Ubezpieczenie zabytkowej nieruchomości – co musisz wiedzieć?

Czym jest nieruchomość zabytkowa?

​Nieruchomość zabytkowa to obiekt o szczególnym znaczeniu historycznym, artystycznym lub naukowym, którego zachowanie leży w interesie społecznym. W Polsce status zabytku reguluje Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Artykuł 3. pkt 1. mówi o tym, że zabytek to nieruchomość lub rzecz ruchoma, będąca dziełem człowieka lub związana z jego działalnością, stanowiąca świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia.

Ustawa przewiduje cztery główne formy ochrony zabytków nieruchomych:

• wpis do rejestru zabytków,
• uznanie za pomnik historii,
• utworzenie parku kulturowego,
• ustalenie ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

​Z kolei dla ubezpieczycieli pojęcie nieruchomości zabytkowej nie zawsze pokrywa się z definicją prawną. W praktyce firmy często klasyfikują budynki jako zabytkowe pod kątem ich wieku. Najczęściej są to obiekty wybudowane przed 1945 rokiem, niezależnie od ich formalnego statusu w rejestrze zabytków. Taka klasyfikacja wiąże się z oceną podwyższonego ryzyka, co może wpływać na warunki ubezpieczenia. ​Podobnie jest w kontekście ruchomości domowych. Np. Proama uznaje za antyki przedmioty, które mają więcej niż 100 lat.

Dlaczego ubezpieczenie zabytku to wyzwanie?

Ubezpieczenie nieruchomości zabytkowej może stanowić wyzwanie zarówno dla właścicieli, jak i dla ubezpieczycieli. Poniżej przedstawimy Ci główne powody, dla których proces ten jest bardziej skomplikowany niż w przypadku ubezpieczenia standardowych budynków.

1. Złożona wycena, wartość odtworzeniowa i rzeczywista
   Wycena zabytkowej nieruchomości nie ogranicza się do standardowych parametrów, takich jak powierzchnia czy lokalizacja. O ile to możliwe, powinieneś wówczas uwzględnić także wartość historyczną, artystyczną i kulturową obiektu. Odtworzenie zniszczonych elementów może wymagać od Ciebie zastosowania oryginalnych technik i materiałów, co znacząco podniesie koszt takiej procedury. Standardowe polisy majątkowe mogą jednak nie obejmować wartości kolekcjonerskich czy artystycznych, co prowadzi zwykle do niedoszacowania sumy ubezpieczenia.
2. Stan techniczny i wiek budynku
   Starsze budynki, zwłaszcza te wybudowane przed 1945 rokiem, są już w jakimś stopniu wysłużone, co zwiększa ryzyko wystąpienia szkód. Niektóre towarzystwa ubezpieczeniowe mogą całkowicie wyłączyć takie nieruchomości z ochrony ubezpieczeniowej lub wymagać dodatkowych zabezpieczeń. ​
3. Ograniczenia konserwatorskie
   Nieruchomości wpisane do rejestru zabytków podlegają ścisłej kontroli konserwatorskiej. W związku z tym wszelkie prace remontowe czy modernizacyjne muszą być zatwierdzone przez odpowiednie organy, co może opóźniać proces naprawy szkód i podnosić koszty.
4. Podwyższone ryzyko pożaru i innych zagrożeń
   Zabytkowe budynki często nie spełniają współczesnych norm bezpieczeństwa, co zwiększa ryzyko pożaru, zalania czy innych szkód. W związku z tym ubezpieczyciele mogą oferować wyższe składki za ochronę lub wymagać dodatkowych zabezpieczeń dla takich obiektów.
5. Indywidualne podejście do każdej polisy
   Ze względu na unikalny charakter każdej zabytkowej nieruchomości ubezpieczyciele często wymagają indywidualnej oceny ryzyka i dostosowania warunków polisy do konkretnego obiektu. Proces ten może być czasochłonny i wymagać współpracy z ekspertami z różnych dziedzin.

Czy każdą zabytkową nieruchomość da się ubezpieczyć?

​Nie każdą zabytkową nieruchomość da się ubezpieczyć w standardowy sposób. Jednak wiele z nich można objąć ochroną ubezpieczeniową pod warunkiem spełnienia określonych wymagań. Ubezpieczenie takich obiektów wiąże się z dodatkowymi formalnościami i często wymaga indywidualnego podejścia do ochrony.​

Ubezpieczenie zabytkowej nieruchomości jest zazwyczaj możliwe, jeśli:​

• stan techniczny budynku jest dobry lub zadowalający (obiekt nie jest ruiną ani nie jest przeznaczony do rozbiórki),
• nieruchomość jest użytkowana (jest zamieszkała lub regularnie nadzorowana),
• budynek posiada dokumentację techniczną (w tym zdjęcia, opisy czy uproszczoną wycenę),
• towarzystwo nie wyklucza ochrony dla takich obiektów (niektóre firmy mogą mieć wyłączenia dla zabytków lub budynków drewnianych).

W praktyce możliwe jest ubezpieczenie nawet bardzo starych budynków, np. z 1850 roku, o ile spełniają one powyższe kryteria.

Ubezpieczenie może być problematyczne lub niemożliwe w przypadku, gdy:​

• budynek jest w złym stanie technicznym (nie nadaje się do zamieszkania lub użytkowania),
• obiekt nie jest zamieszkały i nie jest regularnie nadzorowany (brak stałej opieki zwiększa ryzyko szkód),
• budynek nie posiada dokumentacji technicznej,
• towarzystwo nie oferuje ochrony dla budynków zabytkowych.

Co ważne, niektóre towarzystwa mogą całkowicie wyłączać spod ochrony budynki wpisane do rejestru zabytków czy objęte ochroną konserwatorską. Tak jest np. w UNICE. Wówczas zakup polisy dla budynku zabytkowego w tej firmie nie jest możliwy.

Czy można ubezpieczyć również wnętrza i wyposażenie zabytkowe?

Zakup ubezpieczenia obejmującego wnętrze i wyposażenie zabytkowe jest możliwy, ale podobnie jak w przypadku samych budynków, jest to proces bardziej złożony niż zakup standardowego ubezpieczenia mienia. Wymaga on indywidualnego podejścia, precyzyjnej wyceny i odpowiedniej dokumentacji. Wówczas ochrona musi zostać rozszerzona o dzieła sztuki czy zbiory kolekcjonerskie.

Jakie warunki trzeba spełnić, by objąć ochroną zabytkowe ruchomości domowe?

W razie wystąpienia szkody towarzystwo zapewne będzie wymagać od Ciebie tego, abyś okazał fakturę potwierdzającą nabycie danych przedmiotów. Do wyliczenia wysokości odszkodowania firma posługuje sią zazwyczaj wyceną rzeczoznawcy. Tak jest np. w UNICE. Ponadto ubezpieczyciel może chcieć, aby nieruchomość była wyposażona w różnego typu zabezpieczenia, np. w monitoring czy system alarmowy. Co więcej, towarzystwo może ustalić konkretny limit dotyczący wysokości odszkodowania za szkodę powstałą w ubezpieczonych dziełach sztuki. Np. Warta wypłaci Ci 10% wysokości sumy ubezpieczenia ruchomości domowych, jednak nie więcej niż 6000 zł.

Na co ubezpieczyciele zwracają uwagę przy ubezpieczeniu zabytków?

Ubezpieczyciele przy ubezpieczeniu zabytkowych nieruchomości biorą pod uwagę znacznie więcej czynników niż w przypadku zwykłych budynków mieszkalnych. Chodzi przede wszystkim o oszacowanie ryzyka, kosztów potencjalnych szkód oraz trudności w ich likwidacji. Co jest ważne dla ubezpieczycieli?

1. Stan techniczny budynku
   – Czy obiekt jest w dobrym stanie, czy wymaga pilnego remontu?
   – Czy obiekt jest regularnie konserwowany?
   – Czy dom spełnia aktualne normy budowlane i przeciwpożarowe?
   Im lepiej utrzymany zabytek, tym większa szansa na to, że uzyskasz korzystne warunki ubezpieczenia.
2. Rok budowy i materiały konstrukcyjne
   – Budynki starsze niż 80–100 lat (np. wybudowane przed 1945 rokiem) traktowane są jako te o podwyższonym ryzyku powstania szkody.
   – Towarzystwa zwracają szczególną uwagę na łatwopalne materiały: drewno, strzecha czy drewniane stropy.
   – Nietypowa konstrukcja, np. cegła zabytkowa czy tynki wapienne, mogą wymagać specjalistycznej renowacji, co zwiększa koszty likwidacji szkód.
3. Zabezpieczenia i systemy ochrony
   – Czy budynek ma sprawne instalacje: elektryczną, grzewczą, wodno-kanalizacyjną?
   – Czy w obiekcie znajduje się system przeciwpożarowy, alarm, monitoring?
   – Czy teren wokół budynku jest ogrodzony, oświetlony, nadzorowany?
   Dobre zabezpieczenia techniczne mogą obniżyć Twoją składkę lub poszerzyć zakres ochrony.
4. Możliwość napraw i remontów
   – Czy masz pozwolenia konserwatorskie lub dokumentację dotyczącą dotychczasowych prac?
   – Czy rekonstrukcja obiektu po szkodzie będzie możliwa zgodnie z wymaganiami konserwatora?
   Ubezpieczyciele wiedzą, że remont zabytku to często proces skomplikowany i kosztowny, dlatego mogą wprowadzać limity lub wyłączenia odpowiedzialności.
5. Sposób użytkowania nieruchomości
   – Czy Twoja nieruchomość jest zamieszkała, wynajmowana, sezonowa?
   – Czy prowadzisz działalność gospodarczą w obiekcie (np. hotel, muzeum)?
   – Czy budynek jest objęty nadzorem?
   Budynki nieużytkowane i pozostawione bez nadzoru są dla ubezpieczycieli szczególnie ryzykowne.

Im więcej wiesz o swojej własności, jest ona odpowiednio zabezpieczona i udokumentowana – tym większą masz szansę na pełną ochronę ubezpieczeniową.

Jakie ryzyka warto objąć ochroną?

Zakres ochrony to jedna z najważniejszych kwestii, gdy mowa o ubezpieczeniu nieruchomości zabytkowej i zarazem temat, który wymaga indywidualnego podejścia. W punktach poniżej znajdziesz zestawienie najważniejszych ryzyk, które powinieneś uwzględnić w polisie dla budynku o charakterze zabytkowym.

1. Pożar i inne zdarzenia losowe (ryzyka nazwane lub All Risk)
   Podstawą każdej ochrony jest pomoc w razie m.in.:
   – pożaru,
   – uderzenia pioruna,
   – eksplozji,
   – huraganu,
   – gradu,
   – lawiny,
   – zalania,
   – zapadania lub osuwania się ziemi,
   – uderzenia pojazdu,
   – upadku drzewa.
   W przypadku zabytków pożar to jedno z najpoważniejszych zagrożeń. Szczególnie jeśli budynek ma drewniany strop lub instalację elektryczną starego typu.
2. Powódź i zalanie
   Wiele budynków zabytkowych znajduje się w centrach miast lub dolinach, a więc w obszarach narażonych na zalanie wodami gruntowymi czy opady nawalne. Ochrona przed powodzią nie zawsze jest częścią standardowej polisy. Zwykle musisz ją dokupić jako osobne ryzyko.
3. Wandalizm i dewastacja
   Obiekty zabytkowe bywają atrakcyjnym celem dla wandali, zwłaszcza jeśli nie są zamieszkałe. Powinieneś więc rozważyć rozszerzenie polisy o akty wandalizmu oraz graffiti.
4. Kradzież z włamaniem i rabunek
   Zabytkowe obiekty często posiadają wiele wartościowych elementów, takich jak rzeźbione drzwi i okna, zdobione balustrady, meble, obrazy czy antyki. Kradzież takich przedmiotów może być dla Ciebie ogromną stratą, zatem rozważ ochronę na wypadek takich zdarzeń.
5. Przepięcia i szkody elektryczne
   Wiele zabytkowych obiektów nie posiada nowoczesnych zabezpieczeń, które chronią przed skokami napięcia. Przepięcia mogą uszkodzić instalacje, systemy alarmowe, ogrzewanie elektryczne czy sprzęt znajdujący się w Twoim budynku.
6. Odpowiedzialność cywilna właściciela (OC)
   Mowa o sytuacjach, gdy osoba trzecia dozna szkody na terenie Twoje nieruchomości. NP. Przewróci się na śliskim chodniku lub zrani ją spadający z budynku fragment elewacji.
7. Assistance i pomoc techniczna
   Niektórzy ubezpieczyciele oferują doraźną pomoc specjalistów (np. hydraulika, elektryka, szklarza) czy pokrywają koszty tymczasowego zabezpieczenia obiektu po szkodzie.

Na jaką sumę ubezpieczyć zabytkowy budynek?

W przypadku zabytkowych nieruchomości, których wiek przekracza 50 lat i które nie przeszły generalnego remontu, powinieneś ustalić sumę ubezpieczenia na podstawie wartości rzeczywistej. Kwota ta uwzględnia stopień zużycia technicznego nieruchomości. Jeśli Twój budynek jest starszy niż 50 lat, ale przeprowadziłeś w nim kapitalny remont, możesz ustalić sumę ubezpieczenia na podstawie wartości odtworzeniowej, która odpowiada kosztom przywrócenia budynku do pierwotnego stanu przy użyciu oryginalnych materiałów i technik budowlanych.

Ile kosztuje ubezpieczenie zabytku?

Sprawdźmy cenę dla nieruchomości 10-letniej i 100-letniej. 42-letnia Monika jest właścicielką 100-metrowego domu pod Lublinem. Wyceniła wartość nieruchomości na 1 000 000 zł.

Gdzie kupisz polisę dla zabytkowej nieruchomości?

Ubezpieczenie dla nieruchomości zabytkowej kupisz w niemalże każdym towarzystwie. Możesz zapoznać się z ofertą firmy LINK4, UNIQA, PZU, Warta, Generali, Wiener czy mtu24.pl. Polisę dostaniesz zarówno u agenta stacjonarnie, jak i przez internet za pomocą kalkulatorów dostępnych na stronach towarzystw.

Co wpływa na cenę ubezpieczenia nieruchomości?

Koszt ubezpieczenia nieruchomości, w tym zabytkowej, zależy od wielu czynników. Oto najważniejsze z nich:​

• suma ubezpieczenia,
• zakres ochrony,
• lokalizacja nieruchomości,
• zabezpieczenia antywłamaniowe i przeciwpożarowe,
• wiek i stan techniczny budynku,
• historia ubezpieczeniowa właściciela,
• przeznaczenie nieruchomości.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o ubezpieczenie zabytkowej nieruchomości