znasz jego aktualnej wartości,
• przy zakupie nieruchomości, jeśli chcesz się zorientować, czy cena zaproponowana przez sprzedawcę jest adekwatna do warunków rynkowych,
• przy zakupie ubezpieczenia nieruchomości, jeśli chcesz objąć ochroną mury, elementy stałe i wyposażenie domu lub mieszkania.

Musisz jednak pamiętać, że czasami nie będziesz mógł samodzielnie wycenić nieruchomości. Operat szacunkowy, czyli fachowa wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego lub biegłego sądowego, jest konieczny m.in.:

• do udzielenia kredytu hipotecznego,
• do spraw rozstrzyganych na drodze sądowej (np. kwestie spadku lub podziału majątku),
• gdy okazania wartości nieruchomości wymagają organy podatkowe.

Wartość rynkowa nieruchomości – co to takiego?

Wycena nieruchomości ma na celu ustalenie jest wartości rynkowej. A co właściwie kryje się pod tym pojęciem? Zajrzyjmy do przepisów.

Jak profesjonalnie oszacować wartość mieszkania?

W cytowanej wyżej ustawie określone zostały również metody wykonywania wyceny nieruchomości. Jakie?

1. Metoda porównawcza – polega na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości poprzez zestawienie jej z cenami lokali o zbliżonych parametrach (lokalizacja, metraż, rok budowy itp.), które zostały wcześniej sprzedane.
2. Metoda dochodowa – w tym przypadku na wartość rynkową nieruchomości wpływa również potencjalny dochód, jaki nowy nabywca może z niej uzyskać (np. w przypadku lokali użytkowych lub przeznaczonych pod wynajem krótkoterminowy).
3. Metoda kosztowa – tutaj określa się nie wartość rynkową, lecz odtworzeniową, czyli uwzględniającą pomniejszenie ceny o stopień zużycia nieruchomości.
4. Metoda mieszana – polega na równoczesnym zastosowaniu elementów poprzednich metod wyceny.

Pamiętaj, że powyższe metody dotyczą profesjonalnej wyceny nieruchomości, którą mogą przeprowadzić jedynie osoby o odpowiednich uprawnieniach na zasadach wskazanych w ustawie. W przypadku samodzielnej wyceny przygotowywanej z myślą o wystawieniu domu lub mieszkania na sprzedaż nie ma takich ograniczeń, ale warto trzymać się pewnych zasad, aby uzyskać realną wartość nieruchomości.

Samodzielna wycena mieszkania – na co uważać?

Powierzając wycenę mieszkania specjaliście, masz pewność, że uwzględni on wszystkie istotne czynniki i przedstawi opinię, która będzie dokładnie odpowiadać rzeczywistości. Jeśli jednak nie ma takiej konieczności wynikającej np. z wymagań banku, wielu właścicieli nieruchomości woli zaoszczędzić sobie kosztów i dokonać orientacyjnej wyceny na własną rękę.

Nie jest to rzecz jasna zabronione, ale jeśli planujesz samodzielną wycenę, musisz mieć na uwadze, że jest ona obarczona pewnym ryzykiem. Przede wszystkim, bez profesjonalnej wiedzy możesz nie uwzględnić w wycenie czynników, które wpływają na cenę. Łatwo wówczas przeszacować, co utrudni Ci znalezienie kupca lub odwrotnie – podać zbyt niską cenę i być stratnym na całej transakcji.

Na co trzeba zwracać uwagę przy dokonywaniu wyceny nieruchomości i jakich błędów starać się unikać?

1. Śledź tendencje rynkowe – rynek nieruchomości ulega ciągłym zmianom, a znajomość aktualnych trendów dotyczących np. podaży i popytu ułatwi Ci przygotowanie realistycznej oferty sprzedaży.
2. Zapoznaj się z innymi ofertami – najprostszą metodą wyceny nieruchomości jest porównanie cen rynkowych podobnych lokali, które znajdziesz np. w serwisach z ogłoszeniami w sieci.
3. Pamiętaj o cenie ofertowej i transakcyjnej – częstą praktyką przy wystawianiu mieszkań na sprzedaż jest doliczanie ok. 10% do ceny, jaką chce się uzyskać, co daje przestrzeń do negocjacji z potencjalnym nabywcą.
4. Skorzystaj z darmowej pomocy – w Internecie można znaleźć kalkulatory online, gdzie otrzymasz orientacyjną wycenę bazującą na danych rynkowych, która może stanowić dobry punkt odniesienia.
5. Nie przesadzaj z zawyżaniem ceny – wysoka cena ofertowa to nie zawsze atut, bo może odstraszyć pierwszych klientów, a jeśli mieszkanie zbyt długo utrzymuje się na rynku, oferta traci na atrakcyjności i wiarygodności.
6. Nie kieruj się emocjami – wartość sentymentalna nie ma przełożenia na pieniądze, więc fakt, że jesteś przywiązany do swojego mieszkania, nie sprawia, że jest ono obiektywnie więcej warte.
7. Nie ignoruj drobnych różnic między ofertami – bazowanie na cenach porównywalnych nieruchomości to dobra metoda, ale pamiętaj, że każdy lokal ma indywidualną specyfikę i nawet drobne detale mogą w istotny sposób wpływać na jego wartość.

Czynniki wpływające na wycenę mieszkania

Jeśli już zdecydowałeś o samodzielnej wycenie swojego przeznaczonego na sprzedaż mieszkania i znasz ogólne zasady, jakimi trzeba się przy tym kierować, pora przejść do szczegółów. Na wartość rynkową mieszkania może wpływać wiele czynników, które będą się zmieniać w zależności od konkretnego przypadku. Co szczególnie powinieneś wziąć pod uwagę?

Lokalizacja

Ceny nieruchomości mogą być inne w zależności od miasta/miejscowości/dzielnicy. Trzeba wziąć pod uwagę również takie czynniki, jak np. odległość od centrum, dostępność komunikacji miejskiej, bliskość szkół/sklepów/terenów zielonych itp.

Piętro

Mieszkania położne na parterze lub na najwyższych kondygnacjach w budynkach bez windy są zwykle warte mniej od tych usytuowanych na środkowych piętrach. Wpływ na cenę może mieć również ekspozycja mieszkania na słońce i widok za oknem.

Metraż

Ogólna zasada jest taka, że im większy metraż, tym mniejsza cena za m². W przeliczeniu na metry najdroższe będą zatem najmniejsze lokale.

Rozkład pomieszczeń

Dla wielu kupujących plusem będzie np. oddzielna kuchnia lub sypialna przy salonie z aneksem, nawet przy zachowaniu tego samego metrażu.

Stan techniczny

Mieszkania, które przeszły generalny remont w ostatnich latach, mają przewagę nad tymi wymagającymi odświeżenia wkrótce po zakupie. Pamiętaj jednak, że koszty remontu nie przekładają się 1:1 na cenę sprzedaży.

Rok budowy

Stare nie zawsze oznacza tańsze, zwłaszcza w przypadku mieszkań po remoncie lub znajdujących się w kamienicach w centrach miast. Z reguły nowe budownictwo ma jednak przewagę ze względu na standardy zastosowanych technologii czy koszty eksploatacji.

Wyposażenie

W cenie mieszkania mogą znajdować się jego elementy stałe (np. meble w zabudowie) lub ruchomości pozostawione przez poprzedniego właściciela (np. sprzęt AGD).

Dodatkowe pomieszczenia

Indywidualna komórka lokatorska, piwnica, duży balkon czy przypisane do mieszkania miejsce parkingowe w garażu podziemnym to spore zalety. Zyskać można także na dostępie do pomieszczeń wspólnych w rodzaju np. rowerowni.

Koszty utrzymania

Dla kupującego liczy się nie tylko cena zakupu, ale też całkowity koszt posiadania mieszkania, dlatego wysoki czynsz odprowadzany do spółdzielni to wada mogąca wpływać na cenę nieruchomości.

Wycena mieszkania a polisa mieszkaniowa

Wycena mieszkania na sprzedaż to niejedyna okoliczność, przy której będziesz musiał ustalić wartość nieruchomości. Konkretna kwota przyda się również, jeśli interesuje Cię ubezpieczenie mieszkania, ponieważ w kalkulatorze online lub w agencji zostaniesz spytany o tzw. sumę ubezpieczenia. Co to takiego?

Suma ubezpieczenia to maksymalna kwota, jaką możesz uzyskać z polisy w ramach odszkodowania po szkodzie w mieszkaniu. Jest ona ustalana przy zakupie ubezpieczenia najczęściej osobno dla:

• murów,
• elementów stałych,
• ruchomości domowych.

Aby mieć pewność, że polisa pokryje pełne koszty remontu np. po zalaniu lub pożarze, powinieneś zadbać, żeby suma ubezpieczenia w jak największym stopniu odpowiadała rzeczywistej wartości mieszkania. Zarówno podanie wyższej, jak i niższej kwoty może się negatywnie odbić na ochronie ubezpieczeniowej lub wysokości składki, więc pomimo tego, że wartość nieruchomości podnosi cenę polisy, lepiej na tym nie oszczędzać.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o wycenę mieszkania do sprzedaży