Najemca a wynajmujący – definicja, prawa i obowiązki

Jak przepisy prawa definiują najemcę i wynajmującego?

Pojęcia najemcy i wynajmującego to popularne terminy, które używane są w kontekście najmu różnych rzeczy. Ich rozróżnienie jest również istotne dla osób wynajmujących mieszkania i tych, które korzystają z lokalu, nie będąc jego właścicielem. Czy w przepisach prawa znajdziemy definicję obu terminów?

Zasady umów cywilnoprawnych reguluje Kodeks cywilny w art. 659 i kolejnych.

Wynajmujący to osoba, która oddaje rzecz (np. lokal mieszkalny) do użytkowania. Z kolei najemca jako druga strona umowy najmu – używa danej rzeczy, ale nie jest jej właścicielem. W związku z tym zobowiązany jest płacić umówiony wcześniej czynsz.

Przepisy prawa nie wymagają, aby wynajmujący był właściciel przedmiotu najmu. Może nim być osoba fizyczna lub prawna, która dysponuje wynajmowaną nieruchomością. Warunek? Wynajmujący musi zapewnić najemcy możliwość używania lokalu.

W kontekście najmu używa się również terminów lokator i właściciel. Ich definicję znajdziesz w ustawie o ochronie praw lokatorów:

• lokator – to najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności,
• właściciel – wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny nadający mu prawo do używania lokalu.

Obie strony umowy najmu – najemca i wynajmujący – mają określone prawa i obowiązki, które są wskazane w Kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów.

Czy ubezpieczyciele wprowadzają definicję najemcy i wynajmującego?

Pojęcia najemcy i wynajmującego pojawiają się nie tylko w przepisach prawa, ale również w ogólnych warunkach ubezpieczeń nieruchomości. Zwykle w OWU nie znajdziesz jednak definicji obu terminów. Nie jest to problem, ponieważ czytając warunki ubezpieczenia, powinieneś wymienione pojęcia rozumieć tak, jak przedstawione są one w Kodeksie cywilnym.

Definicja wynajmującego pojawia się choćby w ogólnych warunkach ubezpieczenia nieruchomości przygotowanych przez Europa Ubezpieczenia. Ubezpieczyciel podaje, że wynajmujący to:

W tym samym OWU nie znajdziesz definicji najemcy. Natomiast termin ten znajduje się w opisie pojęcia lokator, którym jest najemca mieszkania lub domu bądź osoba korzystająca z takiej nieruchomości na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Kto ubezpiecza mieszkanie – najemca czy wynajmujący?

Polisa mieszkaniowa zawiera zwykle kilka różnych ubezpieczeń. Absolutną podstawą jest ubezpieczenie mienia, czyli ochrona od różnego rodzaju zdarzeń (ryzyka nazwane, All Risk) nieruchomości, elementów stałych oraz ruchomości domowych. Z kolei popularne dodatki to assistance domowe, OC w życiu prywatnym czy ubezpieczenie medyczne. Dlaczego o tym wspominamy w kontekście wynajmującego i najemcy?

Ubezpieczyciele oferują polisy mieszkaniowe zarówno dla właścicieli mieszkań, czyli wynajmujących, jak i dla najemców. Takie ubezpieczenia będą się od siebie różnić zakresem ochrony. Z tego to wynika? Obu stronom umowy najmu zależy na ubezpieczeniu innych przedmiotów, a więc tych, których są właścicielami.

Z tego powodu wynajmujący ubezpiecza nieruchomość, elementy stałe oraz ruchomości domowych, jeśli są one jego własnością. Z kolei najemca nie ma interesu w ubezpieczania nieruchomości, ponieważ nie jest to jego własność. Za to może być właścicielem ruchomości domowych, które może chcieć ubezpieczyć. Co w takim razie z dodatkami w polisie mieszkaniowej?

Bez wątpienia najemca i wynajmujący powinni rozważyć zakup OC w życiu prywatnym, które chroni w razie spowodowania szkody w mieniu lub osobach podczas wykonywania czynności życia prywatnego. Przydatne może być również assistance domowe czy pakiet medyczny.

Jakie są prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie?

Przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie lokatorów wskazują prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy. Ich zadaniem jest ochrona obu stron umowy najmu mieszkania. Jakie są więc prawa i obowiązki wynajmującego?

Obowiązki wynajmującego

Na wynajmującym spoczywają przede wszystkim obowiązki związane ze stanem wynajmowanego mieszkania. Wiążą się one z:

• wydaniem lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku – przepis dotyczy mieszkania, elementów stałych (np. instalacji) i wyposażenia,
• utrzymanie mieszkania przez czas trwania najmu w stanie odpowiednim do użytku – chodzi o sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń, co umożliwi najemcy korzystanie między innymi z wody, prądu, gazu czy centralnego ogrzewania,
• dokonywanie napraw – w celu zapewnienia odpowiedniego użytku mieszkania,
• zwrot kaucji po zakończeniu najmu – jeśli mieszkanie zostało oddane w stanie zgodnym z zapisami umowy.

Wynajmujący ma obowiązek stosować się do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Obowiązki wynajmującego

Przepisy zabezpieczają również prawa wynajmującego. Wśród nich są:

• prawo do otrzymania czynszu – art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że najemca zobowiązany jest do płacenia umówionego czynszu,
• prawo do wprowadzenia kaucji – zawarcie umowy może zależeć od wpłacenia kaucji zabezpieczającej przez najemcę z tytułu najmu lokalu (maksymalna kwota to 12-krotność miesięcznego czynszu),
• prawo do rozwiązania lub wypowiedzenia umowy – procedura musi być zgodna z przepisami prawa, np. wtedy gdy najemca narusza swoje obowiązki,
• prawo żądania zwrotu lokalu w stanie zgodnym z umową najmu – wynajmujący może dochodzić roszczeń z tytułu szkód wyrządzonych przez najemcę oraz zapłacenia zaległego czynszu.

Jakie są prawa i obowiązki najemcy mieszkania?

Najemca jest stroną umowy najmu, więc ma on również określone prawa i obowiązki. O czym powinien więc pamiętać najemca? Czy na nim również spoczywa obowiązek dokonywania napraw w wynajętym mieszkaniu?

Obowiązki najemcy

Najważniejsze obowiązki najemcy to:

• płacenie czynszu w ustalonym terminie – dotyczy to również opłat, które zostały wskazane w umowie najmu,
• korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem – art. 667. § 1. Kodeksu cywilnego mówi, że bez zgody wynajmującego najemca nie może wprowadzać zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy,
• utrzymanie lokalu we właściwym stanie – chodzi o właściwy stan technicznych i higieniczno-sanitarny,
• zobowiązanie do napraw i konserwacji określonych rzeczy w mieszkaniu – art. 6b.2. ustawy o ochronie lokatorów wymienia rzeczy, których naprawa i konserwacja obciąża najemcę (np. podłogi, posadzki, okna, drzwi, wbudowane meble, armatura, przewody),
• przestrzeganie porządku domowego i dbanie o część wspólną budynku – mowa tutaj między innymi o korytarzach czy klatce schodowej,
• zwrot lokalu po zakończeniu umowy najmu w odpowiednim stanie – po zakończeniu umowy mieszkanie powinno być zwrócone w stanie niepogorszonym ponad ten, który wiąże się z normalnym zużyciem.

Najemca powinien zgłaszać wynajmującemu zaistniałe w mieszkaniu usterki, do których naprawy zobowiązany jest właściciel lokalu.

Prawa najemcy

Na najemcy nie spoczywają wyłącznie obowiązki, ale jest on również chroniony określonymi prawami. Wśród nich jest:

• prawo do używania lokalu – po podpisaniu umowy najemca ma prawo do korzystania z mieszkania, które powinno być mu udostępnione (np. otrzymuje klucze),
• prawo do otrzymania lokalu w stanie nadającym się do użytku – wszystkie instalacje powinny być sprawne, a stan być odpowiedni, najemca może żądać naprawy usterek,
• ochrona praw najemcy – ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje zasady wypowiedzenia umowy najmu, podwyżek czynszu czy eksmisji,
• prawo do prywatności i ochrony miru domowego – wynajmujący nie może bez zgody najemcy wchodzić do wynajmowanego lokalu, chyba że wymaga tego sytuacja awaryjna,
• prawo do zwrotu kaucji – jeśli po zakończeniu umowy najmu nie stwierdzono uszkodzeń, to najemca powinien otrzymać wpłaconą wcześniej kaucję w ciągu 30 dni.

Najemca może wprowadzić w mieszkaniu ulepszenia, ale tylko pod warunkiem, że wyrazi na nie zgodę wynajmujący. Powinny one być zapisane w umowie ze wskazaniem sposobu rozliczenia (np. mowa o remoncie).

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania dla wynajmującego, a ile dla najemcy?

Polisę mieszkaniową na wynajmowany lokal może kupić wynajmujący i najemca. Oba ubezpieczenia będą się różnić zakresem ochrony. W przypadku właściciela mieszkania kluczowe będzie ubezpieczenie samej nieruchomości i elementów stałych oraz ewentualnie ruchomości domowych – jeśli udostępnia lokal z wyposażeniem. Natomiast najemca powinien ubezpieczyć swoje ruchomości i nabyć OC w życiu prywatnym.

Koszt ubezpieczenia dla wynajmującego

Przykładowa kalkulacja została przeprowadzona dla 50-metrowego mieszkania we Wrocławiu o wartości 400 000 zł. Lokal znajduje się na pośrednim piętrze i został oddany do użytku w 2015 roku. Wynajmujący ma 45 lat, a najemca 30 lat.

Koszt ubezpieczenia dla najemcy

Najemcę mieszkania interesuje natomiast wyłącznie ubezpieczenie wyposażenia na kwotę 25 000 zł oraz ubezpieczenie OC najemcy. Ile zapłaci za taką polisę?

FAQ – najczęściej zadawane pytania o najemcę i wynajmującego