Czym są nadubezpieczenie i niedoubezpieczenie nieruchomości?

Ubezpieczenie a wartość nieruchomości – dlaczego jest istotna?

Jednym z najczęściej popełnianych błędów przy zakupie polisy dla domu lub mieszkania jest podanie niewłaściwej wartości ubezpieczanego mienia. Zazwyczaj skutkuje to rozczarowaniem ze strony ubezpieczonego, gdy przy okazji wypłaty odszkodowania polisa nie pokrywa wszystkich szkód lub otrzymana kwota okazuje się niższa od spodziewanej. Takich sytuacji można uniknąć, dopasowując sumę ubezpieczenia do rzeczywistej wartości nieruchomości.

Suma ubezpieczenia wyznacza górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela w ramach zawartej polisy. Innymi słowy, odszkodowanie należne ubezpieczonemu w razie szkody nie może być wyższe, niż określona w umowie suma ubezpieczenia. Kwotę tę wskazuje sam ubezpieczający przy zakupie polisy, co niestety prowadzi często do błędów. Dlaczego?

• Im wyższa suma ubezpieczenia, tym droższa składka, dlatego chcąc oszczędzić, ubezpieczający często zaniżają te kwoty.
• Zdarza się również, że ubezpieczający zawyżają wartość mienia, licząc na uzyskanie wyższego odszkodowania.
• Precyzyjne oszacowanie wartości mienia jest trudne, ponieważ może ona ulegać zmianom w czasie.

W przypadku ubezpieczenia domu i mieszkania podanie prawidłowej wartości ubezpieczanego mienia jest szczególnie ważne, bo zarówno jej przeszacowanie, jak i niedoszacowanie może mieć poważne konsekwencje w razie szkody. Zależnie od okoliczności, będziemy mieć wówczas do czynienia odpowiednio z nadubezpieczeniem lub niedoubezpieczeniem. Przyjrzyjmy się bliżej tym sytuacjom.

Przeczytaj też: Czy można mieć dwa ubezpieczenia mieszkania?

Niedoubezpieczenie nieruchomości – na czym polega i czym grozi?

Niedoubezpieczenie nieruchomości to częstsza z dwóch sytuacji, a polega ona na tym, że właściciel nieruchomości deklaruje przy jej ubezpieczeniu niższą sumę, niż jest w rzeczywistości warte mieszkanie lub dom. Przykładowo, z niedoubezpieczeniem będziemy mieć do czynienia, gdy realnie wart 1 mln zł dom zostanie ubezpieczony na 800 tys. zł. Jakie będą konsekwencje takiej sytuacji dla jego właściciela?

1. Przede wszystkim, jeśli dojdzie do szkody całkowitej w domu (np. spłonie on w wyniku pożaru) odszkodowanie nie wystarczy na pokrycie szkód i przywrócenie mienia do stanu poprzedniego. Ubezpieczyciel wypłaci bowiem maksymalną kwotę wynikającą z polisy (w naszym przykładzie będzie to 800 tys. zł), a resztę będzie musiał dołożyć właściciel z własnej kieszeni.
2. Oczywiście zadeklarowanie niższej wartości nieruchomości sprawi również, że właściciel zapłaci niższą składkę za ubezpieczenie. Zysk w takim przypadku będzie jednak niewielki i nijak nie zrównoważy kosztów, jakimi ubezpieczony będzie ryzykować w razie szkody.

Niedoubezpieczenie nieruchomości – przykładowy koszt polisy

Mimo zagrożenia stratą finansową po szkodzie wciąż zastanawiasz się nad podaniem niższej sumy ubezpieczenia przy zakupie polisy? Sprawdź w praktyce, ile możesz zaoszczędzić na takim rozwiązaniu i czy rzeczywiście będzie się ono opłacać.

Poniżej przedstawiamy przykładowe koszty zakupu ubezpieczenia mieszkania obliczone dla 55-metrowego lokalu położonego na środkowym piętrze nowego bloku w Poznaniu. Jego realna wartość to 600 tys. zł, a właściciel szuka ubezpieczenia wyłącznie dla samej nieruchomości bez wyposażenia. W tabeli przedstawiamy najniższe ceny uzyskane za pomocą kalkulatora ubezpieczenia nieruchomości Mubi w wybranych towarzystwach przy deklarowanej różnej wartości mieszkania.

Różnice w wysokości składek dla różnych wartości nieruchomości sięgają maksymalnie kilkudziesięciu złotych, co w skali roku oznacza minimalną oszczędność. Tego rodzaju „zysk” nie będzie natomiast już kompletnie nic znaczył, jeśli w lokalu dojdzie do szkody i przyjdzie do wypłaty odszkodowania. Otrzymana niższa rekompensata z powodu zaniżenia sumy ubezpieczenia nie wystarczy na pokrycie strat, a różnicę w wysokości wielu tysięcy złotych trzeba będzie pokryć z własnej kieszeni.

Nadubezpieczenie nieruchomości – na czym polega i czym grozi?

Nadubezpieczenie nieruchomości to odwrotna sytuacja, w której właściciel nieruchomości przeszacowuje jej realną wartość i wybiera wyższą sumę ubezpieczenia niż faktycznie jest warte jego mienie. Przykładem może być ubezpieczenie wartej 350 tys zł. kawalerki na pół miliona złotych. Konsekwencje takiego nadubezpieczenia mogą być dwojakie.

1. Po pierwsze, właściciel nieruchomości zapłaci wyższą składkę ubezpieczeniową, która jest obliczana m.in. na podstawie zadeklarowanej przez niego wartości ubezpieczonego mienia (domu lub mieszkania).
2. Po drugie, w razie szkody właściciel nieruchomości otrzyma niższe odszkodowanie, ponieważ po szkodzie zostanie ono określone według faktycznej, a nie podanej w polisie wartości mienia.

Musisz pamiętać, że każde ubezpieczenie majątkowe, w tym również ubezpieczenie mieszkania czy domu, ma za zadanie zrekompensować poszkodowanemu jego stratę, a nie przyczynić się do jego wzbogacenia. Właśnie z tego powodu podawanie w polisie wyższej sumy ubezpieczenia od realnej wartości nieruchomości nie ma żadnego sensu, bo ubezpieczyciel po prostu nie może wypłacić Ci wyższej kwoty niż rzeczywiście straciłeś. Wynika to wprost z przepisów prawa.

Co więcej, nawet gdy zawyżysz wartość ubezpieczonego mieszkania i dojdzie do szkody, ubezpieczyciel wyśle własnego rzeczoznawcę, który oceni jej rozmiar, a także określi rzeczywistą wartość nieruchomości, na podstawie której zostanie przyznane odszkodowanie. Koniec końców efektem nadubezpieczenia będzie więc jedynie to, że niepotrzebnie zapłacisz wyższą składkę.

Nadubezpieczenie nieruchomości – przykładowy koszt polisy

Jak duża może być Twoja strata finansowa w przypadku nadubezpieczenia nieruchomości? Sprawdźmy to na przykładzie wykorzystanego już wcześniej mieszkania w Poznaniu, którego właściciel tym razem szuka polisy na sumę nawet dwukrotnie wyższą od rzeczywistej wartości 600 tys. zł. Jakie najtańsze oferty otrzymał w wybranych towarzystwach ubezpieczeniowych?

Dwukrotne zawyżenie wartości mieszkania sprawia, że cena składki rośnie o prawie 100 zł w porównaniu z kosztami polisy dla prawidłowo wycenionego lokalu. Taki wydatek nie przynosi właścicielowi mieszkania żadnych korzyści, jedynie niepotrzebnie zwiększając koszt zakupu polisy. Ta bowiem bez względu na zadeklarowaną sumę i zapłaconą składkę, nie zapewni ubezpieczonemu ochrony większej, niż rzeczywista wartość nieruchomości.

Jak określić wartość nieruchomości do ubezpieczenia?

Ani niedoubezpieczenie, ani nadubezpieczenie nieruchomości nie przynoszą ubezpieczonemu praktycznie żadnych korzyści, za to mogą mieć fatalne konsekwencje w razie szkody. Żaden rozsądny właściciel domu czy mieszkania nie będzie więc próbował celowo doprowadzić do takiej sytuacji, co jednak nie wyklucza, że dojdzie do niej przypadkiem lub z powodu braku odpowiedniej wiedzy.

Niestety, ale zwłaszcza zaniżenie wartości nieruchomości (niedoubezpieczenie) zdarza się przy polisach mieszkaniowych nagminnie i wynika z trudności, jakie niesie ze sobą właściwe oszacowanie realnej wartości mienia. Co zatem można zrobić, aby suma ubezpieczenia wskazana w polisie była jak najbardziej zbliżona do rzeczywistości?

1. Po pierwsze sprawdź, jak ubezpieczyciele definiują przedmiot ochrony w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU). Zazwyczaj sumę ubezpieczenia ustala się łącznie dla elementów konstrukcyjnych nieruchomości (murów) i trwałych elementów wyposażenia (elementów stałych), a osobno dla mienia ruchomego (ruchomości domowych). Może się jednak zdarzyć również, że każdy z tych elementów będzie ubezpieczany osobno.
2. Po drugie sprawdź, według jakiej wartości należy określić sumę ubezpieczenia nieruchomości – rynkowej, odtworzeniowej czy rzeczywistej. Najczęściej w przypadku mieszkań stosowana jest wartość rynkowa (odpowiadająca aktualnej cenie sprzedaży mieszkania), a w przypadku domów i innych obiektów wartość odtworzeniowa (odpowiadająca kosztom przywrócenia budynku do stanu z dnia zawarcia umowy). W niektórych przypadkach może też zostać zastosowana wartość rzeczywista (odpowiadająca wartości odtworzeniowej pomniejszonej o stopień zużycia technicznego), zwłaszcza jeśli chodzi o ubezpieczenie wiekowych budynków. Informacje na ten temat również znajdziesz w OWU.
3. Po trzecie, przy dokonywaniu wyceny weź pod uwagę szereg czynników, które mają wpływ na wartość nieruchomości. Chodzi m.in. o jej powierzchnię, lokalizację i stan techniczny, ale też aktualne trendy rynkowe, które można prześledzić, np. szukając oferty sprzedaży nieruchomości w tej samej okolicy w internecie. W praktyce jednak dokonanie samodzielnej precyzyjnej wyceny jest bardzo trudne lub wręcz niemożliwe, dlatego warto zasięgnąć pomocy profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego lub agenta ubezpieczeniowego, który może skorzystać z aktualnych parametrów przyjmowanych przy likwidacji szkód.

Wartość nieruchomości a cena ubezpieczenia – średnie koszty

O tym, że zadeklarowana w polisie suma ubezpieczenia ma wpływ na jej cenę, wiesz już z wykonanych wcześniej przykładowych obliczeń. Sprawdź jeszcze, jak kształtują się średnie koszty ubezpieczenia nieruchomości ze względu na ich wartość. Jak widać po statystykach porównywarki Mubi, różnice w wysokościach składek są spore.

Średnie ceny składek rosną wraz z ze wzrostem wartości nieruchomości, a różnice między nimi wynoszą od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Można więc powiedzieć, że podanie niższej sumy ubezpieczenia od realnej wartości mienia rzeczywiście sprawi, że zapłacisz mniej za polisę. Ale czy naprawdę warto tak robić i ryzykować nieporównywalnie większą stratę w razie ewentualnej szkody w nieruchomości? Konsekwencje błędu mogą być w tym przypadku bardzo poważne.

Przeczytaj też: Jaką wartość nieruchomości podać przy zakupie polisy mieszkaniowej?

Jak wybrać dobre ubezpieczenie nieruchomości?

Na koniec warto przyjrzeć się jeszcze temu, jak wybrać ubezpieczenie dla domu lub mieszkania, które zapewni ich właścicielowi odpowiednią ochronę nie tylko pod kątem wartości nieruchomości. Bo choć ta ma bardzo duże znaczenie dla kosztów i kształtu polisy, nie jest bynajmniej jedynym czynnikiem, który należy brać pod uwagę. Na co jeszcze powinieneś szczególnie uważać, szukając ubezpieczenia nieruchomości?

• Jaki jest zakres ochrony? Standardowa polisa zapewnia najczęściej tylko ochronę murów i elementów stałych na wypadek zdarzeń losowych (np. pożar, zalanie), a za dopłatą można ubezpieczyć się na wypadek innych rodzajów ryzyka (np. powodzi, przepięcia, kradzieży z włamaniem) lub objąć ochroną także wyposażenie mieszkania.
• Jakie są limity odpowiedzialności ubezpieczyciela? Nie chodzi tylko o sumę ubezpieczenia, która stanowi górną granicę odpowiedzialności, ale też mniejsze podlimity, które są zapisane w OWU i mogą dotyczyć np. wybranych rodzajów szkód lub konkretnego mienia (np. przedmiotów wartościowych).
• Jakie są wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela? W każdym OWU znajdziesz rozdział poświęcony wyłączeniom odpowiedzialności, czyli sytuacjom, w którym mimo wystąpienia szkody nie otrzymasz odszkodowania (może chodzić np. o szkody wyrządzone celowo lub powstałe w wyniku rażącego niedbalstwa). Należy się z nim koniecznie zapoznać, aby wiedzieć, kiedy nie będzie Ci przysługiwać rekompensata.
• Jakie są obowiązki ubezpieczonego? Koniecznie trzeba sprawdzić m.in., jakich formalności należy dopełnić przy zgłaszaniu szkody lub czy ubezpieczyciel uzależnia udzielenie pomocy od spełnienia określonych warunków (np. wykonywania regularnych przeglądów technicznych instalacji). W przeciwnym razie możesz stracić prawo do rekompensaty lub odszkodowanie może zostać obniżone.
• Czy w ubezpieczeniu obowiązuje karencja? W przypadku ubezpieczenie nieruchomości karencja, czyli okres po zakupie polisy, gdy ochrona jeszcze nie działa, dotyczy zwykle wyłącznie ryzyka powodzi. Najczęściej okres karencji wynosi ok. 30 dni.

To oczywiście tylko przykłady spraw, na które warto zwrócić szczególną uwagę przy zawieraniu umowy ubezpieczenia nieruchomości. Przede wszystkim trzeba natomiast pamiętać, że każda polisa powinna być jak najlepiej dopasowana do potrzeb ubezpieczającego i pozostałych domowników oraz specyfikacji samego domu czy mieszkania. Nie jest wcale powiedziane, że najdroższa polisa w wariancie All Risk będzie zawsze najlepszym rozwiązaniem, dlatego zastanów się, co Ci się przyda i poszukaj ubezpieczenia, które jednocześnie zapewni Ci właściwą ochronę, i za które nie przepłacisz.

Koszt ubezpieczenia mieszkania – przykładowe wyliczenie

Warunki ochrony są oczywiście bardzo ważne, ale w praktyce decydujące znacznie dla wyboru polisy mieszkaniowej ma najczęściej jej cena. Właśnie dlatego warto skorzystać z porównywarki ubezpieczeń online, za pomocą której sprawdzisz oferty różnych firm w jednym miejscu i zaoszczędzisz nie tylko czas spędzony na poszukiwaniach, ale też pieniądze wydane na ochronę o podobnym lub identycznym zakresie.

Poniżej przedstawiamy oferty ubezpieczenia nieruchomości obliczone dla 74-metrowego mieszkania na ostatnim piętrze w krakowskiej kamienicy. Wartość lokalu to to 800 tys. zł, a jego właściciel chce objąć ochroną także warte 60 tys. zł ruchomości domowe. Jakie propozycje ubezpieczenia i w jakiej cenie uzyskał w kalkulatorze na mubi.pl? Wybraliśmy po jednej ofercie z każdego towarzystwa i okazało się, że zakres cen i warunków ochrony może być bardzo szeroki.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o nadubezpieczenie i niedoubezpieczenie nieruchomości