Porównaj oferty ubezpieczenia nieruchomości
Ubezpiecz mieszkanie lub dom nawet na 3 000 000 zł na Mubi!
Ile wynoszą koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości?
Ceny nieruchomości w Polsce to temat na długą opowieść, która niestety dla kupujących nie kończy się w chwili, gdy na konto sprzedawcy trafi ustalona kwota zakupu. Trzeba pamiętać o tym, że z nabyciem domu lub mieszkania wiąże się więcej opłat, które obciążają nowego właściciela nieruchomości i jeszcze zwiększają niemały koszt całej transakcji. Co do nich należy i o jakich dokładnie dodatkowych sumach jest mowa?
Spis treści:
Najważniejsze informacje:
- Dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości dotyczą m.in. opłat notarialnych, podatków, kredytu hipotecznego czy ubezpieczenia.
- Maksymalna wysokość taksy notarialnej przy zakupie nieruchomości jest określona w przepisach i powiązana z wartością nieruchomości.
- W zależności od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, czy z wtórnego, trzeba zapłacić podatek PCC lub VAT.
- Stawka podatku PCC wynosi 2% od wartości nieruchomości, ale w przypadku pierwszego nabycia można uzyskać zwolnienie z podatku.
- Oprócz odsetek przy spłacie, dodatkowe koszty przy zaciąganiu kredytu hipotecznego mogą być związane m.in. z operatem szacunkowym, prowizją lub ubezpieczeniem.
- Ubezpieczenie nieruchomości jest obowiązkowe przy kredycie hipotecznym. W pozostałych przypadkach zakup polisy jest dobrowolny.
Koszty dodatkowe zakupu nieruchomości – o co chodzi?
Zakup domu lub mieszkania to poważna inwestycja, która wiąże się nie tylko z zapłatą ceny wymaganej przez sprzedawcę czy dewelopera, ale także z wieloma dodatkowymi kosztami, które również będą spoczywać na nowym nabywcy nieruchomości. Trzeba pamiętać, że całkowity koszt takiej transakcji będzie zawsze wyższy od ceny ofertowej i zależy od różnych czynników, m.in. wartości samej nieruchomości, jej pochodzenia z rynku wtórnego lub pierwotnego, czy sposobu finansowania zakupu.
Dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości mogą obejmować m.in.:
- pośrednictwo agenta nieruchomości,
- taksę i inne koszty notarialne,
- podatek VAT,
- podatek PCC,
- koszty założenia lub wpisów do księgi wieczystej,
- koszty kredytu hipotecznego,
- składkę za ubezpieczenia nieruchomości.
Cena nieruchomości, którą widzisz przy ofercie jej sprzedaży, jest zatem w gruncie rzeczy dopiero kwotą wyjściową, do której trzeba będzie jeszcze mniej lub więcej dołożyć. Ile dokładnie? To zależy od konkretnego przypadku.
O ile bowiem niektóre z dodatkowych kosztów przy nabyciu nieruchomości są obligatoryjne, a ich wysokości konkretnie ustalone (np. taksa notarialna lub podatek), to już inne będą zależeć od decyzji kupującego (np. pośrednik, ubezpieczenie, kredyt) i jego indywidualnej sytuacji . W dalszej części artykułu przyjrzymy się bliżej niektórym z nich.
CZY WIESZ, ŻE …
Dodatkowe opłaty związane z zakupem domu/mieszkania nie dotyczą tylko tych, którzy zdecydują się na kredyt hipoteczny. Część z nich (np. taksa notarialna, podatek) ponoszą także nabywcy nieruchomości za gotówkę.
Koszty notariusza przy zakupie nieruchomości – ile wynoszą?
Zgodnie z polskim prawem, umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Wiąże się to nie tylko z koniecznością spełnienia szeregu formalności, ale także z określonymi kosztami, zwłaszcza z tzw. taksą notarialną, czyli wynagrodzeniem notariusza. Jej wysokość nie jest jednak dowolna.
Wysokość taksy notarialnej przy zakupie nieruchomości [2026]
Maksymalna stawka taksy notarialnej została określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, gdzie uzależniono ją od wartości nieruchomości. Aktualnie obowiązujące stawki podajemy w tabeli.
Powyższe stawki są maksymalne, zatem teoretycznie istnieje możliwość negocjacji z notariuszem niższych kwot. W każdym przypadku trzeba jednak pamiętać o doliczeniu 23% podatku VAT. Oczywiście w przypadku zakupu domu czy mieszkania najniższe wysokości taksy raczej nie wchodzą w grę, bo też rzadko trafiają się wówczas przedmioty umowy warte mniej niż 60 tys. zł.
UWAGA!
W przypadku kupowania nieruchomości od dewelopera, strony umowy deweloperskiej dzielą się kosztami taksy notarialnej solidarnie, z kolei przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej koszt obciąża już zazwyczaj kupującego. W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego taksę zarówno przy umowie przedwstępnej, jak i przyrzeczonej opłaca najczęściej od razu nabywca, ale strony mogą umówić się inaczej.
Inne koszty u notariusza
Poza taksą notarialną, do ceny sporządzenia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości u notariusza zostaną doliczone jeszcze dodatkowe opłaty, które będą zależeć od indywidualnej sytuacji nabywcy. Mogą one obejmować m.in. koszty:
- sporządzenia wypisów z aktu notarialnego (minimum 3 wypisy za 6 zł + VAT za każdą stronę),
- złożenia wniosku o założenie/wpis prawa własności nieruchomości do księgi wieczystej (opłata sądowa w wysokości 100 zł za założenie księgi wieczystej i 200 zł + 23% VAT opłaty od wniosku o wpis prawa własności),
- wpisu hipoteki do księgi wieczystej (opłata sądowa w wysokości 200 zł + 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnych i taksa notarialna w różnej wysokości).
Podatek przy zakupie nieruchomości – ile wynosi?
Kwestia podatku przy zakupie nieruchomości różni się w zależności od tego, czy dokonujesz zakupu z rynku pierwotnego, czy z rynku wtórnego. Musisz pamiętać przede wszystkim, że:
- kupując nieruchomość od dewelopera, zapłacisz podatek VAT,
- kupując dom lub mieszkanie od osoby fizycznej, zapłacisz podatek PCC.
Podatek VAT przy zakupie nieruchomości
VAT, czyli podatek od towarów i usług, trzeba będzie zapłacić w przypadku kupowania nieruchomości od dewelopera, spółki lub osoby prowadzącej działalność gospodarczą. Transakcja odbywa się wówczas na podstawie faktury VAT, w której uwzględniona jest już wysokość podatku. Oznacza to, że podatku VAT nie trzeba samodzielnie naliczać i odprowadzać do urzędu skarbowego – jest on wliczony w cenę brutto zakupu nieruchomości.
Stawki podatku VAT od nieruchomości wynoszą:
- 8% dla lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m2 i domów jednorodzinnych o powierzchni do 300 m2,
- 23% dla lokali mieszkalnych o powierzchni powyżej 150 m2 i domów jednorodzinnych o powierzchni powyżej 300 m2, oraz dla lokali użytkowych.
UWAGA!
W przypadku tzw. mikroapartamentów może obowiązywać wyższa, 23-procentowa stawka podatku VAT, ponieważ zgodnie z polskim prawem nie są one klasyfikowane jako lokale mieszkalne (muszą mieć minimum 25 m2 powierzchni użytkowej), lecz lokale użytkowe.
Podatek PCC przy zakupie nieruchomości
PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, dotyczy ofert zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Jego stawka to 2% od wartości nieruchomości, a nabywca ma obowiązek samodzielnie obliczyć wysokość podatku i opłacić go w ciągu 14 dni od zakupu (sporządzenia aktu notarialnego).
Ponadto warto też wiedzieć, że od czasu nowelizacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z 2023 roku, w przepisach istnieją dwa wyjątki od standardowej 2-procentowej stawki podatku PCC od nieruchomości. Jakie?
- Z podatku PCC zwolnione są osoby, które nabywają pierwszą nieruchomość z rynku wtórnego. Zwolnienie dotyczy osób fizycznych, które wcześniej nie były właścicielami nieruchomości, także w formie udziałów, chyba że zostały nabyte w drodze dziedziczenia i nie przekraczały 50%.
- Stawka podatku PCC wynosi 6% dla osób, które nabywają szóste i kolejne mieszkania na jednej nieruchomości gruntowej. Dotyczy to także zakupu od dewelopera, więc nabywcy będą w tym przypadku obciążeni zarówno VAT-em, jak i podatkiem PCC.
CZY WIESZ, ŻE …
Nie warto zaniżać wartości nieruchomości do podatku – urząd skarbowy może zakwestionować podaną przez Ciebie kwotę i zobowiązać do dopłaty oddającej realną wartość domu/mieszkania.
Przeczytaj też: Podatek od kupna samochodu (podatek PCC) w 2026 – kiedy trzeba go zapłacić?
Kredyt hipoteczny – jakie są dodatkowe koszty?
Koszt zakupu domu czy mieszkania zazwyczaj znacznie przekracza możliwości finansowe przeciętnego Kowalskiego, dlatego na zakup nieruchomości za gotówkę pozwolić sobie mogą tylko nieliczni. W zdecydowanej większości przypadków w grę wchodzi tylko zewnętrzne finansowanie w postaci przeznaczonego na cele mieszkaniowe kredytu hipotecznego, który pozwala co prawda na nabycie wymarzonego lokalu, ale niesie ze sobą dodatkowe koszty. Jakie?
- Przede wszystkim o koszty odsetkowe, które są pobierane przez bank w ramach rat spłacanych przez klienta na przestrzeni kolejnych lat okresu kredytowania.
- Do tego dochodzą koszty dodatkowe, które są odprowadzane jednorazowo zazwyczaj już na etapie ubiegania się o kredyt hipoteczny lub także rozkładane na raty.
Dokładna wysokość zobowiązań kredytowych względem banku zależy od warunków umowy kredytu hipotecznego. Wpływ na nie mają m.in. oprocentowanie kredytu czy wkład własny. Z kolei dodatkowe koszty mogą obejmować m.in.:
- operat szacunkowy, czyli wycenę nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie spłaty kredytu,
- prowizję z tytułu udzielenia kredytu,
- dokumentację niezbędną do zbadania zdolności kredytowej klienta,
- odpisy z księgi wieczystej nieruchomości,
- ubezpieczenie nieruchomości lub na życie wymagane przez bank udzielający kredytu.
CZY WIESZ, ŻE …
Ubezpieczenie nieruchomości do kredytu stanowi rodzaj zabezpieczenia stosowanego przez banki i obejmuje zazwyczaj podstawową ochronę murów na wypadek pożaru i innych zdarzeń losowych. Tego rodzaju polisę można nabyć samodzielnie lub skorzystać z oferty banku przy zawieraniu umowy kredytowej.
Przeczytaj też: Ubezpieczenie mieszkania do kredytu – co trzeba wiedzieć?
Ubezpieczenie zakupionej nieruchomości – ile kosztuje polisa?
Jeśli finansujesz zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, wykupienie polisy o określonym zakresie ochrony będzie Twoim obowiązkiem wymaganym przez bank. W pozostałych przypadkach ubezpieczenie mieszkania lub domu jest w pełni dobrowolne i to Ty sam możesz zdecydować o jego zakresie, decydując się na ofertę konkretnego towarzystwa. Cena takiej polisy będzie zależeć m.in. od:
- rodzaju nieruchomości,
- wartości nieruchomości,
- powierzchni lokalu,
- lokalizacji domu lub mieszkania,
- zakresu ubezpieczenia,
- dodatkowej ochrony.
Standardowe ubezpieczenie nieruchomości gwarantuje zwykle ochronę murów i elementów stałych od zdarzeń losowych. Polisę możesz rozszerzyć o dodatkowe elementy (np. wyposażenie) i inne rodzaje ryzyka, np. kradzież z włamaniem czy powódź, a także dodać do niej pakiet usług w ramach Home Assistance czy OC w życiu prywatnym.
Ubezpieczenie mieszkania – przykładowe ceny
Dla przykładu sprawdziliśmy, ile może kosztować polisa dla kupionego od dewelopera mieszkania we Wrocławiu. Lokal o powierzchni 56 m2 znajduje się na środkowym piętrze nowo wybudowanego bloku, a jego właściciel chce ubezpieczyć nieruchomość o wartości 700 000 zł wraz z wyposażeniem na kwotę 60 000 zł. W tabeli podajemy najtańsze oferty uzyskane za pomocą kalkulatora ubezpieczenia nieruchomości na mubi.pl.
CZY WIESZ, ŻE …
Możesz także zdecydować się na ubezpieczenie domu lub mieszkania w wariancie All Risk. Tego rodzaju polisa będzie obejmować wszystkie zdarzenia bez względu na okoliczności, za wyjątkiem sytuacji wymienionych w wyłączeniach odpowiedzialności ubezpieczyciela w OWU.
FAQ – najczęściej zadawane pytania o koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości
Ile wynoszą dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości?
Wysokość dodatkowych opłat związanych z zakupem domu lub mieszkania zależy od konkretnego przypadku i może wynosić od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych. Jest to związane m.in. z wartością danego lokalu (od niej zależy np. wysokość taksy notarialnej), sposobem finansowania (kredyt hipoteczny generuje dodatkowe koszty), czy pochodzeniem nieruchomości (tych z rynku wtórnego i pierwotnego dotyczą inne podatki).
Czy przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego są dodatkowe koszty?
Tak. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego od osoby fizycznej, trzeba zapłacić podatek w wysokości 2% wartości nieruchomości. Jest to tzw. podatek PCC (od czynności cywilnoprawnych), którego nie odprowadza się w przypadku zakupu od dewelopera. Wówczas do ceny zakupu nieruchomości dolicza się podatek VAT, którego wartość widnieje już w kosztach transakcji na fakturze.
Czy opłaty notarialne przy zakupie nieruchomości są stałe?
Przepisy nie regulują co prawda konkretnych stawek taksy notarialnej przy zakupie nieruchomości, ale określają jej maksymalną wysokość, która jest uzależniona od wartości przedmiotu umowy. Notariusz nie może więc pobrać wyższej opłaty, za to może ją obniżyć, dlatego warto poszukać korzystnych ofert. Stałych kwot należy się natomiast spodziewać w przypadku pobierania opłat sądowych dotyczących np. ksiąg wieczystych.
Źródła:
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20240001566/O/D20241566.pdf
Wystaw ocenę
Porównaj oferty ubezpieczenia nieruchomości
Ubezpiecz mieszkanie lub dom
nawet na 3 000 000 zł na Mubi!
Ekspert i doradca w dziedzinie ubezpieczeń oraz autor ponad 100 poradników dotyczących polis komunikacyjnych i turystycznych. W swoich tekstach zwraca uwagę na trudne zagadnienia ubezpieczeniowe, aby przedstawiając je w zrozumiały sposób, ustrzec klienta przed niepotrzebnymi wydatkami i ułatwić mu dopasowanie rodzaju ochrony do indywidualnych potrzeb.
Dołącz do dyskusji