Odszkodowanie za wilgoć, grzyb i pleśń w mieszkaniu

Jakie są przyczyny wilgoci, pleśni i grzyba w mieszkaniu?

Głównym czynnikiem sprzyjającym rozwojowi pleśni i grzybów jest wilgoć w mieszkaniu. Z tego powodu to właśnie ona stanowi największy problem, ponieważ w odpowiednio zaprojektowanych, zbudowanych, a potem utrzymywanych pomieszczeniach panuje odpowiednia wilgotność powietrza, temperatura i przepływ powietrza, więc grzyb czy pleśń się nie rozwijają.

Przyczynami zwiększenia wilgoci w mieszkaniu mogą być:

• wady konstrukcyjne budynku – nieszczelny dach lub elewacja, powstawanie mostków cieplnych, w których dochodzi do kondensacji pary wodnej;
• nieprawidłowe działanie wentylacji – brak przepływu powietrza i odprowadzania pary wodnej w kuchni czy łazience powoduje osadzanie się wilgoci na ścianach i suficie;
• awarie i usterki – instalacji wodnej lub kanalizacyjnej w budynku, które powodują zawilgocenie;
• zalanie lub podtopienie – po powodzi lub nawet poważnym zalaniu ściany mogą nasiąknąć wodą, a ich nieprawidłowe osuszenie może spowodować rozwój grzybów i pleśni;
• przenikanie wilgoci z gruntu – w przypadku domów jednorodzinnych i mieszkań na parterze wynikające z wad izolacji przeciwwilgociowej;
• nieprawidłowe użytkowanie mieszkania – brak wietrzenia, utrzymywania zbyt niskiej temperatury we wnętrzach wynikające z braku ogrzewania, zaklejenie lub usunięcie kratek wentylacyjnych i całkowite uszczelnienie okien, co powoduje zamknięcie przepływu powietrza.

Podwyższoną wilgotność powietrza w mieszkaniu można rozpoznać po zaparowanych oknach (szczególnie zimą), zapachu stęchlizny czy pojawieniu się zawilgoceń w narożnikach ścian i podłóg.

Kto może odpowiadać za wilgoć, pleśń i grzyb w mieszkaniu?

Ustalenie przyczyn nadmiernej wilgotności w mieszkaniu, która spowodowała powstanie grzybów i pleśni, jest podstawą do ewentualnego ubiegania się o odszkodowanie. Odpowiedzialność za taki stan może ponosić:

• deweloper lub sprzedawca mieszkania – w tym przypadku chodzi o wady konstrukcyjne lub wady ukryte po zakupie mieszkania (rękojmia obowiązuje 5 lat);
• spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa – wady techniczne budynku, wyciek wody w pionach czy nieszczelny dach;
• sąsiad – wyciek wody i zwiększenie wilgotności wynika z awarii lub zaniedbania w lokalu przylegającym.

Wina zbyt dużej wilgoci może leżeć również po stronie domowników, którzy w nieodpowiedni sposób dbają o mieszkanie.

Na jakiej podstawie można domagać się odszkodowania za wilgoć, grzyb i pleśń w mieszkaniu?

Roszczenie związane z powstaniem pleśni i grzyba w mieszkaniu należy skierować do osoby lub podmiotu, który odpowiada za zaistniałą wadę. Podstawą prawną może być:

• rękojmia – wynika z art. 556 Kodeksu cywilnego, obowiązuje do 5 lat od wydania lokalu, poszkodowany może żądać usunięcia wady, obniżenia ceny lub w ostateczności odstąpienia od umowy;
• odpowiedzialność cywilna – w przypadku wyrządzenia szkody przez osoby trzecie, odszkodowanie może zostać wypłacone przez sprawcę lub ubezpieczyciela, gdy osoba odpowiedzialna ma polisę.

Sąsiad, który zalał mieszkanie i przyczynił się do powstania pleśni oraz grzyba, może wspomóc się OC w życiu prywatnym w ramach polisy mieszkaniowej. Zarządcy odpowiedzialni za części wspólne (np. zalanie z pionów) również mają wykupione ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej.

Kiedy nie otrzymasz odszkodowania za grzyb i pleśń w mieszkaniu?

Główną przyczyną powstawania grzyba i pleśni w mieszkaniu jest nadmiar wilgoci. Natomiast zbyt duża wilgoć może mieć różne źródła, co wpływa na sposób ubiegania się o rekompensatę. W niektórych sytuacjach nie otrzymasz jednak odszkodowania za grzyb i pleśń. Są to:

• niewłaściwe użytkowanie mieszkania – gdy to Ty lub lokatorzy mieszkania swoim działaniem przyczynią się do powstania grzyba (np. zakrycie kratek wentylacyjnych, brak ogrzewania);
• jawne wady przy odbiorze mieszkania – gdy zacieki, wilgoć i grzyb były widoczne, a mimo to zaakceptowałeś ofertę zakupu lub odbioru lokalu;
• przedawnienie roszczenia i upływ rękojmi – w przypadku rękojmi jest to 5 lat od wydania nieruchomości (termin ten nie obowiązuje, gdy wada została celowo zatajona), roszczenie o usunięcie wady przedawnia się po roku od jej stwierdzenia;
• upływ terminu zgłoszenia szkody z OC sprawcy – roszczenie zwykle przedawnia się po 3 latach od dowiedzenia się o szkodzie.

Jeśli wina ewidentnie leży po stronie osoby trzeciej, to warto jak najszybciej zgłosić szkodę.

Jak zgłosić roszczenie w przypadku pojawienia się grzyba i pleśni w mieszkaniu?

Gdy w mieszkaniu pojawi się grzyb i pleśń, to warto jak najszybciej podjąć odpowiednie działania. Powstała narośl na ścianach czy sufitach stanowi zagrożenie nie tylko dla mienia, ale również dla zdrowia lokatorów. Co więc robić w przypadku pojawienia się grzyba i pleśni?

Standardowa procedura polega na (krok po kroku):

• wstępnym ustaleniu przyczyny wilgoci i powstania grzyba/pleśni – określeniu, czy przyczyną nadmiaru wilgoci lub zalania jest zewnętrzne źródło (np. nieszczelny dach, pion, inny lokal mieszkalny);
• wykonanie dokumentacji fotograficznej – warto zrobić dokładne zdjęcia uszkodzeń i zniszczeń spowodowanych przez wilgoć i grzyb;
• zgłoszenie roszczenia – do dewelopera, zarządcy czy sąsiada, warto najpierw skontaktować się osobiście lub zadzwonić do zarządcy, sprzedawcy czy sąsiada z problemem, formalną podstawą zgłoszenia będzie pismo z dokumentacją fotograficzną i podstawą roszczenia, zawiadomienie należy wysłać listem poleconym, w przypadku likwidacji szkody z OC sprawcy należy zgłosić szkodę ubezpieczycielowi;
• oczekiwanie na reakcję – sprzedawca ma 14 dni na odniesienie do żądania usunięcia wady (dotyczy to konsumentów, a więc zakupu od dewelopera), działania zarządcy budynku czy sąsiada powinny być jak najszybsze (zwłaszcza, jeśli przyczyną grzyba i pleśni jest zalanie);
• likwidacja szkody – w zależności od sprawcy, polega na naprawie, osuszeniu, usunięciu źródła wilgoci.

Jeśli dojdzie do sporu i odmowy uznania roszczenia, to można zlecić niezależną ekspertyzę. Otrzymany raport może okazać się przydatnym dowodem w sądzie.

Czy ubezpieczenie mieszkania chroni w przypadku grzyba i pleśni?

Ubezpieczenie mieszkania i domu chroni mienie przed wieloma różnymi ryzykami – pożarem, działaniem sił przyrody czy kradzieżą. W takiej polisie może znaleźć się również OC w życiu prywatnym, które będzie przydatne w razie wyrządzenia szkody osobom trzecim, czego przykładem jest zalanie lub wyciek prowadzący do powstania grzyba i pleśni u sąsiada.

Co w takim z ochroną ubezpieczeniową w przypadku powstania grzyba i pleśni z winy lokatorów? Odpowiedź na to pytanie możesz znaleźć w ogólnych warunkach ubezpieczenia (OWU). Na przykład Generali w sekcji dotyczącej wyłączeń odpowiedzialności ubezpieczenia mienia wskazuje, że nie są nią objęte szkody powstałe bezpośrednio na skutek:

Również TUZ Ubezpieczenia wskazuje, że z zakresu ochrony wyłączone są szkody powstałe na skutek:

Ubezpieczyciel może nie odnosić się wprost do pleśni i grzyba w wyłączeniach odpowiedzialności. Zamiast tego wskazuje na przyczyny ich powstawania. Takie zapisy znajdziesz w OWU UNIQA. Ubezpieczyciel ten informuje, że nie odpowiada za szkody powstałe:

Powyższe przykłady wyraźnie wskazują, że ochrona ubezpieczenia mieszkania nie zadziała w przypadku powstania grzyba oraz pleśni na skutek wilgoci. Jeśli więc działanie lub zaniechanie działania doprowadzą do powstania narośli i uszkodzeń mienia, to usunięcie takich szkód trzeba opłacić z własnych środków.

Jaki wpływ na zdrowie lokatorów ma grzyb i pleśń w mieszkaniu?

Pojawienie się grzyba i pleśni w mieszkaniu to nie tylko problem estetyczny, ale również negatywny wpływ na zdrowie domowników – w szczególności dzieci i osób starszych. Wśród objawów wymienia się:

• uczucie zmęcznia,
• nudności,
• przewlekły katar,
• ból głowy,
• kaszel,
• uczucie duszności,
• reakcje skórne,
• podrażnienie oczu,
• infekcje płuc,
• zaostrzenie astmy,
• obniżenie odporności.

Długotrwała ekspozycja na działanie mykotoksyn i zarodników może prowadzić do poważnych problemów ze zdrowiem. Z tego powodu w przypadku pojawienia się grzyba oraz pleśni w domu należy je jak najszybciej usunąć.